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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
最近一則房地產新聞看了讓人冒冷汗，標題寫著「買房子附官司，屋主地主纏訟39年爭車道」，內容講的就是「有買車位不能用」的離譜情況。一棟大樓的住戶在1987年買房，當時也有買車位，但交屋後才驚覺車道的產權竟然不在公設裡，而是歸地主所有。這代表什麼？代表你的車雖然可以停在地下室，但要從車道開進開出，地主有權說不！
買房子送官司 太誇張了吧
欸，今天要跟你分享一則新聞，看完真的會讓你倒抽一口氣。新聞標題寫著「買房子附官司 屋主地主纏訟39年爭車道」，光看標題你可能還沒甚麼感覺，但聽完內容你會發現——這已經不是運氣差三個字可以形容的了。事情是這樣的，有一棟大樓的住戶，1987年買的房子，當時也有買車位，照理說一切都很正常對吧？結果交屋之後才發現，整件事情根本沒有想像中單純。這篇就帶你一起看看，這群住戶到底遇到甚麼鳥事，為什麼會出現「有買車位不能用」這種荒謬到不行的狀況。看完你大概就會懂，買房子真的不能只看坪數跟價格，背後的細節才是真正會咬人的關鍵。
有買車位不能用，問題到底出在哪？
你想想看，買車位嘛，理論上就是花錢買一個停車的位置，然後車子可以順順地開進去、順順地開出來——對吧？但這個案子最瞎的地方就在這裡。一般來說，房屋權狀裡面，車道是被算在公設的，意思就是——不管你有沒有買車位，整棟大樓的住戶都要一起分攤車道的面積。這個制度其實還滿合理的，因為車道是大家共同使用的通道嘛。但39年前那個年代，制度根本沒有現在這麼完善，建商當年到底跟地主怎麼喬的，沒有人知道，結果就是——車道的面積完全沒有被算進公設裡面，整條車道的產權還掛在地主名下。你看，這就出大事了。住戶手上有車位權狀，車子可以停到地下室沒問題；但是車道是地主的私人土地，地主只要說一句「我不給你過」，你的車就只能變裝飾品。這就是這個案子裡，有買車位不能用最核心的關鍵點，整個故事的悲劇從這裡開始。
地主搬石頭、裝鐵架，住戶告了三十幾年
後面的劇情更精彩，你聽我講。雙方一開始可能還在談，談著談著就談不攏了，地主直接放大絕——你猜怎麼著？他在車道上卡了三顆大石頭，整條路就這樣被堵死。住戶氣到不行，馬上就想說這應該違法吧？結果你知道嗎？沒有違法歐，因為那塊地就是地主的，他要在自己土地上放甚麼，法律真的管不了。住戶最後只能走訴訟這條路，告，一路告下去——這一告，就告了三十多年。終於在2023年的時候，法院判決住戶有通行權，大家以為終於可以爽快開車出門了吧？欸，事情沒這麼簡單。出口外面還有一塊平地，那塊平地——對，又是地主的。地主這次更絕，直接裝鐵架，車一樣出不去。你說這誇不誇張？所以這群住戶的悲劇就是，他們的有買車位不能用狀態，一卡就是39年，從年輕卡到頭髮白，車位變成最貴的裝飾品，這誰受得了。
地主開條件叫住戶買地，這種狀況你會怎麼處理？
那現在到底演到哪一集了呢？最新的進展是這樣——地主直接攤牌，他跟住戶說：你們出錢把這塊地買下來，不然我就繼續卡著，讓你們車子永遠別想開進開出。聽到這裡，你是不是也覺得：哇靠，這根本是把刀架在脖子上談判嘛。但話說回來，這也提醒了我們一件超級重要的事情——買房子真的不能只看樣品屋漂不漂亮、地段熱不熱門、價格便不便宜。權狀的內容、公設的範圍、車道的歸屬，這些看起來很瑣碎的東西，才是真正會讓你哭暈在廁所的細節。尤其是中古屋、屋齡比較高的物件，更要特別注意當年的權狀有沒有甚麼歷史遺留問題，不然一個不小心，你買到的就是有買車位不能用的悲劇套餐。如果是你遇到這種狀況，你會選擇花錢把地買下來，還是繼續硬槓下去？這真的是一個沒有標準答案、但每個買房的人都應該想過的問題。下次看物件的時候，記得多問幾句、多翻幾頁權狀，因為魔鬼真的就藏在細節裡——而且這個魔鬼，可能會跟著你跟三十幾年都甩不掉。
