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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
在房地產投資中，如何有效管理租客是每位房東必須面對的課題。本文透過一個真實案例，探討房東在面對租客續租時應該採取的策略。從課題分離的心理學概念，到慈母與嚴父的管理方式，本篇文章提供了具體的建議，幫助房東在租客管理上做出更明智的決策。無論是避免情感勒索，還是妥善應對空租問題，這些實戰經驗都能協助房東在租賃市場中立於不敗之地。
【你該怎麼對待房客】
這次我們來討論一個會員問我的問題。我覺得問題蠻好的，就拿來跟大家討論這樣。那我先講一下情境，就是這個會員買了一間中古屋，這間中古屋有帶租約，合約是在今年1月底到期。租客也想繼續租這樣，但是他就算了一下，前房東給房客的租金太便宜，如果按照這個租金繼續租，變成他的月繳還要再貼很多錢。
房客的要求與現實
會員先請房仲跟租客講說未來會調租金，結果房客跟房仲說水電、網路、第四台、管理費都自己繳，還要另外租車位，這樣開銷已經很緊繃了，拜託房東仗義不要漲。這樣的情況下，會員來問我怎麼辦。其實，這種情況在房地產投資中並不少見，尤其是當你遇到租金明顯低於市場價的時候。
房東的抉擇
那先說結論：叫房客搬走。對，叫房客搬走。你就跟房客說你要收回來整理或是幹嘛的，就不要讓房客續租就好，這樣就好。這樣的決定可能聽起來有點狠，但在房地產投資中，確保你的投資回報是最重要的，畢竟你也不想每月都在貼錢。
房東實戰教戰
在這裡，我們要談談”房東實戰教戰”。作為一個房東，你必須了解市場行情，並且在合理範圍內調整租金。這不僅是為了保護你的投資，也是為了確保你能夠持續提供優質的租賃服務。當然，與房客的溝通也很重要，畢竟，找到一個願意長期租住的好房客也不容易。
不要幫租客考慮太多
在房地產投資的路上，當你成為房東時，可能會遇到各種租客的要求與期望。有些房東可能心太軟，總想著如何讓租客住得更舒適，甚至考慮提高租金後，幫租客換個舊沙發或電視。然而，這樣的好意未必會得到租客的感激，反而可能被抱怨所謂的「淘寶貨」品質不佳，甚至懷疑你想要騙錢。這種情況我在還是新手時也曾經歷過，現在回想起來，真是多此一舉。面對租客的各種要求與討價還價，我們不應該輕易妥協，否則未來可能會有更多麻煩等著你。
課題分離的重要性
在面對租客的要求時，我們需要學會一個心理學概念——課題分離。這個概念是由心理學家阿德勒提出的，並在暢銷書《被討厭的勇氣》中有詳細介紹。課題分離的核心在於不要把別人的問題當成自己的負擔。當你面對一個問題時，首先要判斷這是誰的課題。如果是你的，就努力解決；如果是別人的，就不要介入。比如說，當你需要漲房租來平衡支出，這是你的課題，而租客需要面對房租上漲的問題，這是他的課題，你不必干預。
面對租客的情勒
成為房東後，你可能會遇到租客用各種理由來情緒勒索，試圖讓你妥協，比如要求你支付水電、網路或管理費等。這時候，你需要保持冷靜，不要被情緒勒索影響。租客繳不出租金是他們自己的課題，不應該成為你的負擔。這就是課題分離的應用——讓他們自己解決自己的問題，而你專注於管理好自己的房產。
房東實戰教戰
在房地產投資的世界裡，成為一名成功的房東需要的不僅僅是善良和好意，還需要智慧和技巧。學會課題分離，拒絕不合理的要求，才能在這個行業中站穩腳跟。記住，不要幫租客考慮太多，專注於自己的課題，讓租客自己去面對他們的挑戰。這樣，你才能在房地產投資的旅程中，走得更遠、更穩。
【不用擔心空租問題】
