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在考慮房地產投資時，許多人會思考「越晚買房是否越有利？」這個問題。根據不同的投資策略與市場動態，越晚買房並不一定是最好的選擇。本文從投報率、房價漲幅、房貸利率等多角度分析，說明為什麼越早買房可能更有利於資產增值，並探討首購房屋的投報率如何在某些情況下超越股票市場的表現。了解房市政策的變化及其對投資策略的影響，將有助於更好地做出購房決策。
【越晚買房是否越有利】
這次我們來聊一聊在PTT上看到的一個熱門話題：「越晚買房越好？」這個問題讓不少人感到好奇，也引發了許多討論。你可能也聽過這種說法，等到工作了十幾年後再買房，似乎能更快達到退休的目標。這種觀點背後的邏輯是什麼呢？我們來深入探討一下。
買房的時間點真的那麼重要嗎？
在這個話題中，有人提出了一個算法，這個算法不考慮不動產的價值，只計算流動資產。也就是說，如果你不打算賣房或增貸，等到工作15年後再買房，似乎比工作10年後買房更容易達到退休門檻。這是因為買房後，你還有足夠的現金和股票可以繼續投資。這樣的說法看似合理，但也有一些盲點。
房價變動與投資風險
首先，我們來看看房價的變動。等到15年後再買房，房價很可能比10年後更高，這會影響到你最終的資產累積。這個算法忽略了房價上漲的風險，讓結論變得不那麼可靠。此外，假設股票市場在這段期間都不會出現虧損也是不現實的。即使是投資大師巴菲特，也不敢保證連續35年的股票投資都能獲利。
如何做出明智的投資決策？
那麼，面對這些變數，我們該如何做出明智的投資決策呢？首先，你需要考慮自己的財務狀況和風險承受能力。買房的時機應該根據個人的經濟能力、生活需求以及市場狀況來決定，而不是單純依賴某個算法。此外，分散投資風險也是非常重要的策略，這樣即使某一項投資表現不佳，你的整體資產仍能保持穩定。
總之，關於「越晚買房越好？」這個問題，沒有絕對的答案。重要的是，你要根據自己的情況，做出最適合自己的決定。希望這篇文章能幫助你更清楚地了解這個話題，並在未來的投資中做出更明智的選擇。
【為什麼越早買越好】
那我們接下來就認真聊聊，為什麼越早上車越好。你們不是很喜歡講股票漲多少嗎？那我們就來算數學，好好分析一下。首先，我們來看看出租的投報率。現在你租房子的投報率，就不要奢望有5%，我們就算3%就好，鳥鳥的3%。
房價漲幅與投報率的比較
然後你看看這篇新聞，據國際知名房地產顧問萊坊公布的2024年第二季全球房價指數，台灣的房價年漲幅達11.9%，在全球排行第4名。台灣的2024的房價漲幅速度，全世界第4名。我知道你會說，這個數字不準，最近漲太兇。OK，我們直接對半砍，就算6%。所以我們現在得到兩個數字：租房子投報率3%和房價漲幅6%。
房貸利率與投資回報
那我們還差一個數字，就是房貸利率。我們也不要算什麼新青安，就以這個新聞公布的利率來算，我直接算2.3%。好，那我們現在可以來算投報率了。買房投報率=租房子投報率+房價漲幅-房貸利率=3%+6%-2.3%=6.7%。看到這個投報率，是不是看空一族狂喜，對呀，我就說幹嘛買房子，投報率這麼差怎樣又怎樣。不要急呀，我們還沒算完。
首購者的投資優勢
你第一間房子是首購，所以你只要拿出兩成的錢，也就是說你開五倍槓桿，6.7%x5=33.5%。這個才是首購的投報率。好，那台股的表現怎樣？我們看這個新聞，2024年台股大盤漲幅達27.89％，台股基金平均報酬21.57％，台股ETF平均報酬19.18％。我們剛才算出來的首購投報率是多少？33.5%。是不是我用最寬鬆的算法，還是跑贏大盤。我講的是2024年，各股都在狂漲的大盤歐。最後你要知道，越晚買房越好嗎？這就要看你怎麼看待這些數字了。