這不是單一事件買房前沒查清楚，你可能變下一個受害者
你是不是覺得，欸這種事情應該只是個案吧？現在法規這麼完善，建商不可能笨到把停車場蓋在別人家土地上吧？老實說啦，我以前也是這樣想——直到我看到今年一月的那則新聞。社區出入道路是私地，地主直接喊封，住戶整個傻眼。重點來了，這個新聞是今年發生的，不是十年前、二十年前的舊案。也就是說，到現在這種「有買車位不能用」的鳥事還在上演，而且狀況都差不多：建商自己蓋一蓋，停車場出入口直接壓在別人土地上，沒跟地主說，等到交屋了才被發現。這時候你打電話問建商，他就一副事不關己的樣子，跟你說房子都點交了，他沒有處理的義務。聽到這裡你火不火？所以我今天就來跟你聊聊，萬一你真的踩到這種雷，到底有哪幾條路可以走，每一條的代價又是什麼。
第一條路：告建商求償，但你準備好打三十年了嗎？
第一個選項——直接告建商。這條路聽起來最爽，因為這擺明就是建商擺爛沒處理好，你買房當下根本不知道車道有問題，建商依法是要負「瑕疵擔保責任」的，這點白紙黑字寫在民法裡，跑不掉。所以理論上你可以告他、要他賠、甚至要他想辦法把這個問題解決掉。但這裡有個超級殘酷的現實——訴訟要打多久？你回去看那則新聞的第一個案例，住戶從第一代打到第二代，整整三十幾年欸。你想想看，三十年是什麼概念？小孩都從幼稚園唸到出社會了。更慘的是，房子蓋完到出問題通常都過好幾年，等你發現「啊我有買車位不能用」的時候，建商搞不好早就解散倒閉、老闆人都不知道跑去哪了，你要告誰？就算建商還在，他也會拖、會用各種程序戰把你磨到沒力氣。所以這條路說真的，是有解但超難走的那種。
第二條路：跟地主談判，但價格人家說了算
第二條路就是繞過建商，直接找地主談。你可以選擇把那塊地直接買下來，或是跟地主簽協議付通行費，每個月或每年給他一筆錢，換取通行權利。聽起來很乾脆對不對？問題是，地主又不是笨蛋，他知道你現在的處境——你家車子要進出就只能走這條路，你有買車位不能用，你比他還急。這種情況下談價格，誰是主場？當然是地主。獅子大開口是基本款，整條地賣你比市價貴三倍那種喊法都看過。就算改成付通行費，金額也是他開口你只能含淚點頭。我看過案例是一個月要收住戶五萬塊通行費，整個社區攤下來每戶要分多少你自己算。所以這條路雖然比較快，不用等三十年，但荷包真的會痛到你懷疑人生——而且只要地主換人，新地主要重新談，惡夢隨時可能再來一次。
第三條路：袋地通行權，法律幫你撐腰但還是要打官司
最後一條路叫做「袋地通行權」，這個是寫在民法第787條裡面的保障條款。簡單講就是，如果你家要進出，除了走那塊有爭議的土地之外，真的沒有別條路可以走——也就是你的土地被人家的地包起來、變成所謂的「袋地」——那法律就會賦予你通行的權利，地主不能說封就封。聽到這裡你可能覺得，那不就解決了嗎？等等先別開心。袋地通行權雖然是法律保障，但它不是你嘴巴喊一喊就成立的東西，你還是要跑法院、走訴訟程序去申請。而且法官要審查你的土地是不是真的「非走這裡不可」、通行的範圍要多大、要付多少補償金給地主，每一項都可以吵很久。所以結論還是一樣——又是要打官司，又是要花時間花律師費。回到最一開始的問題：與其事後在這三條路裡面挑哪條死法比較好，不如買房前自己多花一點時間，把地籍、車道土地的權屬狀況查清楚，才不會變成下一個花了大錢卻有買車位不能用的苦主。
買房子之前 最好先做產權調查
