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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
在房地產交易中，買家經常會遇到銀行鑑價過低的問題。這種情況可能導致買家無法順利貸款，進而影響購房計劃。本文將探討當銀行鑑價與屋主開價落差極大時的應對策略，包括修改合約條款、請房仲協助溝通，以及選擇預售屋等。此外，本文還會討論銀行鑑價低的原因，如實價登錄數據爬升緩慢，並提供如何在這種情況下做出更明智的購房決策的建議。無論是房地產投資新手還是經驗豐富的買家，都能從中獲得有價值的資訊。
銀行鑑價都很低怎麼辦
這個題目已經有很多觀眾來LINE我，那我就一次講一講。好，來。先描述問題，就是你已經跟屋主談好價格了，然後要去跟銀行貸款的時候，發現銀行的鑑價跟你預期的落差極大。好，落差有多大？我聽過最猛的案例就是，屋主開價2400萬，然後銀行鑑價多少？780萬。對，你沒聽錯，780萬。這個你叫人家怎麼買？如果你差一點就算了，差了一千多萬，誰有那個財力去湊？我如果湊得出一千多萬，我幹嘛去買兩千多萬的房子？那這個狀況就是，因為現在房地產在熱，所以很多妖魔鬼怪都跑出來了。
銀行鑑價低的原因
銀行鑑價都很低，這背後有很多原因。首先，銀行的鑑價師會根據市場行情、房屋狀況、地段等多種因素來評估房屋價值，而不是單純看屋主開的價格。再來，銀行也會考慮到風險，畢竟他們是要借錢給你的，風險控制是他們的首要考量。如果銀行覺得某個區域的房價有泡沫風險，他們的鑑價就會保守一些。此外，有些銀行可能會根據自己的貸款政策來調整鑑價標準，這也是為什麼不同銀行的鑑價可能會有差異。
如何應對銀行鑑價低的情況
那麼，遇到銀行鑑價都很低的情況該怎麼辦呢？有一招，倒是沒什麼用，就是你在合約上要壓，貸款未達幾成，本合約直接做廢。這樣你就可以避免因為銀行鑑價過低而無法貸款的風險。當然，這需要房仲的協助，你就叫房仲去凹，不要不好意思，房仲賺手續費，就是該幫你做這個工作。再來，你也可以試試找不同的銀行申請貸款，看能不能找到鑑價較高的銀行。或者，你可以考慮增加自備款，這樣即使銀行鑑價低，你也能順利完成交易。
避免銀行鑑價低的預防措施
最後，如何避免銀行鑑價都很低的情況呢？首先，你可以在談價格前，先做一些市場調查，了解該區域的房價行情，這樣你就不會被屋主的開價蒙蔽。另外，你可以找專業的房地產經紀人或鑑價師來幫你評估房屋價值，這樣你在跟屋主談價格時就有依據。還有，你可以在簽約前，先找銀行做初步的鑑價，這樣你就能知道銀行的鑑價大概是多少，避免後續貸款時出現問題。
房地產投資技巧大公開：如何面對銀行鑑價都很低的情況
在房地產投資中，無論你是新手還是老手，都會遇到一些挑戰。其中一個常見的問題就是銀行鑑價都很低。這種情況下，你該如何應對？今天我們就來聊聊這個話題。
會同意的房東很少
首先，假設你是屋主，遇到買方挑剔的情況，你會怎麼做？大部分的屋主會選擇叫房仲換人，因為這樣的買方實在太麻煩了。所以，這種情況的成功率本來就不高。如果你的房仲是個高手，能夠說服屋主，那你至少應該請人家喝杯飲料，表示感謝。題外話，現在外面的飲料真的貴，一杯手搖飲都可以點到一百多，請客也很有面子。
預售屋是個不錯的選擇
如果還是搞不定的話，我建議你直接去買預售屋。為什麼呢？因為買預售屋的頭期款壓力沒那麼大，現在建商都在搞優付方案。雖然預售屋的CP值沒有中古屋高，但至少這個選擇對你來說比較安全。如果硬要湊頭期款，或者發動裝潢貸來補，風險也都很高。這樣的選擇能讓你在面對銀行鑑價都很低的情況下，更加從容不迫。
