網路上很多這樣的資訊。甚至還有老師出來賣課程，專門包裝「0元買房」這回事。並且根據我有去參加的朋友講，說繳錢入會上課，還會報一些全貸或是超貸的物件。我朋友聽了都很心動，就來問我是怎麼回事。其實我也不知道現在的細節如何，但老實說，全貸超貸是你爸媽那一輩早就玩爛的老技法。今天我就解讀我所理解的「0元買房」「全貸」「超貸」：
先說結論：不要幹，幹了日後出事都是詐貸天大的事。
沒錯。不要幹。
0元買房用信貸去補還算合法，但我真的不建議你這樣做。
至於「全貸」、「超貸」就直接不要談了。那些都是灰色的房地產操作技法。仲介在推你可以超貸的物件，沒有講的是法律風險。
詐貸這檔事被抓到：
三年以上十年以下有期徒刑
參考《銀行法》第一百二十五條開始那些。這他媽是刑法，三年以上沒得易科罰金，就是進去關。你能想像投資一個房地產正常出租，然後有一天就被抓去關嗎？好好的房子自己住不到，要去住國家免費的雅房，傻了喔
全貸超貸被抓到起訴就是抓去關，投資房地產弄到被抓去關本末倒至
當然仲介會跟你說：
「阿不會啦，高雄都這樣啦」
「阿不會啦，屏東都這樣啦」
「阿不會啦，台南都這樣啦」
「阿不會啦，這個屋主跟代書會配合啦」
反正被抓去關的是你不是他。
投資房地產圭臬就是追求保守安穩
你也同意吧，保守安穩才是房地產。
結果你搞到承擔被抓去關的風險是怎樣？那你就不要做了。
我們做房地產，跟股票投資完全不一樣。房地產投資人都是看到預期利潤擺在那裡，才去用特定價格買下該物業。風險幾乎為 0 。安安穩穩、膽小如鼠是房地產投資人的特性。正常操作就好，根本沒有必要搞個全貸超貸背上被起訴的風險。
買房子的錢貸款是怎麼組成的：買方出頭期款、銀行放貸款
買房子的錢從哪裡來？
- 買方，頭期款
- 銀行人員，貸款給你
完成交屋。
那0元買房、全貸超貸，看就知道要從銀行這邊搬錢。那等於你要「對付」銀行。使一些技法讓銀行放更多錢給你去買房子，完成0元買房、全貸、超貸的目的。
記住，一但你要搞全貸超貸，等於你要對付銀行。一但翻車，輕則貸款放不下來，重則詐貸起訴。
買中古屋的人員構成：買方、屋主、仲介、代書、銀行人員
0元買房、全貸、超貸都一樣。基本可以理解為本金為0實際上不是真的0本金，是本金要進去再出來。但好理解我們就以結果論0本金來描述。並且中古屋的買賣，會經手的單位就是標題寫的這一些人，要完成超貸，就需要多方配合。不是你在那邊嚷嚷我要超貸，仲介就會生一個可以超貸的案子讓你買。
買預售屋的人員構成：買方、建商、代銷、代書、銀行團
「0元買房」是怎麼實現的？風險是什麼？
坊間講的0元買房，基本操作是以「信貸」為本金，直接去買房子。看能買到多少總價的房子先買再說這樣。這就是0元買房基本教義。連本金都是信用貸款出來的，實現0元買房。
0元買房操作流程
- 估好信貸額度
- 選好總價兩成是信貸金額x0.8的房子
- 買房
- 信貸做頭期款兩成，真的去辦貸款下來
變化球：
- 遇到比較寬鬆的銀行，裝潢貸、二胎、房屋壽險啥的一起辦給你，可得成交價格的9成。
- 做AB約送銀行，銀行假設放8成800萬給你，但實際上你跟舞主簽合約800萬成交，所以你就騙到銀行達成0元買房。違法。
0元買房風險
- 房貸+信貸一起還
還款壓力大很多。人家繳房貸就很辛苦了，你要繳房貸加上信貸，變成兩份錢在燒。即使出租有租金收入，也不能夠完全沖掉房貸+信貸。很容易遲繳房貸+信貸。
壓力很大。大到尬錢過活。
我不知道為什麼做房地產要把自己壓力搞這麼大。在我看來，0元買房的人都是在吃大於自己還款能力的房子。甚至他的租客都比他有錢。一個房東活得那麼痛苦，然後說服自己終於跳上炒房列車，我是認為很瞎。
錢不夠就用力去賺，等到存到頭期款，正正當當買房子有什麼不好，幹嘛要搞0元買房，我看0元買房在買的也是一些爛房。因為爛房才好鑑價上蒙混過關導致放款成數有得談。
「全貸」是怎麼實現的？風險是什麼？
全貸，顧名思義，房子1000萬，銀行放你1000萬這樣。連頭期款一起放給你了。爽嗎？
