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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
政府打房之後，房市開始出現明顯的價格分化。根據內政部實價登錄統計資料，近一年全國公寓、電梯大廈及套房的價格走勢各走各的路，其中最受矚目的就是套房跌9.4趴，一舉成為跌幅最大的住宅產品。同一時間，公寓年減3.3%，電梯大廈卻不跌反漲0.4%。套房跌9.4趴這個數字，在一向以穩健著稱的房市裡，幾乎可以說是「血崩」等級。很多手上有小套房的人看到套房跌9.4趴的新聞，第一個反應就是恐慌：是不是該趕快賣掉？但在你做決定之前，更重要的是先搞懂套房跌9.4趴的背後到底發生了什麼事。這波修正反映的是房市由多頭轉空頭的典型表現，套房、公寓先跌，電梯大廈撐盤。看懂結構，你才知道手上的房子是該抱、該賣，還是該趁亂進場。
套房還能買嗎?
最近房市的話題真的是吵翻天,你打開新聞就會看到一堆「房價要崩了」的標題,看得人心癢癢又怕怕的對吧?剛好前陣子有一則新聞我覺得很值得跟你聊聊——標題寫的是「房價修正誰先倒?套房跌最重、公寓跟跌,唯獨這類住宅還撐盤」。光看標題就知道,這波修正不是全面性的下殺,而是出現了很明顯的「分化」。簡單講就是,同樣是房子,有的扛得住,有的卻被打趴在地上。而這次最慘的主角,就是大家最熟悉的套房。根據內政部實價登錄的統計,近一年全國的套房平均單價直接套房跌9.4趴,這個數字一出來,真的讓不少手上有套房的人捏一把冷汗。所以今天我們就不講那些虛的,直接從這份數據切進去,好好把套房、公寓、電梯大廈這三種產品的走勢攤開來看——到底現在這個時間點,套房還能不能碰?手上有的人又該不該急著脫手?接下來幾段我會一個一個跟你拆解,你慢慢往下看就對了。
實價登錄攤開來看,套房跌9.4趴到底有多嚇人
我們先來看數字,因為數字最誠實。根據內政部實價登錄的統計資料,在政府這一輪打房之後,近一年全國的公寓、電梯大廈以及套房,價格走勢呈現非常明顯的分化。你猜哪一種跌最慘?沒錯,就是套房——套房平均單價直接套房跌9.4趴,成為這波修正裡跌幅最大的住宅產品。再來看公寓,年減3.3%,雖然也是跌,但跟套房比起來算是小傷。最妙的是電梯大廈,不跌反漲,還微幅上揚了0.4%。你把這三個數字擺在一起看就很有感了吧?同樣的政策、同樣的市場氣氛,結果套房跌9.4趴、公寓小跌、電梯大廈卻穩穩的甚至還漲,這就是典型的「強者恆強、弱者先倒」的現象。為什麼套房會被打得最慘?因為套房的買盤過去很大一部分靠的是投資、靠的是租金報酬、靠的是低總價的衝動購買,一旦市場由多翻空,這些最投機、最沒有自住剛性需求的產品,自然就會第一個被拋售、第一個跌。所以套房跌9.4趴不是偶然,而是市場在幫你篩選哪些是真需求、哪些是泡沫,看懂這層,你就比一般人多懂了一截。
多頭轉空頭的訊號出現,你該怎麼看自己手上的房
