買賣房屋是人生重大事件，所以需要謹慎以待。除了投資客以外，應該很少人一年買超過3間房子。那麼房屋這種動不動幾千萬的商品，能夠凹到一點折扣，都非常多錢。比你平常用網購shopback還要多非常多的錢。可直接10萬為單位這樣。所以能議價就是要議價到底。
那麼實務上，買方要議價，老實說是沒什麼好議價的。因為這與房地產市場的氣氛有關。以下就來說明一下：
先說結論：買房時沒什麼好議論的
買房子時，現在市場實務是沒什麼好議價的。你聽了是不是感到絕望？不過真的是這樣。
因為房地產在走多頭時，會走非常久。算是以年為單位的。所以你知道，你趕著要買房子等增值。屋主當然也知道。所以越晚賣，他的價格就越高。換句話說就是「屋主不急」所以他慢慢賣他沒有差，但你買房子不能等，可能是因為剛需發生，那就變成不能等的是你，你有差他沒差，所以立場上就沒什麼好議價的了。
賣方面對買方議價會怎麼處理？
很簡單，就不要賣給你。叫仲介再找其他買方來。
這就是市場中賣方的態度。
因為你要買他的房子，然後他可以不賣。那又回到那個問題，買房你很急他不急。你要求便宜買，他可以不答應。就等著賣下一個買方就對了。同時把仲介罵一罵，罵說怎麼找這種爛芭樂買方來。這又牽涉到仲介的立場：
仲介是站在賣方的不是買方
是不是很神奇？
你看信義房屋、永慶房屋廣告，都在在為買方尋找一個美好的家這樣去打廣告的。怎麼仲介原來是站在賣方這邊呢？這就與仲介的獲利模式有關。
因為仲介要成交才有錢賺；要有房子拿出來賣才是前提。
仲介為何站在賣方立場？
仲介會站在賣方這邊。
當你要買房子，仲介他跟你說什麼一定全力幫忙爭取什麼的，那個都是場面話。事實上是屋主把房子拿出來賣，他才有可能有錢賺。所以仲介的立場一定是站在賣方身上的。但又因為社會觀感，仲介不能只挺賣方，所以永慶房屋、信義房屋的廣告才會是以買方的角度拍攝。
你想想看，如果哪家仲介公司主打：
「請委託我！幫你賣到最高價！」
「幫你賣到社區實價登錄最高價！」
「幫你找出給出價最高的買方！」
這種廣告詞出來，他就出事了。社會觀感就會認為他在剝削買方，有房的屋主貪得無厭，要剝削無殼蝸牛這樣。
事實上，一間屋子要賣，就是「一位屋主、很多買方」的局面。所以重要要好好服務的是屋主，不是買方。買方反正有很多個。但屋主只有一個。
我們先不討論什麼繼承導致有很多屋主的情況。市場實務，重要要靠賣方吃飯，而不是買方。那你想想看：
- 不急著賣的屋主
- 站在屋主立場的仲介
兩邊加起來一起來痛毆買方，會發生什麼事？
走多頭時，買方是絕對的弱勢
點我之前寫過文章講過。
走多頭時買方式絕對的弱勢，就很多人不相信。以為說花錢的最大，大家都要對他鞠躬哈腰一樣。實際上誰管他。都是屋主跟仲介講話。買方就是乖乖吞下去就對了。等到多年後，房子拿出來賣，買方又搖身一變變成一個雞歪的賣方。這就是市場。
投資客也沒辦法每次都買在最低
你以為投資客在買房子都像大爺一樣挑三揀四嗎？
投資客在搶房子的時候，都沒看屋就直接下斡，聽起來超級瀟灑，好像錢很多的樣子，其實也不過是搶房子的恐懼感作祟，慢一步就被別人秒殺，所以搶時間這樣。
投資客買房子，一定是看到利潤才會買。那只要利潤足夠，不是買在最低價也沒關係。像我買過兩間房子，都是社區實價登錄最高價。遇到鄰居還被笑買貴了，台北來的盤子。但事實上，我不買貴我就買不到。因為我只要開始雞歪，想要殺價，那屋主就退斡旋換一組買方。而我雖然買在實價登錄最高價，但出租了5年以後，就換我有機會賣在社區實價登錄最高價了。
那我的態度一樣，給仲介一個底價，低於的都不要來煩。仲介自然也就只會去找實力足夠的買方。那下一家買方是否為投資客，我也管不著。反正底價寫在那裡就是這樣。
你認為投資客才有辦法買在最低，這是個誤解。投資客常常買到社區實價登錄最高價。並且過了5年他依然還有獲利。這就是投資客。
黑道才有辦法每次都買在最低
沒錯，市場中我看能次次買在最低的就是黑道了。
因為黑道可以逼屋主賣房。
至於怎麼逼的，可能是賭債、可能是毒品、可能是金錢糾紛等等，反正就是黑道的專業業務。他可以設定人家房子，到時候再順勢逼屋主低價賣他。屋主假設有把柄在黑道手上，那自然也沒辦法講話大聲要賣高價。
