先說結論：房地產漲勢中，買方是絕對的弱勢。砍不了多少價的，不如將貸款貸好貸滿。
這是真的。你會認為說，我花錢買房子好幾百萬幾千萬耶，結果我是弱勢？！有沒有搞錯？？？
我告訴你，沒有搞錯。包含投資客在買房子也一樣，很多都買在社區最高價。房地產市場在漲價態勢中，並沒有什麼花錢買房子的人最大這回事。相反地，擁有房子的賣方才是最大的。房地產一直以來都是「賣方市場」賣家說了算。買家很可憐的。你這兩年有搶過房子的經驗你就知道我在說什麼。
以下說明為什麼房地產市場變成賣方最大我的理解：
房價具有所謂「僵固性」
白話文說，就是「易漲難跌」
房子一但價格漲上去了，就很難下跌。什麼少子化、升息啥的，你可以看到，並沒有造成房價大幅下跌。甚至連微微下跌都做不到。這就是房地產的僵固性典型現象。
不同於股票，價格飄來飄去上沖下洗，房地產除非遇到事故屋，否則成交價格都是一路向上的。每一任買家都要花錢一任買家更高的價格去買房子；即使房子是越來越舊屋齡越來越老也一樣。
很多讀者密我在問，我以下補充為什麼台灣房地產具有僵固性：
賣方持有成本低
你養過房子你就知道，要繳的錢大概就是以下幾個：
- 大樓管理費
- 房貸
- 房屋稅
- 地價稅
沒了，大宗就這幾個。如果你是公寓、透天，那連管理費都省了。並且老房子很多房貸都已經繳清，要養一間房子就真的只剩下每年房屋稅、地價稅這兩筆主要開銷而已。然後這兩筆費用對比房價來說根本超便宜的。
以我朋友為例，養三間房子出租，三間每年房屋稅地價稅加在一起繳錢突破不了20000塊錢。這就是持有成本極低的表現。日本、美國可不是這樣。這是台灣獨有的稅制。養房子超便宜的。新聞也有報過很多，比如：
- 持有台北市信義區精華地段房屋一年竟只需繳稅4500元
- 台灣稅制嚴重畸形，房價6000萬，稅金竟只有1萬元！
很多啦，自己去查新聞。
也就是這些原因，只要屋主的貸款沒出問題，那麼養一間房子的稅務成本，根本就是輕輕鬆鬆。
突然想到，補充個小故事
我之前在內湖科學園區上班，溜出來超商買咖啡時，就看我前一個客人阿伯，穿拖鞋、吊嘎、禿頭、短褲，拿了一疊地價稅稅單在繳。真的是一疊。由於我對房地產的事情比較敏感，我就看店員這樣刷，總共刷了14張。
你想想看，內湖科學園區，我們都是上班族，都穿襯衫只差沒有打領帶。結果一個遛狗阿伯穿拖鞋來這裡，很大機率他就住附近，是個老地主。刷了14張內湖科學園區旁的房屋地價稅，我看他也繳錢40000多塊而已。他隨便一間出租一個月，就能抵掉這些房子一年的稅金。還有房屋稅啦，不過老房子那筆更小，直接無視。
這就是屋主持有成本低的證據。
如果那些都是他的房子沒有錯的話，遛狗禿頭阿伯資產過3億。
賣方急用錢有許多方式可以套出錢，賣是最後一步
一間房子在手，無論貸款有沒有繳完，要套出錢來應急，實在有太多合法方法了。把房子賣掉是不得已而為之。要淪落到法拍更難。
比方說：
- 增貸
- 轉增貸
- 理財型房貸
- 申請類款限期
- 其他房屋轉增貸補洞
- 二胎
- 三胎
以上全部都爆掉，房子才會流入法拍市場。要一間房子倒掉，除了：
貸款繳不出來
以外，要被拿出來賣掉、要被法拍，實在太難了。這又變成加固了房地產的僵固性的因素之一。並且，貸款繳不出來到被法拍，中間用二胎來撐，起碼相隔一年半。這可是18個月啊，所以房地產超僵固的，漲上去就上去了，屋主沒事不缺錢繳貸款正常的情況下也不會把房子拿出來賣。
台灣近年房貸違約率0.41%
節錄：
「以內政部去年第3季資料來看，全國購置住宅貸款違約率僅0.14%，更有7縣市低於此平均值。其中新竹市與彰化縣皆為0.08%並列最低，其次是台中市的0.09%，依序有新竹縣0.1%、台南市0.12%、新北市與桃園市皆為0.13%。而違約率最高的縣市是雲林縣0.28%。」
直接講重點：