講白一點,這次套房跌9.4趴、公寓跟著跌,其實就是房市從多頭轉空頭最典型的表現。多頭的時候大家是雞犬升天,連巷子尾那種採光差、格局怪的套房都有人搶;但一旦風向變了,市場馬上就會分出高下,把那些撐不住的產品先打下來。所以說真的,我之前就一直在提醒——如果你是要置產、要長期擺著的,公寓跟套房真的先不要急著進場,結果你看,現在不就真的跌了嗎?套房跌9.4趴這個數字就是最好的證明。不過呢,話要分兩面講。如果你手上已經有一間套房或公寓,而且你「不是急著要用錢」,那我的看法是:你還是可以繼續持有,先不要亂賣。為什麼?因為現在這個價格,很大一部分是市場恐慌情緒砸出來的,你這時候慌張賤賣,等於是把帳面上的虧損變成真實的虧損,何必呢?房子這種東西,只要你不缺現金、貸款也繳得動,擺著它就只是數字上下浮動,你又不會因此餓肚子。真正會被套牢、被斷頭的,往往是那些用高槓桿、又急著要週轉現金的人。所以先問問自己:你是哪一種?搞清楚這點,你的心就定了一半。
楊總裁都說不打了,現在賤賣套房是最笨的一步
最後我想跟你聊聊「信心」這件事,因為房市說穿了,很多時候比的就是誰的心臟夠大顆。現在這個時間點,正是在考驗你對房市信心的時候——套房跌9.4趴的新聞一出來,身邊一定一堆人開始唱衰,叫你快逃、快賣、再不賣就來不及了。但你冷靜想想,連央行的楊金龍楊總裁都已經public放話說不打房了,風向其實已經悄悄在轉了,這種時候你沒事把好端端的房子拿去賤價甩賣,圖的是什麼?把恐慌賣在阿婆都不要的價格,事後反彈了再來捶心肝,這種戲碼每一波循環都在上演,你真的不用當那個主角。我的建議很簡單:第一,先確認自己有沒有現金壓力,沒有的話就穩住別動;第二,把套房跌9.4趴這個數字當成一個提醒,讓你之後出手買房時更謹慎、更挑產品,而不是盲目追高;第三,如果你真的要買,記得這波分化已經告訴你答案了——同樣的錢,慎選有自住支撐、有保值能力的產品,別再被低總價的套房話術牽著走。房市本來就是有起有落,套房跌9.4趴只是這一輪循環裡的一個註腳而已,你只要懂得在別人恐慌時保持清醒、在別人貪婪時保持冷靜,長期下來就不會被市場牽著鼻子走。穩住,你就贏一半了。
為什麼套房會先被幹掉
欸，最近房市的話題超多，但你有沒有發現一件很妙的事——明明大家都說房子很保值、很穩，結果套房卻一個人先倒下去？我們今天就來好好聊一下，為什麼套房崩得這麼快。先給你一個超有感的數字：套房跌9.4趴。對，你沒看錯，一年內快跌掉將近10趴，這在房市裡面算是非常少見的狀況了。一般我們講房價，頂多就是漲多漲少、撐住沒撐住，很少看到「套房跌9.4趴」這種接近兩位數的跌幅，老實說，這幾乎可以叫做血崩了。可是呢——這邊要先幫你打個預防針，套房跌9.4趴聽起來很恐怖，但它背後的故事，其實沒有你想像中的那麼嚇人。它不是整個房市要垮，而是一個特定族群、特定產品，在特定情緒下先撐不住了。接下來我會帶你拆開來看，到底是哪些人在買套房、為什麼他們會願意便宜賣，搞懂這幾件事，你就會明白套房跌9.4趴這個數字，到底是危機，還是別人嚇自己。
套房本來都是誰在買？置產客的小算盤
來，我們先回到最根本的問題——套房這種東西，本來到底是誰在買？答案很清楚，就是置產客啊。一般人要自住，誰會去買套房？空間又小，住起來也不是那麼舒服，所以買套房的人,十之八九都是想拿來投資、收租金的。而且你再細分一下，買套房的置產客裡面，有很大一塊是「新手」置產客。什麼意思呢？就是這些人手上的錢其實沒有那麼雄厚，沒辦法一口氣下去買整層、買大坪數，他們就會想說——欸，那我先買個小套房，當個小房東，每個月收點租金，這樣也不錯嘛。聽起來很合理對不對？問題就出在這裡。新手就是新手，經驗不足，心臟也比較小顆。所以當套房跌9.4趴這種消息一出來，他們承受的壓力是最大的，因為他們本來資金就吃緊，又是第一次玩，當然容易先慌。也因為這樣，套房才會變成整個房市裡面，最先被情緒推著走、最先被幹掉的那一塊。套房跌9.4趴，某種程度上反映的就是這群人的心態。
