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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
在房產投資中，許多新手房東常常考慮是否需要找包租代管來協助管理房屋。包租代管可以幫助房東處理租客問題，節省時間與精力，但也會影響到租金收益。本文將深入探討包租代管的定義、優缺點以及適用情況，並提供替代方案，讓您在房產投資中做出最適合的決定。無論您是投資透天房還是公寓，本文都將為您提供實用的建議，幫助您有效管理房產，提升投報率。
你需要找包租代管嗎
來，這一集很多人敲碗，我們這次來講找包代管這個話題。先說結論，就算你是買外縣市的房子，也不用找包租代管。我知道很多人在剛開始做房東的時候，一定都會考慮要不要找包租代管來幫忙。畢竟平常工作這麼忙，怎麼會有時間下去處理呢？其實有解法，解法等下說，我們先講什麼是包租代管。
包租與代管的差別
包租和代管其實是兩回事，我們要拆開來講。包租就是業者變成二房東，每年固定付租金給你，你就不用擔心要去哪邊找房客。但是人家一定會有利潤考量，所以他只會付給你租金的6到8成。再來就是代管，代管就是如果房客有遇到問題，他會幫忙處理，通常都是小問題啦，像是換換燈泡、換換鎖這種。代管的收費方式是先拿第一個月的租金走，然後每個月拿你租金的1成。
找包代管的成本考量
假設你買了一間房子，然後找了這個包租代管，瞬間你的租金至少噴掉三成。現在出租的投報率要拚到五趴已經要認真找了，你還直接少3成，那你很可能租到最後，錢都是被包租代管賺走了。所以你看，這樣的成本真的很高，我不建議找包租代管。
如何自行管理房產
那麼有什麼解法呢？其實自行管理房產也不是那麼難。首先，你可以利用一些線上平台來管理房客和房租，這樣可以省下不少時間。其次，你可以找一些信得過的維修人員，遇到問題直接找他們處理，這樣也不需要透過代管公司。最後，保持與房客的良好溝通，很多問題其實都可以透過溝通解決。
總之，找包代管雖然看似方便，但實際上成本高，而且租金收益會大打折扣。如果你願意花點心思和時間，其實自行管理房產是更好的選擇。
誰需要找包租代管
雖然我們前面有提到，不是每個人都需要找包租代管，但有些情況下，找包代管還是有其必要性的。比方說，你今天買了一間透天厝，然後把它隔成十幾間套房，這時候你可能會需要找包代管來幫你管理這些租客。
什麼情況下需要找包代管？
當你擁有一間透天厝，並且將它隔成多間套房出租時，你就會面臨管理多個租客的問題。假設你有十幾個租客，每個租客一年找你一次，這樣每個月至少會有一個租客需要你處理問題。這種情況下，找包代管業者合作就顯得非常有必要，因為他們可以幫你處理租客的問題，讓你省去不少麻煩。
包租業者的風險
然而，我還是不建議你完全依賴包租業者。包租業者每個月都要付你房租，所以他們一定會追求不要空屋，這樣可能會導致他們亂租給一些不適合的租客。什麼8+9、精神不正常的人都有可能租進來，這樣你的房子就會變得很危險。髒亂這種小事還好，最怕的是出現一些更嚴重的問題。
自己把關租客的重要性
因此，我還是建議你自己把關租客，至少可以過濾掉一層不適合的租客。雖然我知道管理十幾個租客很花時間，但這樣可以確保你的房子不會出現太大的問題。當然，如果你覺得實在是太麻煩了，找包代管也是一個不錯的選擇，但記得要選擇信譽良好的代管業者。
直接買兩房或三房的投資策略
