在房產投資的世界中，”小套房”成為許多初次進場者的首選。然而，小套房真的是最佳的投資選擇嗎？在這篇文章中，我們將詳細探討小套房的投資風險與潛在價值，並提供三個關於房地產投資的建議，讓你有更全面的視野和參考。
建議一：小套房投資的風險與問題
先買小套房再換大間不建議
因為銀行貸款會看的是你的坪數
套房的坪數少
貸款的成數偏低
通常只有5到7成
所以你拿出來的頭期款要更多
而且套房出租通常會有三個問題
1.不容易轉售
會買套房的人不多
大家有那個頭期款都馬是直接買兩房
所以你想要脫手需要更多時間
2.漲幅有限
因為你買的坪數少
總價增加的空間有限
就算一坪漲個三萬
你可能才增加個三十萬
到時候稅金甚麼的扣一扣
也剩沒多少
3.套房的租客不穩定
會租小套房的人
通常都是單身漢跟沒有錢的小夫妻
這種通常租個兩年就會搬走
變成你需要一直找新的租客
所以你這樣搞了幾年之後
可能會發現
怎麼自己每天都在處理房子的事情
不是找租客 就是打掃房子
所以如果是相同的預算
我會建議你考慮我的
第二個建議跟第三個建議
建議二：購買蛋白區的大樓
找蛋白區的大樓最穩妥
如果是相同的預算
我會建議你直接找蛋白質區的大樓兩房
有沒有平車就要看地點
因為大樓兩房沒車位
他的頭期款費用
跟套房不會差太多
那如果以我熟悉的高雄市區來說
現在蛋白區的中古大樓
1000萬左右一定可以買到兩房車位
然後銀行最高可貸到八成
所以你只需要自備頭期款
200萬就可入手
如果你的頭期款不夠的話
看你是要找父母親戚朋友借點
還是要再存一下都可以
再來就是
因為大樓的租金相對便宜
你看套房一間房好一點可能就過萬了
你兩房也才多幾千塊
出租的需求也比較高
對許多上班族或學生來說很適合
然後因為你的坪數比小套房大
如果有漲價
你就會很有感覺
手上有個千萬中古電梯兩房
真的是個好選擇
既穩定又有增值空間
建議三：翻新中古大樓再售
中古電梯大樓翻新再售最划算
很多人想投資房產
但頭期款不夠
買不起好社區
那我跟你說
你可以考慮
中古電梯大樓翻新
這個方法最划算
因為中古電梯大樓的總價本來就低
大概700到1000萬之間
頭期款不會太高
銀行貸款也較容易
條件不要太差
也可以貸到八成
然後你再多一筆翻新的費用
大概要花100到200萬
看你要不要直接發動裝潢貸
翻新完之後
你再去買個IKEA的家具來擺
整個看起來就很漂亮
看你是想要賣還是要租人
到時候的價錢都是你做夢會笑的
說真的是蠻好賺的
但是它也是有門檻
如果你有認識的工班
然後有基本的裝潢知識才不會被騙
不然網路上面一堆
遇到裝潢蟑螂的新聞
你應該也有聽過
結語
就是民間不知道為啥
都說房地產最低門票是套房
樓梯公寓還比套房貴一點
就很單純看他低總價
那我是很不建議買套房的
我自己都不買套房的
原因你也知道就是貸款
你一間套房總價雖然低
但是自備款不一定低
銀行要放你8成貸款至少權狀15坪是共識
結果你套房坪數可能才12坪
銀行只能放你6成
變成自備款拉高到4成
那你去看一些兩房沒車位
可能這個你這個四成自備款就可以買了
那你還看什麼套房？
套房瞬間就不香了
所以我認為房地產裏頭
門檻最低的東西應該是
可以貸款八成的兩房沒車位
你也不用擔心車位有沒有會不會影響日後脫手
因為你日後脫手
用的是「門檻最低」讓人家買而不是「有車位」
我自己的經驗
兩房的租客很少有車
都騎車
所以沒有車位對他們來說也沒差
真的有差他也會自己去社區租車位
車位題目就解決了
換句話說
明明市場就有一堆兩房沒車位可以貸款8成的房子
你不需要跑去買套房
第一，卡掉超高自備款
第二，犧牲掉珍貴的貸款8成名額
第三，你未來也不好賣
像我買高雄的房子
我也知道套房超便宜啊
但那是等你的貸款名額都用掉
比方說第三戶貸款4成要自備6成時
到時才來考慮
政府對你這麼好
第一間貸款8成
第二間貸款7成
結果你跑去用在只能貸款6成的套房上
陷自己於不義
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