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隨著法規的變化，釘子戶在都更中的角色已經不如以往重要。建商現在可以透過調整基地範圍，繞開不願合作的釘子戶，這讓釘子戶的籌碼大幅縮水。本文探討了釘子戶變少的原因，並提供了在與建商談判時的策略建議，讓讀者了解在現今房市環境下的最佳應對方式。建商面臨的時間成本和貸款利息壓力，使得他們更願意選擇跳過釘子戶，重新劃定基地範圍以滿足施工需求。本文將深入探討《危老條例》和《都更條例》的影響，並分析為何當前的市場環境不再適合當釘子戶。
可以當都更的釘子戶嗎
這次我們來聊一個你一定也幻想過的劇本，就是建商突然跑來跟你說要做都更，然後你就要大撈一筆，當個稱職的釘子戶，跟建商對幹，然後怎樣又怎樣，最後建商妥協了，你直接財富自由。可是你有沒有發現，現在這種故事已經越來越少聽到了？其實不適因為大家突然變善良了，而是現在建商更敢說不玩了。
膽小鬼賽局：建商與釘子戶的對決
都更其實是一場膽小鬼賽局，就是兩台車迎面而來——建商一台，釘子戶一台，誰先轉彎誰就輸了面子。那如果雙方都不轉彎，不是你贏我輸，而是一起撞爛。對建商來說，他最大的壓力是來自於時間成本跟貸款的利息。所以釘子戶心裡想的是，你前面花了這麼多錢，就差我這戶，我不簽你就賠慘了，所以以前的建商也只能摸摸鼻子認了。
法規變革：建商繞開釘子戶的策略
但是現在的遊戲規則變了，法規允許建商直接繞開釘子戶，也就是把你這一戶劃出去，整個基地縮小一點照樣蓋。聽起來不好懂嗎？我們直接看案例。你看這篇新聞，中山區的吉林路那邊，建商要做都更，然後有八戶就是死都不願意，反正就是錢沒有談攏，那搞到建商不爽，好，那你們不要蓋。我就做ㄇ字型的，也直接把修改後的配置圖送出去。結果三年前，這八戶又後悔了，想要加入，建商就跟他們說來不及了。
釘子戶變少的原因：法規與市場的變遷
你現在畫面上看到的這間公寓，就是剛才講的不參與都更的那八戶。再來你要知道，釘子戶變少的原因，不只是因為法規的變革，還有市場的變遷。建商們現在更有底氣——因為他們知道，市場需求大，土地有限，房價只會越來越高。對於釘子戶來說，時間拖得越久，風險越大，反而可能錯失良機。所以，這個遊戲的規則已經不是單純的對抗，而是更複雜的策略選擇。
為什麼建商變得這麼硬
最近有沒有發現，釘子戶變少的原因好像跟以前不太一樣了？這可不是因為大家突然變得愛好和平，而是因為建商的手段和法規的變化。現在的建商可是有備而來，讓我們來看看他們是怎麼做到的。
目前的法規環境助攻建商
你知道嗎，現在的法規環境可說是建商的好朋友。以《危老條例》為例，很多人以為這條例是給地主一票否決的權力，但其實建商早就想好對策。只要有100%的同意戶，建商就能申請危老，並且不受最小基地面積限制。這樣一來，建商就可以繞過不合作的釘子戶，繼續他的建案計畫。這樣的法規條款，讓建商的底氣更足，也讓釘子戶的籌碼大幅縮水。
《都更條例》中的更新單元劃定
除了《危老條例》，《都更條例》中的更新單元劃定也是建商的一大利器。建商可以在都更程序進入實質審議前，申請調整範圍，只要能證明排除釘子戶後的基地仍然合理且不影響公共利益，政府通常會核准。這就讓建商有了更多的彈性去處理不願合作的地主。這樣的操作，讓釘子戶想要獨自撐場面的機會大大降低。
釘子戶變少的原因
所以說，釘子戶變少的原因，除了法規的助攻，還有建商的靈活應對策略。面對這樣的環境，想要當釘子戶的地主們可能得重新考慮自己的立場。畢竟，建商現在可是有足夠的手段和資源來繞過不合作的對象。這也就是為什麼最近很少聽到有什麼最強釘子戶賺了多少的故事了。最後，無論你是地主還是潛在的投資者，了解這些變化都能讓你在房地產市場中更有優勢。