那如果你怕麻煩的話，我建議你就直接買兩房或三房來直接出租。因為會直接跟你租一間的人，很多問題都會自己解決。你不會遇到那種跟你說，啊，我的燈泡不會亮了，你要快點來換。以我的經驗啦，一年找你不到一次，然後找你的那一次，可能就是什麼漏水啦，忘記帶鑰匙這種的。你都可以直接電話遙控師傅來處理，你人也不用下去。
善用房仲的關係
我教你，你還可以用一招，就是你直接找當時幫你處理房子的房仲幫忙。你就跟人家關係打好，然後如果房客真的有事情，請他去處理，通常都會答應。為什麼呢？因為對他來說就是經營關係。他幫你弄好，以後你賣房子，也是找他。那你如果不好意思的話，也可以跟對方講好，一次補貼車馬費一千之類的，他們都會OK。反正他沒事在店裡也只是混，那接到你的電話，跑一趟社區，就可以多賺一千，怎麼會不好？你也省了來回的車費跟時間。所以你就跟房仲打好關係，就不需要找包代管。
電話遙控處理問題
其實，很多租房子的問題，真的不需要你親自到場處理。像是漏水、忘記帶鑰匙這些小事，你都可以直接打電話給師傅來處理。這樣你就可以省下很多時間和車費。而且，很多房仲都會有合作的師傅，可以幫你處理這些小問題。這樣你就可以更輕鬆地管理你的房產，不需要每天都在處理租客的問題。
找包代管的好處
當然，如果你真的覺得自己處理這些事情太麻煩，你也可以考慮找包代管。找包代管的好處就是，他們會幫你處理所有的租賃事務，從找租客到維護房屋，全部都包辦。這樣你就可以完全不用擔心任何問題，只需要每個月收租金就好了。不過，找包代管的費用相對較高，所以你需要權衡一下，看哪種方式更適合你。
房地產投資：包租代管的迷思與實際操作
講到房地產投資，很多人都會想到包租代管這件事情。其實，除非你是投資套房，不然真的沒有必要找包代管。為什麼這麼說呢？讓我來跟你分享一些實際的經驗和觀察。
套房投資的挑戰
先來聊聊套房的問題。套房的租客流動率非常高，通常租約只有一年。尤其是學生套房，寒暑假價格會便宜一點，你整天要忙這個，真的很煩。事情一堆，套房的租客也常常覺得什麼都是應該的，讓你忙得不可開交。
相較之下，兩房和三房的租客就穩定多了。兩房的租客通常是朋友或情侶，還沒有小孩子。如果是兩個男人在住，修理小東西他們都自己處理，處理不了的才會聯絡你。你只需要遙控指揮，根本不需要找包代管。
兩房與三房的穩定性
再來看看兩房和三房的情況。兩房的租客通常是朋友或情侶，修理小東西都自己搞定，只有處理不了的才會找你。你只需要遙控指揮，不需要找包代管。
三房的租客就更穩定了。通常是帶老婆小孩的家庭，他們不想搬家，租房子就是要穩定。這樣的租客幾乎不會煩你，管理起來非常省心。與其急著把房子租出去，不如花時間挑選好租客。挑到好租客後，未來的煩惱會少很多。
挑選租客的技巧
挑選租客是個技術活。我的心態是，寧願空租久一點，也要挑到好租客。怎麼挑呢？首先，租客要有正當工作，電話溝通起來不奇怪。很多人打電話來，話都講不清楚，這種人一堆。還有，約簽約時間看他會不會遲到，遲到就直接走人，改天再約。
三房的租客帶老婆小孩來看房，我就安心了。因為這樣的家庭租客超級穩定。我以前有一間四房，租客簽約時小孩還是用抱的，後來小孩都長大了，租了五年都沒找過我一次兩次，都是管理室來找我。這樣的租客真的很省心，根本不需要找包代管。
市場上有很多人在鼓吹包租代管、社會住宅好，這是人家的生意，我們不去評論。但如果你投資的是兩房或三房，自己挑好租客，日後煩你的次數非常少，找包代管是不太划算的。希望這些經驗能幫助你在房地產投資上做出更明智的決定。
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