我在高雄看過現場，黑道仲介抽菸，腳翹在桌上，叫屋主簽委託專約。屋主跟小孩子被罵一樣乖乖坐好簽字。後來我問前輩是怎樣，怎麼簽委託可以簽得這麼囂張，前輩說那屋主的兒子欠他們賭債要壓房子出來解決。
也叫我要不要馬上買下那一間，加50萬仲介就賣了（那時還沒有房地合一）我算一算，超他媽划算。即使加了50萬，也才大約市價7折。但當時手上現金不夠就算了。後來房子放在仲介店網路上慢慢賣市價行情。你看那個黑道賺多少。
專業的黑道就是這樣，所有的操作都合法。然後賺取暴利。
屋主自己要跟他們借錢的，屋子被拿去設定、簽本票，黑道收本票放款也合法沒犯重利罪。之後買賣雙方合意就好，屋主自己簽委託要賣低於行情，也合法。黑道拿去一般信義永慶仲介店頭銷售正常行情，也合法。
通通都合法，過程中不流一滴血。賺的都比打打殺殺還要多。這就是專業的黑道。
這就是我說的，只有黑道才能夠每次都買在最低價。因為屋主就欠他錢嘛。
那這個黑道世界，不是我們這種正常人應該涉足之地。你也不要為了房地產走火入魔，跑去放款其實是要吃人家房子。所以今天你不是黑道，你要買在最低價幾乎是不可能的。因為屋主不欠你錢，他欠黑道錢。
可用來砍價的技法：
- 需處理漏水壁癌
- 需要改格局
- 需要全部重新裝潢
- 需要重拉電線管路
- 談低一點仲介費
- 請仲介演戲
這些老實說砍價服務都不大，大不了一千萬的房子砍個20~50萬而已。更高價的房子等比例類推。因為還是那句話：「多頭市場中，買方是絕對的弱勢」
這也造成實在沒什麼好議價的。你一想要議價屋主就叫仲介找新買方。不過也不用那麼悲觀，實務上這兩點可以拿出來談談看：
最有效的可能01：改格局
很多自住的屋主不懂房地產，他會做這種事情：
- 把四房改成大三房
- 把三房改成大兩房
- 把兩房改成一房一大廳
就是他自己要住得舒服一點，去做這些格局的改動。比方說四房改大三房這一個，明明房子就有四房，但為了住的空間大一點，就硬生生把一間房閹割掉，變成他坪數上是四房，但實際上只有三房。
這就是把一間房子的「優點」自己剁掉了。
那這時候可以跟他議價。議價就是說你要改回來，這會花30萬，看能不能便宜30萬給你。通常不懂的屋主會答應。那你買下來之後，如果5年內只是要出租還沒有要賣，那你不改回來，等到5年後再改回來屋主也不管不了你。
改格局是一個殺價很有效的手段。
但建議你要賣時一定要真的把格局改回來。四房跟三房的客群不一樣，會買四房的人絕對不能接受三房。那四房就可以賣四房的行情。
最有效的可能02：請仲介演戲
只要收斡旋，仲介通常也會配合。反正就是演戲而已，這對仲介來說太簡單了。
就打悲情牌，讓仲介去幫你哭：
「這買方很有誠意，做三份工作每天睡不到5個小時存了5年的錢要買你的房子，便宜一點賣給他吧！」
「這個買方很可憐，被老公拋棄獨力撫養小朋友還有長輩，便宜一點賣給他啦！」
「這個買方很辛苦，半工半讀出來每個月花不到5000塊錢存到現在要買你的房子，便宜一點賣給他啦！」
反正就請仲介掰故事，畢竟在簽約前買賣雙方不會見到面。屋主也只有仲介的片面之詞。屋主要是心軟，就答應了。一下就便宜你50萬。
所以撇開道德不談，在商場上，說個謊就能省下50萬。這是一個非常划算的買賣。你即使三關再正，這種大數目在面前，你也會動搖的。
你去簽約室前跟仲介對個嘴，看他幫你掰什麼故事，等一下就照著演。如果需要你演個腳傷，你也配合一下。
我配合演過什麼工作臨時被調到高雄，原本的女朋友就分手了，很傷心，所以想要在高雄好好療傷這樣。奇怪，我什麼時候工作被調到高雄？我女朋友也還在啊。但一秒內我就知道，這是仲介幫我講的話。我也跟就演起來了。一直嘆氣這樣。
療傷跟買高雄房子有什麼關係？為什麼屋主會因為我要療傷而降價？這位屋主也是很神奇。要是我是屋主，我就叫仲介換一位身心正常的買方了。
簽約空擋在閒聊，老屋主還跟我說：「年青人要加油啊，別想那麼多啦！認真賺錢之後就可以挑更好的啦！」讓我有點慚愧。因為屋主當真了。仲介看我一秒進入狀況，也是就放給我去聊沒有搶著答話。
苦情牌有用。
一但有用就是好幾十萬，所以你真的要議價，你就聯合仲介打苦情牌這樣。就打吧。改天你變成屋主就會發現，怎麼這個社會辛苦的單親媽媽、家裡老人失能、兄弟姐妹生活不便的弱勢族群這麼多，還要來買我過千萬的房子？就知道八成又是仲介在編故事了哈哈