講到買房，大家最在意的常常是地段、價格、坪數，但真正會讓你哭出來的，其實是「產權」這兩個字。新聞上那些買到鬼屋、買到地主不同意、買到車位變廢墟的苦主，他們當初也不是笨，只是少做了一個動作——調謄本。今天就來跟你聊聊，怎麼樣才不會變成下一個上新聞的主角。畢竟買房動輒幾百萬、上千萬，多花幾十塊調個謄本，真的不會吃虧。而且這幾年最常聽到的糾紛，就是有買車位不能用的案例，買的時候開心簽約，結果交屋後發現車道根本沒登記、或地主跑出來收錢，整個悲劇——這種狀況，其實事先看一下謄本就能避開。
調謄本 保護自己
謄本是什麼？簡單講，它就是房子的身分證。土地是誰的、建物是誰的、有沒有被設定抵押、有沒有被法院查封、有沒有限制登記，通通都會白紙黑字寫在上面，騙不了人。那要怎麼調？你直接去地政事務所臨櫃辦，或是上網線上申請都可以，一份才幾十塊錢，比一杯手搖飲還便宜，沒理由省這個錢。重點來了——你不是只看「你要買的那間房子」的謄本就好，至少要看兩份：一份是「建物謄本」、一份是「土地謄本」。建物謄本是看這間房子到底是不是屋主本人的；土地謄本則是看這棟大樓蓋的那塊地，是建商持分、住戶持分，還是有奇怪的第三人插一腳。然後你還記得我們之前提過嗎？車道通常會被劃進公設裡面，所以你還要特別翻一下，公設項目裡面到底有沒有把車道列進去。如果發現有怪怪的地方——例如車道沒列、土地有一塊是別人的、或是出現你完全不認識的所有權人——那就直接拍拍屁股走人，連看都不要看。為什麼？因為你不知道那個地主是誰，更不知道他好不好相處，萬一遇到那種專門卡人、收過路費的地主，那真的就只能祝你平安了。很多有買車位不能用的糾紛，源頭都是這一步沒做。
找厲害的房仲 最省事
OK，我知道講到這邊，可能有一半的人已經想關掉文章了。「調什麼謄本，看不懂啦」、「我哪有時間跑地政事務所」——沒關係，你不想自己動手，那就走第二條路：找一個夠厲害的房仲幫你處理就好。為什麼這招行得通？因為厲害的房仲，他比你還怕麻煩。你想想看，他要是讓你買到有問題的房子，後面要付出的代價可大了——佣金可能要吐回來、被你告上法院、商譽整個崩盤，搞不好還要賠錢。所以這種房仲，他自己就會先幫你篩過一輪，謄本他比你還早看。像我們最一開始提到的那個新聞案件，真正資深的房仲，看到那種物件，連碰都不會去碰，因為他一眼就看得出來後面會有多少麻煩，他幹嘛跟自己過不去？這也是為什麼有買車位不能用這種地雷案，常常都是出現在那些「便宜到不合理」的物件上——好的房仲早就避開了，剩下的才會流到不熟行情的買家手上。所以結論就是，你要嘛自己學會看謄本，要嘛找一個你信得過、夠資深的房仲。台北的話我推薦蕭店，高雄就找林店，葉配影片裡面都有聯絡方式，他們經手的案件至少上千件，要找乾淨的物件，找他們處理就對了。
車位陷阱 最容易踩雷
最後再多聊一下車位這個區塊，因為這幾年有買車位不能用的爭議真的太多了，多到誇張。很多人買預售屋或中古屋的時候，銷售跟你講得天花亂墜——「附車位喔」、「車位含在裡面」、「以後一定夠停」，結果交屋之後傻眼貓咪：要嘛車道是別人家的土地、要嘛車位編號跟登記對不起來、要嘛根本沒有獨立產權只是「使用權」。這時候你才發現有買車位不能用，根本告天天不應，因為合約當初白紙黑字寫的，跟銷售嘴巴講的，完全是兩回事。所以你在簽約之前，務必把車位的這幾件事搞清楚：第一，它是「法定停車位」、「增設停車位」還是「獎勵停車位」？三種的產權狀況完全不同，能不能單獨買賣也不一樣。第二，車位有沒有獨立的權狀？還是跟主建物或公設綁在一起？第三，車道有沒有被登記在公設裡面？這點超重要——如果車道地是別人的，那地主隨時可以收你錢、甚至擋你進出，那種畫面光想就頭痛。第四，去現場實際看一下車位的大小，有些車位編號上看起來正常，實際走進去發現柱子卡一半、車門打不開，那也叫有買車位不能用。多花一點時間把這些細節確認好，比你交屋之後在那邊跳腳，划算太多了。