【首購的報酬無人能敵】
買房子這件事情，一直以來都是大家茶餘飯後的熱門話題。特別是對於首次購屋者來說，這不僅僅是買個房子，還是一種投資。有人會問：「越晚買房越好嗎？」其實，對於首購族來說，早點入手可能會有意想不到的好處。因為第一間房子的投資報酬率，可是無人能敵的。
我們也可以這樣解讀這個數字
如果你有在玩股票，可能會想知道自己的年化報酬率能不能打敗房地產。如果你的年化報酬率低於33.5%，那麼也許你應該考慮買房子，至少第一間房子的投報率一定能打贏你的股票。當然，如果你的年化報酬率能高於33.5%，那你根本不需要買房子，直接借錢炒股或做期貨，這才是你的致富之路。
政策是會鬆綁的
大部分的人其實都是一般人，並不是專業的投資人。要做到年化報酬率高於33.5%這件事情，難度其實很高。但如果只是要讓第一間房子達到這個成績，其實不難。根據2024年的房價漲幅，達到平均值就可以了。然而，隨著政策的變化，第二間或第三間房子的投報率就不容易達到相同的水平。例如，現在第二屋的投報率可能只有13.4%，這數字甚至輸給ETF大盤。
房市的錢可以進股市
不過，這裡有兩個事情需要注意：第一，政策是會鬆綁的；第二，房市的錢可以進股市。你如果夠膽，可以把錢再貸出來，然後進股市滾。但這個我沒有推薦，還是建議你要想清楚。有人可能會說：「買股票也可以質押出來買房呀。」不過，股市一有波動，你要補錢的話，可不是那麼容易的事情。所以，還是建議你先搞定自己自住的房子，然後再去玩股票。
越晚買房越好？
在台灣，房地產一直是個熱門話題，尤其是對於那些想要增加財富的人來說。很多人都在想，現在買房好嗎？還是應該等一等？這個問題沒有簡單的答案，但我會從房地產和股票的角度來聊聊，為什麼有些人認為「越晚買房越好」，而有些人則覺得應該趁早上車。
房子是防禦性的置產
房子，對很多人來說，是一種防禦性的資產。這意味著它的價值通常不會大幅波動，起漲慢，但也跌不下去。這種穩定性讓房地產成為許多人心目中的「安全港」。你可能會發現，房價會隨著重大建設的落成而上升，這就是為什麼很多人選擇追著重大建設買房的原因。即便房價漲得慢，但它的穩定性和長期增值潛力，讓房地產成為一個不錯的選擇。
股房雙刀流：先買房再買股
在投資界，有一種策略叫做「股房雙刀流」，這個策略主張先買房再買股票。為什麼呢？因為房地產的穩定性讓你在投資股票時能夠更安心。你可能會想用股票來賺頭期款，但現實是，靠股票賺到頭期款的人少之又少。先買房，再等個幾年，等房子增值後重新鑑價，再增貸出來的錢可以用來投資股票。這樣的話，即便股票市場波動，你也不會太緊張，因為你有房子這個穩定的資產在手。
股票與虛擬貨幣：高風險高報酬
相較於房地產，股票和虛擬貨幣則是進攻性的資產。它們的價值可能會大幅波動，讓人心驚膽跳。很多人因為投入過多資金在這些高風險的投資上，而變得患得患失，影響到日常生活和工作。尤其是虛擬貨幣，波動幅度之大，讓人心臟無法承受。所以，當你有了一筆從房子增貸出來的錢，就可以大膽地進行這些高風險的投資，因為即便賠掉了，也不會影響到你的生活。
總的來說，無論是房地產還是股票，各有各的優勢和風險。對於那些想要穩健增值的人來說，房地產可能更為合適。而對於那些能承受高風險的人，股票和虛擬貨幣則提供了更高的報酬潛力。不過，不管選擇哪一種投資方式，最重要的是要根據自己的風險承受能力和財務目標來做決定。這樣才能在投資的道路上走得更遠、更穩。
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