政府一打房，新手就先嚇到賣
那為什麼新手置產客會這麼容易被洗出場？關鍵就在「情緒」兩個字。你想想看，這些人本來就是抱著「試試看」的心態進場的，手上的本金不夠大，膽子自然也大不到哪裡去。結果這時候政府開始打房，各種政策、各種新聞一直轟炸——什麼限貸、什麼稅、什麼空屋要課重稅，每天打開手機就是一堆嚇人的標題。換作是你，第一次當房東，看到這種陣仗，是不是也會開始心裡毛毛的？「哇，這麼可怕喔」、「該不會要套牢了吧」、「會不會跌更多」——這些念頭一冒出來，很多人就直接舉手投降，乾脆賣掉算了，落袋為安比較實在。問題是，當一群心臟不夠大顆的人，在差不多的時間點、因為差不多的恐慌，同時想把套房脫手，市場上的賣壓一下子就湧出來了，價格自然就被壓下去。這就是套房跌9.4趴一個很重要的成因——不是套房本身真的爛掉了，而是持有它的這群人最容易被嚇跑。所以你看到套房跌9.4趴，其實看到的是一種「新手集體退場」的畫面，比較像是心理戰，而不是基本面真的崩了。
資深置產客為什麼也願意便宜賣？
講完新手，我們再來看另一種人——資深置產客。這群人就老練多了，他們不會被新聞嚇到亂賣，那為什麼套房還是跌成這樣？這裡面藏著一個很多人沒想到的角度。資深的置產客，他們眼睛是看整個盤的，當他們看到股市最近表現很好、機會看起來不錯，就會開始盤算資金配置——欸，我要不要處份掉手上一兩間套房，把錢挪去股市衝一波？重點來了，他們為什麼願意便宜賣？因為這些套房，是他們很早期就買進來的，取得成本超級低。對他們來說，現在賣掉根本不是賠錢，只是「賺多」還是「賺少」的差別而已。少賺一點點，但能把現金快點抽出來、快點投進報酬看起來更香的地方，這筆帳怎麼算都划算。所以他們才會乾脆地用相對便宜的價格出脫，反正怎麼賣都還是賺。你把這兩種人加在一起看——新手被嚇到賣、老手為了資金調度主動賣——你就懂為什麼套房跌9.4趴了。最後你要知道一件事：套房跌9.4趴看起來很驚悚，但它其實是特定族群的選擇加總出來的結果，不代表整個房市要崩。把這層邏輯看清楚，你才不會被一個數字牽著鼻子走。
公寓還可以留嗎?
講完套房，接下來就要來聊聊公寓了。你應該也有感覺，現在大環境就是空頭，市場一冷起來，最先扛不住的就是這兩種——套房跟老公寓。前面我們有提到套房跌9.4趴，那種跌幅看了真的會心驚驚，畢竟套房本來就是抗跌力比較弱的物件，景氣一反轉，它就是第一個被開刀的。那公寓呢？很多人手上剛好就握著一兩間老公寓，現在最糾結的就是「到底要留還是要賣」。我先講個大方向給你抓：如果你手上是電梯大樓，那其實不用太焦慮，繼續放著就好，這種物件的體質相對穩。但公寓就沒辦法一句話帶過了，它能不能留，真的要看狀況——而最關鍵的那個變數，就是「地段」。同樣都叫老公寓，蛋黃區的跟蛋殼區的，命運差超多。接下來我就帶你一個一個看，把這裡面的眉角講清楚，你聽完大概就知道自己手上那間該怎麼處理了。
蛋黃區老公寓，依舊很香
