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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
在房地產投資中，擁有一間超過40年的老公寓可能會面臨許多挑戰，特別是當房子有潛在的瑕疵如氯離子過高時。這篇文章將探討如何處理這類房產，並提供一些策略來優化出售過程。從了解海砂屋的潛在都更優勢，到考慮房屋整理以提高吸引力，我們將分析如何在這樣的市場中做出最佳決策。無論是選擇等待都更還是進行房屋整理後出售，這篇文章都將幫助您更好地理解這些選項的利弊。透過合理的策略規劃，您可以在這個競爭激烈的房市中獲得更高的投資回報。
【有瑕疵的房子該怎麼處理】
這次我們來聊一個會員問我的問題，我覺得這個案子算特殊，所以來分享一下這樣。那這個會員，他手上有一間超過40年的老公寓，在台北，然後現在剛滿五年，租客也退租了。所以他就考慮要出售，但現在就卡了兩個點。
第一點是房子的氯離子過高，但沒有列管在海砂屋名冊裡，這樣賣掉好不好？第二點是屋齡已經超過40年，再整理來賣會不會不划算？這些問題其實都很值得探討，尤其是對於那些手上有「40年的瑕疵老屋」的朋友們。
海砂屋的處理方式
好，那我先講海砂屋的部分。如果這個會員他手上的房子確定是海砂屋的話，我會建議他不要賣。為什麼呢？因為海砂屋必定都更。你看這個是台北市都發局的公文，內容很多，我就不唸了，你看紅線的地方就好。針對海砂屋重建機制，新增了公辦都更的方式。
就是說，如果你是海砂屋，願意都更的話，政府會來幫忙。所以你就可以把手上的海砂屋換成新房子。那如果你不確定這間房子是不是海砂屋的話，可以去問各地的建築管理工程處，他們會協助幫忙鑑定。
超過40年的老屋是否值得翻新
再來講講超過40年的老屋這個問題。很多人會覺得，這樣的老屋再整理來賣，會不會不划算？其實這要看你的投資策略。如果這間老屋位於一個地段不錯的地方，那麼即使屋齡已經超過40年，還是有它的價值。
通常這種老屋在市場上會吸引一些投資客，他們會考慮翻新後再出售或出租。這樣的操作方式，雖然前期需要投入一些資金，但如果地段好，未來的增值空間還是很可觀的。所以，對於那些手上有「40年的瑕疵老屋」的朋友，不妨仔細評估一下地段和市場需求再做決定。
如何評估房產的投資價值
最後，我們來聊聊如何評估房產的投資價值。首先，你要考慮的是地段，這是房地產的黃金法則。即使是「40年的瑕疵老屋」，如果地段好，未來的增值潛力就大。再來，你要看當地的市場需求，這會影響到你的投資回報率。
另外，考慮到房子的結構狀況和翻新成本也是很重要的。如果翻新成本過高，那麼這筆投資可能就不划算。相反地，如果翻新後能大幅提升房子的價值，那麼這就是一個值得考慮的投資機會。
超過40年的房子好賣嗎
然後我們來聊聊這個會員擔心的第二點——超過40年以上的房子好不好脫手？如果你手上有一間這樣的房子，你可能會想知道它的市場價值如何，以及該怎麼處理。我的看法是，如果這間房子在我手上，我可能就不會賣掉。為什麼呢？讓我們繼續看下去。
超過40年的房子：直接賣很難賣
首先，我們得面對現實，超過40年的瑕疵老屋直接賣掉真的不好賣。為什麼呢？因為買家接手之後，再放個幾年，這房子可能就會超過50年。到那時，會願意買的人就更少了。這種老房子通常吸引的買家，大多是抱著等都更的心態。畢竟，直接投入資金去翻修一棟老房子，對很多人來說，成本和風險都太高。
不如留著等都更
那麼，與其急著賣掉，不如自己等都更。特別是如果這間房子在台北的話，等到都更的機會是相對高的。等到都更的話，可能就是財富自由的開始！這聽起來是不是很吸引人？不過，這也要看地段，如果是在比較偏遠的地方，比如楓港，那就不要抱太大希望，因為都更的機會實在太渺茫了。
了解市場與地段的重要性
最後，你要知道，房地產市場瞬息萬變，了解市場趨勢和地段特性是非常重要的。超過40年的瑕疵老屋，雖然在某些情況下不好脫手，但不代表它沒有潛力。關鍵在於你怎麼看待這個投資機會，以及如何利用市場變化來達到最好的結果。所以，投資房地產，除了看房子本身，也要看整體大環境。這樣才能在這個複雜的市場中找到自己的定位。