那我也知道這個會員在怕甚麼，其實就是空租。他會擔心這個租客走了之後，可能會有幾個月的空租，或者未來無法遇到好租客之類的。所以才會在想說要怎麼把租客留下來。這很正常，因為當房東的經驗還不夠多。像我現在有房子已經空租五個月了，我都沒有在擔心。為什麼？當然不是什麼我錢多，所以我就給他放著，而是我很清楚地知道，我空租的這幾個月就是在整理房子，然後慢慢挑租客。雖然可能會因此少了三四個月的租金，但又不會怎樣。透過這樣的操作，可以保護我未來兩年三年，房租跟房客都是優秀的。
整理好房子，能保護我未來的房租跟房客都是優秀的
房租跟房客都是優秀的，然後那個本來只打算租兩年的房客，就一租租到五年，租到我把房子賣掉。這樣有什麼不好的？這個就叫做「慢慢來，反而比較好」。你拚個半個月租掉，10天租掉，然後跟你租的是8+9，結果每天管委會都打電話給你，這樣其實你的隱形成本更高不是嘛？
慈母與嚴父的房東哲學
我們在出租房子，我自己有一套理論，好啦你要說是歪理也可以，就是「慈母與嚴父」。慈母與嚴父是這樣，慈母就是你想像中那種慈母的模樣，唉呀餓了嗎快吃吧，唉呀會冷吧快穿吧，唉呀睏了嗎功課不要寫了快睡吧。嚴父就是該做什麼就做什麼，餓了就等，誰叫剛剛慢點不吃飯，冷了就忍，誰叫剛剛衣服不戴好，下次長記性這樣。所謂「人教人，教不會；事教人，一次就會」。人教人就是慈母，事教人就是嚴父。兩者出發點都是為了孩子好，但表現出來大相徑庭。先說結論，嚴父才能長期相安無事，慈母型態會讓自己陷入無盡的內耗。
做嚴父的房東，租客更配合
租房本來就是一場商業合約交易，權利與義務雙方明定，接下來就是各自遵守就好。你不要用你的慈母心去接觸租客，人家就是敵視你。你要這樣想，你就做嚴父，板起臉孔，該怎樣就怎樣。反而租客知道你不好講話，也就順勢配合。你現在想想，你對租客是慈母還是嚴父？如果是慈母，那你未來會有很多狀況要處理，因為他就覺得你人好，可以凹。不然「人善被人欺」這句話怎麼來的？如果是嚴父，那你在租期內會很順利，因為他覺得跟你溝通好麻煩，算了就不要亂搞，反而相安無事。要記得，租客與房東天生就不平等，就是地主與佃農的關係，地主就是被敵視的。那你就做好地主的本分，收該收的租金，不要做一個大小事都管的地主。這病無法泯滅敵視的立場，這是我很早就學到的一課，現在分享給你。傢俱電器都新新的，規矩也多合約也厚租金也高，但我的租客都很穩定，因為在做房東的這個角色上，我總是扮演嚴父。
房東實戰教戰：慈母與嚴父的租屋哲學
當房東的你，是選擇做慈母還是嚴父呢？這個問題聽起來有點像在講八卦，但其實背後蘊含著深刻的租屋哲學。我自己在出租房子的過程中，慢慢形成了一套理論——好啦，你要說是歪理也可以。這套理論就是「慈母與嚴父」的概念，這在房東實戰教戰中可是非常實用的技巧。
慈母與嚴父的角色定位
慈母與嚴父這個概念，其實就像是我們對待租客的態度選擇。慈母的形象就是無微不至，總是想著租客的一切需求，像是「哎呀餓了嗎，趕快吃吧」、「哎呀會冷嗎，趕快穿啊」。而嚴父則是「該做什麼就做什麼」，讓租客明白自己的責任與義務。這兩者的出發點都是為了租客好，但表現方式大相徑庭。
租屋關係中的立場與責任
在租屋這場商業合約的交易中，房東與租客的立場本來就不平等。租客往往會認為房東是社會的「蠹蟲」，而房東則必須在這樣的立場中找到自己的定位。選擇做嚴父，該怎樣就怎樣，租金遲繳就電話通知，連續兩個月未收到就啟動租客溝通搬遷程序。這樣的做法，反而能讓雙方相安無事。
實踐嚴父哲學的實戰技巧
實際操作中，房東應該提供租客良好的居住環境，家具家電都要安全可靠，這是房東的責任。像是淘寶的燈具就不敢用，因為改電後的安全問題讓人擔心。租約中明定家具家電的品牌與型號，讓租客明白損壞後的賠償責任。這樣嚴謹的做法，不僅讓房東輕鬆，租客也因為規矩明確而感到安心。
總之，當房東的你，要在慈母與嚴父之間做出選擇。選擇做嚴父，板起臉孔，該怎樣就怎樣，這樣反而能讓租屋關係更加順利。這是我在房東實戰教戰中學到的重要一課，現在分享給你，希望能對你有所幫助。
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