全貸操作流程
假設買1000萬的房做全貸
- 找到低於行情的房子
- 找到敢配合的屋主
- 找到敢配合的代書
- 找到敢配合的銀行
- 簽約
- A約 簽成交1250萬 送銀行
- B約 簽成交1000萬 自己跟屋主簽本票對賭
- 匯款頭期款250萬進去履保帳戶
- 銀行放1250萬合約的8成：1000萬
- 履保中共1000+250=1250萬
- 屋主再私下退你250萬
這樣就全貸了。然後是違法的！
形成你拿250萬放進去又拿出來，得到一間銀行認為價值1250萬的房子，屋主認為1000萬的房子。
全貸就是送假合約去騙銀行。
全貸有幾個條件：
- 銀行鑑價要鑑得到
- 代書要敢做
- 屋主要配合
上述條件任何一關掉了鏈子，就翻車了。翻車反而不會怎樣。就是銀行認為你要鑑價的房子不值得1250萬，只值得1000萬，放8成，放800萬，那你已經匯入1250萬的兩成在履保裡面250萬，加起來800+250萬=1050萬。屋主只是要拿1000萬，所以依然過關。就是你自備頭期款付多一點。
代書被抓到，生涯中兩次，撤照。
銀行相關人，被起訴
屋主裝傻到底，被起訴
你也被起訴
全貸風險
- 代書被抓到，生涯中兩次，撤照。
- 銀行相關人，被起訴
- 屋主裝傻到底，被起訴
- 你也被起訴
你看，代書就賺那個代書費，搞得自己要擔上賠上生涯的風險，非常不划算。所以敢做的代書很少。通常都是投資客配合的代書才敢做。
敢配合的屋主也很少，屋主就想說，我就正常賣，幹嘛要陪你搞這些有的沒的？可能還搞到自己出事。
敢配合的銀行行員也很難找。如果你送來的鑑價鑑的上，那還好說，因為一切就是一正常業務辦理。頭疼的是有些菜鳥炒房客，送一間遠高於附近實價登錄成交行情的價格，看就知道要做超貸，那銀行就不跟你玩。導致你的房子貸款不漂亮。
「超貸」是怎麼實現的？風險是什麼？
超貸顧名思義，就是你買一千萬的房子，銀行撥款給你1250萬。
你想說怎麼有這麼好的事情？買一間房子還憑空多出250萬可以花？
有啊，中南部5年前超流行。尤其豪宅那種沒有固定行情的東西，更是密集超貸重災區；搞得政府弄出豪宅條款貸款有限制。
超貸操作流程
基本上跟全貸都一樣，只是：
- 屋主願意用「比行情更低價錢」賣房子
- 銀行願意用「比行情略高、正常行情」放款
這種能夠超貸的房子，屋主也不是白癡，他為什麼願意用更低價格就售出呢？很大機率是有瑕疵的物件。常見可超貸的
超貸風險
基本上跟全貸一樣，既然是詐貸，那處置就是差不多的。
- 代書被抓到，生涯中兩次，撤照。
- 銀行相關人，被起訴
- 屋主裝傻到底，被起訴
- 你也被起訴
全貸、超貸比0元買房信用貸款做頭期款還強，但現在很難有機會了
你有操作過你就知道，要達成全貸或超超貸，大概就是以下4種情況與1個大前提：
- 大家都知道大家都不講的政商關係
- 有瑕疵的物件，屋主肯配合
- 特殊物件
- 銀行貸款可配合做到極限
大前提：
- 市場盤整階段
反正不是大漲中。
大漲就像現在2022年，你那只看民視的重聽阿公都知道房價大漲中，哪有可能便宜賣，當然是開高價賣。一開高價，銀行鑑價就跟不上了，跟不上，放正常8成就無法實現全貸超貸了。
題外話，講講特殊物件大概長怎樣，非常有趣：
- 一個大樓一樓加夾層的用店面
- 一戶正常3房2廳但是綁了5個平面車位28個機械車位
- 一戶超大坪數房子比方說260坪，屋主賣總價，但鑑價件單價（聽懂就知道了）
- 一個超爛老透天但同一條街最近實價登錄很高
還有很多啦，超神奇的東西，我看到我都很驚訝這他媽是什麼鬼東西，怎麼有這樣的東西，看就知道，他歷任買主每一手都在超貸很搞笑。
我建議的買房貸款方式：頭期款準備3成現金才買
房地產求的是安安穩穩，你準備三成頭期款去買，什麼風險鳥招都不需要使用。房地產投資這種事就是量力而為，沒有壓力舒舒服服才會爽，玩那種心跳你去做股票好了。
你說要準備3成頭期款太高了有沒有另外的辦法？
哪有什麼辦法，就用力賺啊
以高雄來說，大約準備200萬元就可以做。