有買車位不能用？老屋投資的隱藏地雷你一定要懂
講到買房投資，你是不是也覺得只要算一算投報率、看一看地段就可以下手了？欸欸欸，先別衝。實際上市場裡面的眉角多到爆炸，尤其是中古屋、老公寓這一塊，常常表面看起來很划算，背後卻藏著一堆讓你哭都哭不出來的問題。像是有買車位不能用這種事，聽起來很扯對不對？但真的就是會發生。同一個邏輯放到老房子身上，違建、頂加、隔套——你以為買到的是金雞母，結果可能買到一顆隨時會爆的炸彈。今天就用幾個真實案例，把那些屋主、房仲不會告訴你的眉角，攤開來給你看。
既存違建的甜蜜陷阱：投報率寫得很美，現實卻是另一回事
你一定聽過「既存違建」這四個字。簡單講，就是房子蓋了幾十年，違建也跟著違了幾十年，反正大家睜一隻眼閉一隻眼，房仲就這樣正常賣，買方也覺得反正都這麼久了應該沒事。問題來了——時空背景不一樣啦！以前沒人管，不代表現在沒人管。鄰居檢舉、政府抓拆，新住客一搬進去什麼鳥事都跑出來。更扯的是有買車位不能用的案例你聽過嗎？權狀上明明寫著有車位，結果交屋後發現根本停不進去，或是被前屋主、鄰居佔用，要打官司打到天荒地老。這種「紙上資產」跟既存違建的概念其實一模一樣——看起來有，實際上不能用，甚至還會反過來咬你一口。北部那種頂樓加蓋的隔套套房特別愛賣投報率，跟你說3%、4%很高了喔，取得成本低的還可以給你4.5%甚至5%，數字漂亮歸漂亮，但你去銀行鑑價試試看，銀行只認權狀面積，根本不甩你那個違建頂加，貸款立刻被砍一半。
侯友宜的鐵腕讓北部風向變了，即報即拆不是說說而已
以前大家都看臺北市，臺北市開始抓什麼，新北、桃園、臺中才會跟著動，南部規則跟上來可能要兩三年。但你看現在的局勢——反客為主了啦！新北抓違建抓得比臺北市還兇，即報即拆喔，一點情面都不留。為什麼？想想五股工業區，那地方政商關係複雜到爆，蘇貞昌那種人家說的酷吏都搞不定，結果硬是被鏟得乾乾淨淨。連這種硬骨頭都啃得下來，現在來抓個區區違建頂加，對市府來說根本是小菜一碟。那他怎麼知道你在隔套？外觀看不出來啊？拜託，現在房東不能限制房客報租屋補助，後臺資料一勾稽——一棟五樓公寓居然報了八筆租補，五樓隔四間、六樓隔四間，這不是隔套是什麼？整個邏輯跟有買車位不能用一樣，你以為神不知鬼不覺，系統一比對全現形。內湖科學園區附近那種住滿工程師的頂加套房，現在屋主都剉在等了。
屋主急著脫手丟給下個盤子，你可別當那個接刀的
欸講白一點啦，屋主又不是笨蛋，他知道房子要被拆了，他會怎麼辦？當然是趕快賣啊！賣給誰？賣給不懂的人。很多人退休了手上一筆錢，想說當包租公比股票穩，看到投報率4%、5%整個眼睛發亮，啪——錢就灌進去了。結果咧？買完沒多久公文一張過來，違建拆除。錢沒了，租金收益沒了，房子變成空殼，跟那種有買車位不能用的狀況一樣，名義上是你的，實際上零價值。有良知的房仲一聽到屋主要委託這種隔套頂加，他自己就會閃，因為他知道後面麻煩死了；但短視一點的房仲根本不甩你，反正我佣金有拿到，新屋主之後被拆是他家的事。所以你看物件不要只看投報率、不要只看租金穩定，那些數字後面藏的東西才要命。權狀寫什麼、實際能用什麼、政府態度是什麼，三件事兜在一起看，你才不會變成接最後一棒的那個衰人。記住啦——買進來能不能合法使用、合法收益，比那個漂亮的投報率重要一百倍。
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