我勸你最好不要當釘子戶
在台灣，提到釘子戶，很多人都會想到那些在都市更新計畫中堅持不搬遷的住戶。或許你覺得當個釘子戶可以獲得更高的賠償，但我勸你最好三思而後行。隨著社會的變遷，釘子戶變少的原因其實有很多，讓我們一起來深入探討。
所以我認為
當釘子戶在現在的環境下，並不是一個好的選擇。很多地主抱持著「反正多拖一下就能賺更多」的心態，最後卻都是落入困境。像我們前面講的那八戶，我跟你講，他們未來會很慘。因為他們旁邊蓋的是15層的大樓，直接擋掉了他們的採光。結果呢？中午在家也要開燈，衣服永遠曬不乾，牆壁開始長霉。這種住在別人家底下的壓迫感，會讓人得憂鬱症。
釘子戶的終局
然後你說，他還可以自己都更啊。我跟你說，很難。因為他就這一棟而已，建商不會來談，所以他只能自己危老重建。問題來了，他當初連建商給錢都不願意做了，你叫他自己掏錢出來做，怎麼可能？再來又會有人講說，他還是可以賣掉呀。你買嗎？是你，你會買嗎？就不會有下一手買家了，你知道。所以最好的下場就是，這邊變成危樓，政府介入幫忙這樣。
如果你正好跟建商在談都更
好，但是以台灣公寓的平均屋齡來說，等它變危樓的時候，也有一堆舊公寓變成危樓了，政府為什麼要優先蓋你的？那如果你正好跟建商在談都更，我有三個建議，你參考看看。首先，設定合理的談判底線。你可以要求建商給你透明的估價跟合理的坪數換算，但千萬不要喊出一坪換三坪這種幻想的數字。其次，與鄰居保持團結。如果你想拿好條件，最好的方式是全體住戶一起跟建商談。整塊基地愈大、愈完整，建商的利潤空間才愈大，他才更有可能讓利給你。最後，見好就收。如果你發現附近的鄰居幾乎都已經達成協議，只剩你們這一棟，那你就要知道，你已經不是建商眼中的關鍵戶，而是可能被排除的麻煩戶。那就趁還有議價空間時儘早妥協，才是聰明的選擇。
都更協商中的心路歷程
這是一個我聽來的故事。如果有雷同，那就雷同。故事的主角叫小珮，她是一位銀行的上班族。前一陣子，小珮家忽然有建商來敲門，要跟他們談都更的事情。聽到都更，小珮心情蠻開心的，覺得太好了，都更下去她的日子就會輕鬆一點。但是事情比她想的還要複雜很多。
鄰居的多樣想法
小珮住的這棟住戶不多，但偏偏大家都有自己的算盤。隔壁的林先生一直跟她說：「沒有，我們先不要急著答應，越晚答應建商給的條件才會越好。」這種想法在很多都更案例中並不少見。住頂樓的張阿姨根本不住在這邊，現在在租人，每次開口都要跟建商拚命一樣，說什麼補償方案根本不夠，她住這個房子三十幾年了，沒有兩三千萬根本就不要談。這種情況讓小珮每次開會都覺得很煩，她心裡其實很想就趕快簽一簽算了，反正有新房子就好啦。
建商的堅持與轉折
隨著時間的推移，建商的代表一開始還滿臉笑容，但到後來臉色一天比一天難看，最後直接撂狠話，說其他棟談的差不多了，在收尾了，就他們這一棟一直拖。這讓小珮心裡一驚，林先生和張阿姨也開始思考他們的立場。過幾天鄰居碰面的時候，氣氛變得很尷尬。又過一個月，建商再來協商，這次不用他開口，鄰居就主動把態度放軟下來，張阿姨甚至主動說：「我看這樣啦，差不多就簽一簽啦。」
釘子戶變少的原因
這個故事讓我們看到，釘子戶變少的原因其實很簡單——隨著時間的推移，房子一年一年老去，建商的贏面越來越大，住戶手上握的籌碼反而越來越少。以前住戶可能還能有跟建商叫囂的資本，但現在，房子老舊，住戶反而會擔心自己住的房子變成危樓。這種現實讓許多住戶不得不調整自己的立場，儘早配合都更，對大家都比較有利。正如故事中的小珮，最終她也覺得還是儘早配合建商比較好，畢竟守著一個危樓，實在沒什麼好處。
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