即使高房價台灣人都繳得起房貸。一萬人裡頭繳不起的只有15個。繳的起的有9985個
是不是很扯？我也覺得很扯。新聞在報低薪，但看數字好像平行世界。房價這麼高，大家買千萬房子，繳貸款超安全。
要守不住一間房子，比守住一間房子還要難上許多許多
賣方惜售心態
- 誰都知道房子放著會漲價，就放著
- 要用大錢就辦增貸、轉增貸、理財型房貸不用賣房子
- 房子賣了，其他房也貴了買不下去，舊房就放著
- 有土斯有財，怕老了睡公園，一定要留一間沒貸款房子住
我是賣方，我也惜售。
除非遇到以下狀況，否則房子越放價格越高：
- 貸款嘎不過來
- 賣舊屋換新屋頭期款
- 資產整合
- 繼承來的親戚都只想現在分錢
- 租客自殺兇殺上吊等等變凶宅
所以整個市場就很惜售啊，房子一但被買了，就很難再跑出市場來賣。
講太多了，僵固性不是本篇文章的重點，先知道房地產市場存在這個現象就好了。
接下來講講買方真的在買房子時，可以用來殺價的手段：
買方可以拿來砍價的9個手段
- 「裝潢陳舊」需要大整理凹賣方便宜一點
- 「低樓層」凹賣方便宜一點
- 「改過格局」需要改回來凹賣方便宜一點
- 「壁癌漏水」要花錢整理凹賣方便宜一點
- 「無棟距、面中庭」凹賣方便宜一點
- 「嫌惡設施」在旁邊凹賣方便宜一點
- 隔壁社區近期實價登錄最低價，凹賣方便宜一點
- 房仲願意降低%數
- 編故事，凹賣方便宜一點
還是要提醒，房地產是賣方市場，買方很可憐的，任人宰割。即使上面的技法有用，也沒多大用處大概一千萬最多就減個10~50萬而已吧。
砍價技法01：「裝潢陳舊」需要大整理凹賣方便宜一點
你：
中古屋在賣，為了要殺價，不管他的裝潢是不是保持得很好，你都要夥同仲介說：
- 裝潢很舊了，對小朋友不安全要拆掉重做很花錢！
- 裝潢很舊了，要拆掉重做希望便宜一點因為隔壁在賣有不用拆的，你便宜就跟你買
- 裝潢老人家無障礙設施不完善，要拆掉重做很花錢拜託便宜一點
還有很多啦，你就自己掰，
讓屋主覺得有道理，便宜30～50萬賣給你這樣。
屋主：
關我屁事，謝謝再聯絡。
（轉頭call仲介）
仲介啊，你找這什麼買方啊，很煩捏，我就是要賣跟你們簽約的底價，來砍個毛喔，再找下一組比較OK的啦！掰掰！
砍價技法02：「低樓層」凹賣方便宜一點
通常中古大樓會有幾處房子比較便宜：
- 大樓2樓車道正上方
- 大樓4樓
- 頂樓（很老的才會有，新建案的頂樓是逸品）
你：
- 這個車道正上方當初是建商廣告戶，我查過實價登錄了，當時成交是XXX萬，我已經加價250萬了很可以了，望屋主割愛！
- 這戶是4樓，理當全社區最便宜，那現在開價已經遠超過社區實價登錄了，我願意出實價登錄的價格，已經很好了，望屋主割愛！
屋主：
關我屁事，謝謝再聯絡。
（轉頭call仲介）
仲介啊，你怎麼又找這種買方啊，很煩捏，我就是要賣跟你們簽約的底價，來砍個毛喔，再找下一組比較OK的啦！掰掰！
砍價技法03：「改過格局」需要改回來凹賣方便宜一點
有些自住屋主當初會改格局。比方說3房改成2大房，他住的比較爽。然後拿出來賣時，你就可以凹，這種凹成功的機率是最高的：
你：
- 屋主啊，這間本來規劃是3房，現在改成2房，硬生生少一房，我之後要花錢隔回來，算一算要動3面牆，大概要花45~52萬，你算便宜一點啦！
- 屋主啊，這間本來規劃2房，現在改成1大房1廳，買了之後我要花錢隔回2房，你這個不好找買方，乾脆便宜一點賣給我吧！
屋主：
喔也是有道理。可是我開價已經比其他三房便宜了，給他降低20萬可能可以吧？
（打電話）
仲介啊，不然價格你在跟買方討論看看XXX萬他要不要
砍價技法04：「壁癌漏水」要花錢整理凹賣方便宜一點
不解釋了。你看也知道。反正一點點看起來像是漏水的影子或痕跡，你都小題大作就對了，整個天花板要拆掉來檢查啥的，讓屋主覺得有道理，便宜你10萬20萬這樣。