先講好消息。如果你手上那間老公寓剛好卡在蛋黃區，那恭喜你，基本上可以放寬心。為什麼？因為地段這東西是不會騙人的，越是市中心、越是交通方便的地方，need 越硬，價格就越撐得住。你想想看，像捷運東門站旁邊那種老公寓，地段好成那樣，就算屋齡高了一點、格局舊了一點，只要條件不要太離譜，你要貸滿八成根本沒什麼問題。銀行願意給你貸，買方就敢出手，整個交易鏈就活的。所以你會發現，套房跌9.4趴跌得那麼難看的時候，蛋黃區的老公寓價格還是穩穩的，幾乎沒在跟你客氣。這就是地段的護城河——景氣再怎麼冷，精華地段的東西就是有人要。所以如果你框起來看的是這種物件，真的不用自己嚇自己，更不用急著賤價脫手。空頭的時候，能撐住的物件才是真本事，而蛋黃區老公寓就是這種。你要做的就是穩穩拿著，別被市場的恐慌氣氛牽著走，等風頭過了，它依舊在那裡發光。
蛋殼蛋白區，銀行說了算
好，那要擔心的是誰？答案就是蛋殼區跟蛋白區的老公寓。同樣都是公寓，差別怎麼會這麼大？關鍵就一個——銀行不愛。你可能會想，房子就是房子，地段差一點頂多便宜一點，有差到哪去嗎？差很多喔。我亂舉個例子，假設你今天不是東門站旁邊，而是跑到屏東楓港那種地方的公寓，你跑去跟銀行說我要貸款買，我未看先猜，結果不是貸不到八成，就是鑑價遠低於你的成交價。這就麻煩了。因為當銀行只願意鑑價到某個數字，代表買方能借到的錢就被卡死。你想賣貴一點？買方看一看就會說「歐，我只能貸這樣欸」，然後算了，轉頭去買別區的。你就這樣硬生生失去了起漲的空間。這也是為什麼套房跌9.4趴會跌成那樣——抗跌力弱的物件，一遇到銀行收手、買氣轉冷，就直接被打回原形。所以你手上如果是這種蛋殼蛋白的老公寓，心裡要有底，它的議價籌碼天生就比較少，估值很容易被銀行那關卡住，這點你一定要看清楚。
自住想買就買，置產看地點
那講到這裡，直接幫你下結論。公寓跟套房現在到底能不能買？這要分兩種人來看。第一種，你是自住的——那簡單，想買就買啊。自住這件事，說到底是你自己要住得開心、住得舒服，房子是拿來生活的，不是拿來給市場打分數的。你今天看上一間、預算也 OK、住起來順，那就買，不用為了那個漲跌數字綁手綁腳，你開心最重要。第二種，你是要置產、要投資的，那就完全是另一套邏輯了——看地點、看地點、再看地點。蛋黃區優先買，這種物件抗跌又有撐，就算市場像現在這樣，套房跌9.4趴跌得哀鴻遍野，精華地段的東西照樣穩。至於蛋殼蛋白那些，置產的話就要更謹慎評估。那如果你現在手上已經有老公寓或套房，又剛好不急著用錢呢？我的建議是——別急著現在賣。空頭時候硬賣，等於是把刀柄遞給買方，你只會被砍。穩穩放著，等房市重新熱起來，到時候你再趁亂順勢賣掉就好，這樣才划算。
套房這種東西
先講一件最近很多人在傳的事——套房跌9.4趴。這個數字一出來，不少手上有套房、或正在考慮買套房的人都開始心裡毛毛的，對不對？但你要先搞懂一個觀念：套房它天生就有一個現象，這個現象不是優勢，也不是劣勢，它就是一個「現象」而已。那是什麼現象？就是它總價低嘛。你套房不管怎麼蓋、怎麼弄，總價就是比兩房低、比三房低，這是它的本質。所以一些年輕的、想置產的，自然就會去考慮套房。而且這還一脈相承——很多中南部的小孩北漂上來台北，從頭到尾就是租套房住，住久了他就覺得套房好像也沒什麼不好，等到自己要置產的時候，第一個念頭就是買套房。這很合理，非常合理。可是當你看到套房跌9.4趴這種數字，你就要停下來想一想：現在這個版本，真的還適合直接衝套房嗎？這篇就好好跟你聊清楚。