【該賣掉這間房子嗎】
那當然我也知道，有些人覺得這樣子等一大筆錢趴在那邊很沒有效率，所以會想要賣掉。那這個做法，我覺得也是可以的。但是我會建議你一定要整理，整理之後才會好賣。因為老公寓是這樣，會來看老公寓的人，就是因為他手上沒錢。不然誰會不想住電梯大樓呢？
整理老屋，讓買家更願意出手
好，那這些人本來就沒錢沒錢了，你再給他一間醜醜的老公寓，然後要花錢整理、拉電線什麼的，他怎麼會有這個預算？所以你不如把這個整理幫他做到位，然後把錢加進去房貸裡面，這樣他會比較願意買，因為他要拿的頭期款比較少。而且這樣你還可以多賺一份價差。例如說，你整理只花50萬，但是你把整理的費用加70萬到房價裡面，那對你來說，你就是多賺20萬。
40年的瑕疵老屋，如何提升價值
對這個買家來說，他是少拿錢歐。例如說，我剛才講，你房價加70萬，但是他是首購八成，所以他要拿出來的錢只有14萬。但是這個整理，你花了多少錢？50萬。所以對這個買方來說，叫做他只花了14萬，就取得了本來要花50萬的整理效果。整理好的房子，買方只花14萬的頭期款，就能取得50萬的效果，那他當然是會買單呀！所以這個時候，你的老公古就會比其他人好賣很多。
都更的迷思與事實
講八卦，講八卦——八卦可以講，屋齡超過多久的房子，最好的結局就是收租等都更。等都更，騙局很多要小心。都更我還是認為除非事前夠多的年輕人，不然年青人不應該是等一個虛無飄渺的都更。這就是我說騙局很多的原因。要賣你一間老公寓當然跟你說會都更，信誓旦旦這樣。你就想，會都更為什麼屋主不繼續等？更可能的狀況是，他們早就有建商來談，但是沒有談好，可能是釘子戶，可能是建商優先開發前一條街，變成他也遙遙無期，所以拿出來賣，換你來承擔這個遙遙無期。
都更投資的迷思與現實
在台灣，房地產投資一直是一個熱門話題，尤其是關於「都更」這件事情。很多人都聽過都更能帶來的暴利，但這背後其實藏著不少迷思與現實。你可能聽過很多關於40年的瑕疵老屋的故事，它們常被包裝成未來的黃金屋，但實際上，這些投資並沒有想像中那麼簡單。
都更投資的兩種人
首先，我們來看看什麼樣的人適合投資都更。其實，只有兩種人適合進行這類投資：第一種是錢夠多的年輕人。這些人有足夠的財力支撐，能夠承受長時間的等待，因為都更這件事，可能需要等五年、八年，甚至二十年。這是一個充滿不確定性的過程，並不是每個人都能承受這樣的風險。
第二種人則是專業的土開投資客。這些人通常對法規、建築獎勵容積等非常熟悉，甚至可能曾在建商工作過。他們懂得如何整合土地、與建商談判，並且有能力將老透天轉變為可以蓋大樓的土地。這類人通常有金主支持，能夠以較低的風險進行投資。
40年的瑕疵老屋：機會還是陷阱？
很多人會被40年的瑕疵老屋吸引，因為屋主常常會說這些房子未來會都更，價格會大幅上升。但你需要問自己一個問題：如果這麼有潛力，為什麼屋主要賣？事實上，這些老屋可能早已有建商來談過，但因為種種原因，如法規限制、獎勵容積不足，或是地理位置不佳，談判未果。屋主知道這些問題，因此選擇賣掉，讓買家來承擔這個「遙遙無期」的等待。
如何避免都更投資的陷阱
如果你還是對都更投資感興趣，至少要確保自己有足夠的閒錢來承擔風險。就像投資比特幣一樣，你不會把所有身家都壓在這上面，而是只拿出一部分來試水溫。同樣的道理，對於都更投資，你也應該只拿出你能夠承受損失的資金來參與。
另外，與其等待虛無縹緲的都更，不如考慮投資在重大建設旁的中古屋。這些地區通常有明確的落成時間，雖然可能會有延遲，但至少你知道大概的時程。這樣的投資相對更為穩定，也更容易預測。
總之，房地產投資尤其是都更，並不是一個「一夜致富」的捷徑。了解背後的風險與現實，才能做出更明智的投資決策。希望這篇文章能幫助你更清楚地看待都更投資，避免掉入不必要的陷阱。
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