砍價技法05：「無棟距、面中庭」凹賣方便宜一點
這種也很難砍成功。他面中庭、他無棟距，他開價就會比較便宜了。沒什麼可以凹的。
砍價技法06：「嫌惡設施」在旁邊凹賣方便宜一點
這種也很難砍成功。他面中庭、他無棟距，他開價就會比較便宜了。沒什麼可以凹的。
屋主：
那你他媽還來下斡？
有毛病
（打電話）
仲介啊，旁邊土地公廟你又不是不知道，你找個基督教的來說嫌惡設施要砍價，是你有病還是他有病我有點搞不明白啊，下次找拜拜的啦！
砍價技法07：隔壁社區近期實價登錄最低價，凹賣方便宜一點
屋主：
那我慢慢賣，賣半年，等隔壁實價登錄追上來就好了。
砍價技法08：房仲願意降低%數
這招也算成功機率高。
房仲賺的錢就是佣金，佣金要以成交為前提，所以不成交就什麼都沒有了。你跟房仲談降低仲介費，他可能會答應。然後幫你去跟屋主談。
理由是這樣，當初屋主再委售時，房中就會先說仲介費%數，合約上載明是4%，但實際上沒有人會收滿4%，因為隔壁店就講明賣方合約4%但只收2%來搶案件。
那屋主就會算，我這間房要賣1000萬，2%的話就是20萬，那我要拿到手1000萬整，我就要開價1020萬以上，好，那就開1100，底價1025吧。
你注意到了嗎？
賣方自己要付錢的服務費，被灌到成交價上，實際上是買方在幫賣方付的。
邪惡厚？無奈厚，買方就是這麼可憐。
那為什麼我說請仲介降低服務費這一招可能有效呢？
因為仲介看一看，不然收買方服務費0.5%就好，只要成交在1025以上，這案子就成了。佣金也就到手了。於是其實賣方沒有要降低房價或服務費%數，但買方是可以降低的，1000萬房子來說，原本合約買方簽約2%，市場行情1%，買方本來要付1%10萬元，現在只要付出5萬元，他的契稅錢3萬多、代書費1萬多就有了。買方OK，仲介也OK，因為他總共可以收到25萬佣金。 犧牲5萬給買方而已，不算什麼。
你：
仲介你人好好喔！親戚朋友買賣房子我也會幫你介紹！
屋主：
不關我的事，反正我就要買1025底價。賣不掉，慢慢賣，賣半年我也沒差。
砍價技法09：編故事，凹賣方便宜一點
成功機率也是高。
就是要配合仲介一起演戲。但仲介通常懶得陪你一起演戲，因為你不買還有別人要買。但如果你遇到願意配合你演戲的仲介，那就有趣了。
你：
- 我上完班還要去跑外送，請屋主賣便宜一點拜託！圓年青人一個買房夢想！
- 我剛畢業沒多久，每天省吃儉用連第四台也不敢裝，就是為了買房子，請屋主高抬貴手！
- 我是單親家庭獨力撫養一個小孩很辛苦，一直被房東趕，現在終於存夠錢買房子，但還差一點，懇請屋主高抬貴手！
反正你就掰，越狗血越好。
甚至你也不用掰，仲介為了成交自己會幫你掰。
這技法能成功的原因在於，屋主也不是專業房地產投資人，一生中買賣房子的次數低於3次，所以只要戲演得漂亮，屋主會中招，心軟低一點賣給你。
屋主：
（內心戲）
嗚嗚嗚好可憐好辛苦的女孩子，自己養爸媽，爸爸失智媽媽殘障，這種環境還沒有走歪，努力工作一天工作16小時存夠錢來買我的房子，只為了不再被房東趕，給爸媽穩定的生活，這女孩子實在是太偉大了太孝順了，我要支持她！
（打電話）
仲介啊，賣她啦！
對啊，不到簽約底價，但沒關係啦，賣給她啦！
就這樣就這樣，約簽約！
賣方就是不鳥你，你也沒辦法。買方就蠻可憐的
以上是我整理出來，比較容易的砍價錢方式。
可以這樣說，在房地產漲勢中，手上有房可以賣的人最大，他固守價格不甩你就是不甩你，你一點辦法也沒有。但他也是人，人會心軟，可以編故事或是弄一些理由讓屋主心軟稍微低價賣給你。
再說一次，房地產是「賣方市場」
買方很可憐。雖然我一次提供了9招給你看，但實際上都砍不了什麼錢，砍不了一成。原因就是賣方最大，他不賣你也有別人要買，你的理由你的故事再催淚再狗血，只要有人出價比你高，你就不重要了。