總價低不等於划算，套房跌9.4趴背後的真實處境
你想喔，現在時代版本已經不一樣了。以前買套房單純就是圖個低總，現在你還去買，問題一籮筐。第一個大魔王就是權狀——套房權狀只要在15坪以下，銀行貸款常常就直接打槍你，或是給你一堆有的沒的條件。所以現在中南部一些新建案很聰明，他蓋一房一廳，故意把權狀拉到15.多、甚至16、17坪，可是室內可能也才8、9坪，整個就是為了過那條「15坪好貸款」的線。但你冷靜看一下——你都已經加到這個價位了，準備兩成頭期款，其實再加一點點，你根本就可以上兩房了，那你真的有必要去做新套房嗎？再對照套房跌9.4趴這件事你就懂了，當市場修正的時候，這種總價低、流通性又被權狀卡住的產品，往往是最先反映、跌得最有感的一群。它不是不能買，是你要很清楚自己在買什麼。
最浪費的不是賣不掉，是你珍貴的首購八成席位被套房吃掉
好，那套房最危險的事情是什麼？其實也不是日後賣不掉那些問題啦。最麻煩、最讓人扼腕的地方在於——你好不容易可以置產，結果你拿去買了一間套房，它就在那邊默默消耗掉你現在超級珍貴的首購貸款八成席位，這個你有聽明白嗎？我們每一個自然人、每一個國民，身上的首購就是八成（先不管新青安，新青安也是八成），你這輩子第一間房貸能貸八成的這件事，非常非常珍貴。結果你用在套房上，我會說真的很浪費。為什麼？來，第一個，套房很可能權狀不到，它根本貸不到八成，可能只給你六成，你等於自備四成。然後因為總價低，你又會自我安慰說「自備四成好像也還好」——但你明明再加一點點就能去上正兩房的產品啊！現在卻卡在套房只貸到六成，還白白燒掉那個能貸八成的位子。所以你看，再搭上套房跌9.4趴的氛圍，這種把寶貴額度押在弱勢產品上的做法，真的是雙重浪費。一律建議你直上兩房，要物盡其用，你一輩子首購就八成一次，當然要把它發動在你買得起的最大坪數上。
真的想碰套房？學中南部置產老手用現金買的玩法
當然啦，凡事有例外。如果你在台北市、新北市，又是自住，那你選套房無可厚非，就是要那個低總嘛。像有觀眾來問我，他挑的兩三個預售案全是套房，硬要選一間自住，又非要新房子不可——那種情況下做套房，OK，無可厚非。但只要你今天是「置產」，那選套房真的就很浪費。把鏡頭換到中南部、尤其高雄這邊——你首購資格怎麼可能用在套房？當然是用在三房平車啊，中古三房平車含車位權狀都能到四十幾坪。那中南部的套房到底怎麼買？我告訴你，套房其實是置產比較後期的人在做的。比方今年公司忙完一算有賺錢，身上有點現金，他可能早就是第三屋第四屋了，銀行根本不太理他，那他怎麼辦？現金買、買斷一間，弄一弄再出租，就是用這方式存錢。蛋黃區的中古電梯套房、三百萬以下的一大堆，我會讓它去吃我的首購八成嗎？不會，它貸不到、又太浪費。我有個同學在高雄買一間很中古的電梯套房，室內11坪、才買160萬，後來有人跟他買，賣250萬，你去算那個百分比就很誇張。所以套房不是不能做，是要等你三屋四屋以後、用現金買，而且前提是你本業要夠強，不要在那邊掛四、極限操作。就算現在喊套房跌9.4趴，那種本業強、純現金、把錢穩穩存進蛋黃區電梯套房的人，反而是最不怕修正的一群——因為人家根本沒借錢，跌也跌不到他身上。記住，珍貴的首購席位千萬別拿去消耗在套房，這就是我給你的建議。
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