房子不要買有客變過的
先說結論
客變過的房子往往是把優點改掉
變成你要賣時又要花大錢把他格局變回來
變成在有得選的情況下
沒有客變過的房子
能直接幫你省下日後改格局至少30萬費用
也好賣很多
誒對
客變是什麼你知道吧
就是改格局
什麼三房兩廳兩衛改成兩大房兩廳兩衛
這是前屋主自己住的舒服
他爽他改的
但就是很典型的把優點改掉
只有極少的狀況
會出現那種
中古電梯大樓室內格局方正28坪
結果建商只做3房
前屋主很懂行
自己已經先花過一次錢
多變出1房3房變成4房這樣的物件
當然這種的你也討不到便宜
最好的情況是
你就是那個前屋主
找到這種房子
買下來自己改
改出優點
大概就是這樣
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我是買房阿元
你以後買房子會用到
關於客變
我看過的十有八九
都是把優點改掉
比方說
兩房一廳一衛
被前屋主改成一大房一大廳一衛這樣
可是你看他原本是兩房阿
被改了之後只能當作大套房賣
這個自然就要比同社區的正兩房
多賣很久很久
要人家都賣掉
又要碰上剛好有需求的買方
才會輪到他
你說前屋主幹嘛這樣改
難道他不知道這樣會不好賣嗎？
黑，對
前屋主不知道
因為會這樣去改格局的都是自住客居多
自住客追求的是自己住的舒舒服服
好不好賣可能從來沒有考慮過
我還看過更加極端的
他已經掛賣快9個月了還沒賣掉
有不願意降價
就繼續賣這樣
這個案例我就不貼出來了
不然得罪人
總之是在高雄巨蛋附近
他是正四房兩廳兩衛
改格局改成
兩房兩廳兩衛
四房變兩房
那兩房每一間都很大間這樣
這種一看就知道是自住
自住才會這樣做
我不是要批評他
我也很羨慕他這樣改住得超爽
但是這個在賣房子時
為什麼會賣這麼久呢
我講原因給你聽
就是說
買房子的買方
對於房間數
是剛性需求
就是不能委屈的
他要3房就是要3房
他要4房就是要4房
沒有什麼她們家4個人
一對夫妻加一個老媽媽加2個唸高中的小孩一男一女
夫妻一間
老媽媽一間
兩個小孩男女分開一人一間
男生青春期要打手槍很方便這樣
需求是4房
然後因為看到這個4房的坪數改成的2大房
就委屈一下一起住
夫妻+老媽媽一間
兩個唸高中的男生女生一間
這樣委屈下去住兩間
這是不可能的
換句話說
他的房子是4房的價錢
因為坪數嘛
但是只有2房的用途
他很難很難能等到願意接受的買方家庭
買方花4房的價錢只買到2房來住
這種買方不是說絕對沒有
而是太稀有了
所以變成屋主不願意降價
就會很難很難賣要賣很久這樣
我再強調一次
買房子的買方
對於房間數
是剛性需求
就是不能委屈的
他要3房就是要3房
他要4房就是要4房
不存在4房的家庭
全家人委屈去住2房這種事情
我們又不是香港
還沒有這麼變態
另一個觀點
你要賣房子時
你追求的是
「最多的買方」這件事情
你的房子才容易賣
才容易引發競爭
賣出稍微高的價錢
那市場中的買方是被切割開來的
以高雄舊市區25年中古電梯大樓為例
套房客群500組最多能出500萬
2房客群3000組最多能出900萬
3房客群5000組最多能出1200萬
4房客群1000組最多能出1400萬
是這樣分的
你看剛剛講的4房改2房案例
就是變成那個屋主
拋棄了1000組4房能出1400萬的買方
他買方變成2房客群
可是2房客群最多只能出到900萬
那就是空集合
就是這樣
所以不要買有客變過
把買方大幅減少到幾乎為0的房子
講完啦
我是買房阿元
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我是買房阿元
你以後買房子會用到