如何應對銀行鑑價都很低的情況
當你遇到銀行鑑價都很低的情況時，不要慌張。首先，你可以考慮多找幾家銀行進行鑑價，有時候不同銀行的鑑價會有差異。其次，你可以尋求專業的房地產投資顧問，他們通常有豐富的經驗，能夠給你提供實用的建議。最後，與其硬碰硬，不如選擇一些風險較低的投資方式，比如預售屋，這樣可以降低你的投資風險，讓你在房地產市場中立於不敗之地。
換一間比較快
但其實老實說，如果是我遇到這個問題，我的做法不會是買預售屋或是硬湊這個錢出來，而是直接換一間。對，不管多喜歡，都直接換一間。就我們之前有講過了，這間房子要賣得快，要怎樣？要讓下一手也好貸。
銀行鑑價都很低的影響
今天如果你在買房子的時候就遇到了鑑價跟開價價格懸殊的問題，然後你湊頭期都要拚死拚活了，請問你的下一手在湊頭期款的時候是不是會更辛苦？而且你要想哦，為什麼這一個地區的鑑價會這麼低？我未開先猜，就是他的實登爬得很慢。銀行都會看實登，所以有沒有可能等你要賣房子的時候，發現他的漲幅好像也還好而已。
換房子的策略
當然啦，這個都是猜測，還是要看個案的狀況。你也不要五年之後拿這支影片來跟我說，當初我就是相信你怎樣怎樣。你還是相信自己就好。不過，換房子這個策略其實很簡單，就是在你發現銀行鑑價都很低的時候，直接換一間，這樣可以減少未來的麻煩。
避免鑑價低的地區
另外，選擇房地產的時候，盡量避免那些銀行鑑價都很低的地區。這些地區通常實登爬得很慢，未來的漲幅可能也有限。選擇那些銀行鑑價較高的地區，雖然可能一開始要付出的成本較高，但未來的回報也會相對較好。
高雄房市變遷：透天厝與大樓的對決
講八卦講八卦，我們剛剛全部講的東西都是個案。那我現在來講一個市場的市況。
高雄房市的變化
我在高雄，然後高雄老一輩的人都怎麼樣？他們買房子都買什麼？透天對不對？誰跟你買大樓，就是都要自己住，自己家透天。那是因為現在年輕人，然後現在市況的關係，透天變得超級之貴，然後大樓年輕人喜歡，有管理員，那個不用追垃圾車，什麼有的沒的。
所以現在變成說，高雄的大樓案交易也很猖狂。不然你在時間再倒退個，也不用很久，你倒退了5年8年，那個時候高雄買房子都是買什麼？都是透天，先看透天，誰要看大樓。真的是這樣。你看時間過了5年8年，這個市況完全不一樣，現在就是大樓案當道。
透天厝的市場困境
那透天以高雄來說，現在都有這個狀況。我還去看在前鎮那邊，籬仔外那邊的透天，其實品相很不錯。也是一個觀眾帶我去看，好像是他要賣吧，整理過了，開1400萬來賣。請問這1400是怎麼來的？屋主自己覺得。
問題來了，他那一整條街的透天房屋齡幾乎都30年以上，實價登錄很少，你最接近的實價登錄也不是這條街，可能是三年前的隔壁條街。這鑑價上就會很困難。銀行鑑價都很低，尤其是透天的情況。銀行怎麼辦？如果買方成交在1800萬，結果附近最新的實價登錄才900多萬，這差了多少？差900多萬。
中古大樓的優勢
所以這就是很不好脫手的典範。你手上有800萬現金的買方，可以看美術館的大坪數豪宅，而不是一個中古透天。透天的土地變不值錢嗎？不是。問題出在透天那一個地帶附近沒有什麼實價登錄。
相反的，中古大樓的實價登錄很密集，很齊全。大樓案好幾百戶，實價登錄就很密集，不會出現鑑價鑑不到的奇葩事情。最近一兩個月的實價登錄通通都有，成交價不會差到哪裡去。所以我推薦如果要置產的話，選中古電梯大樓。實價登錄很密集，不會像透天一樣，買一個中古透天真的要去了半條命。
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