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重劃區的房市現狀如何？在北台灣，重劃區的待售量居高不下，讓許多投資者感到不安。然而，這是否意味著重劃區的房市即將崩盤？本文將探討重劃區的銷售現狀、潛在風險及未來可能的機會，並提供給自住買家一些建議，幫助他們在這個充滿變數的市場中做出明智的決定。重劃區如淡海新市鎮、林口新市鎮等地，儘管待售量高企，但其背後原因多與政策影響及市場觀望有關。對於投資者而言，了解這些因素並掌握市場動態，才能在未來的房市變化中立於不敗之地。
重劃區現在很慘嗎
這次我們來聊一個最近的新聞，標題我念一下：「十大賣壓重劃區出爐，北台灣合計約1.4萬戶最慘」。這是一個讓人不禁想要多了解的話題，尤其是對於那些關心房地產市場動向的人來說。591統計全臺主要重劃區的銷況，前十名合計約1.8萬戶待售——也就是說，這些房子還沒賣掉。這個數字占這些區域總戶數比重高達36.6%，換句話說，每3戶就有1戶滯銷。你可能會以為這些都是沒有人聽過的重劃區，但事實並非如此，其中有七個重劃區就在桃園跟新北。
重劃區賣不掉的原因
那麼，為什麼這些重劃區會賣不掉呢？首先，供需失衡是一個很大的問題。當一個區域的房屋供應量過大，而需求卻沒有跟上時，滯銷自然就成為必然的結果。再來，這些重劃區的交通便利性、生活機能等配套設施可能還未完全到位，這也會影響購屋者的決策。當然，房價過高也是一個重要因素，尤其是在經濟不景氣的時候，消費者會更加謹慎。
投資重劃區的風險與機會
儘管有賣不掉的風險，重劃區仍然有其投資價值。重劃區通常具有未來發展潛力，一旦基礎設施完善，房價有可能大幅上升。然而，投資者需要謹慎評估風險，包括市場變動、政策影響以及個人財務狀況等。了解當地市場趨勢、與當地房地產專家交流，都是降低投資風險的有效方法。
如何選擇合適的重劃區投資
如果你有意投資重劃區，選擇合適的地點是關鍵。首先，你可以考慮那些已經有明顯進展的重劃區，例如交通建設已經開始或即將完成的地區。其次，了解當地政府的發展規劃，這可以幫助你預測未來的增值潛力。此外，與當地的房地產中介或專家交流，獲取第一手資訊也是相當重要的。最後，別忘了對比周邊區域的房價與租金收益，這樣可以幫助你做出更明智的投資決策。
重劃區要崩了嗎
那我們就來講說，這些重劃區現在待售量這麼高，是不是很危險。很多人看到這情況，可能會覺得不妙，心裡開始打鼓：「這些房子賣不掉，是不是代表重劃區要崩了？」別急，我們來看看一些數據，說不定會有不同的看法。
重劃區待售量暴增的原因
首先，我們來探討一下這些重劃區為什麼待售量這麼高。其實，這跟市場的供需有很大的關係。當開案量增加，但市場需求卻因為經濟或政策因素而減少時，就會造成待售量的暴增。這並不一定代表這些房子永遠賣不掉，而是需要等待市場的回溫。
新北重劃區的現況
我找了一篇去年的新聞，來幫大家分析一下。標題是「再不卡位就沒了！新北13重劃區預售狂飆，3、4字頭甜甜價『剩2處』」。從這個標題可以看出，當時新北的重劃區還是很搶手的。尤其是淡水新市鎮和林口新市鎮，雖然目前這兩個地方的待售量分別是第一名和第三名，但這也反映出它們的潛力和受歡迎程度。
未來的市場走向
那麼，這些待售量會不會一直賣不掉呢？其實不然。當房市鬆綁或經濟回溫後，這些庫存是有機會被消化掉的。就像淡水新市鎮和林口新市鎮，雖然現在待售量高，但這也意味著一旦市場回暖，這些地方的房產會很快被搶購一空。
最後你要知道，房地產市場是有周期性的，重劃區賣不掉只是暫時的市場現象，不代表這些地區沒有投資價值。只要你能耐心等待，並在合適的時機進場，這些重劃區仍然是值得考慮的投資選擇。
買重劃區的風險
那我也提醒一下，如果你現在手上有重劃區的房子，還不用急著脫手。因為現在整個房市的急凍，還是受政策面的影響居多，並不是說大家不買房子了，而是現在都在觀望中。這個也是買重劃區必然要經歷的體驗，因為重劃區一弄到他成型，就是10年起步。
重劃區從開始到成型至少10年起步
那你這10年間，會經歷多少次的房市冷熱，我不知道。但是至少總統大選就兩次了，所以有可能遇到政黨輪替，那到時候環境是不是又會改變，這個我們也不曉得。這個時候，我也知道會有人出來嘴，阿買中古屋也會遇到房市冷熱呀，當然也會。但是我們要跑比較快，你看一個預售案就是三年起步，然後房地合一就是5年。你買預售就必然遇到兩次總統大選，然後你買在重劃區的話，等你拿到房子，五年後可能也不合適賣，因為重劃區還沒有變成完全體，那你跑掉就是少吃了後面的利潤，就比較可惜。所以我還是比較喜歡看中古，至少中古旁邊的重大建設，他就不會跑。
重劃區的風險與挑戰
你富邦凹仔底BOT案，會蓋到一半，然後說，歐，房市不好，那我先不要蓋好了。不會嘛！但是重劃區是怎樣？一打開就是XX預定地，甚麼時候進來，會不會進來，你也不知道。對我來說，風險會比較大，當然你藝高人膽大，想要做還是可以做。最後我想問你，你覺得怎麼判斷重劃區的後市好不好？A. 點燈率高低 B. 有沒有大型百貨入駐 C. 野狗有沒有變少。
講故事
跟你分享一個會員的故事，如果有雷同的話，那就雷同。這次故事的主角叫小羅，他是個上班族，去年房市大熱時，他就跟著朋友一起衝了一間預售，買在重劃區，也沒有特別研究，就想說，大家都在買，應該沒事吧。然後去年九月，不是第七波信用管制，他也想說，不甘他的事，反正他很久才要交屋。但是今年就一直看到新聞說，房市急凍，代銷中心都沒有人，怎樣又怎樣的，他就開始慌了。
然後他還特別挑一天晚上，去他買的那個重劃區看，看過了一年之後，生活機能是不是有比較好，點燈率有沒有變高這樣。但是看了之後就覺得大事不妙，因為點燈率還是很低，然後7-11什麼的，也沒有多開。回家之後，小羅就很煩惱的跟老婆說，「完蛋了啦，我剛才去新房子那邊看，附近都沒有亮燈耶，是不是之後會沒有人住，這樣我們還要繼續繳錢嗎」。他老婆就比較淡定，跟他說，「就叫你不要沒事看那些亂七八糟的新聞，我們現在也沒有錢再換一間，就這樣了啦，反正我們是自住，不管怎樣都還是得買」。
小羅就心裡也不是滋味，然後他就跑來 line 我，他也知道我沒有在買預售，所以他問我說，哥，如果是你，你會脫手嗎。「啊我就跟他說，現在不用想這麼多，你自住就沒差，你可以抱到賺錢再賣，就算真的不賺錢，你還是解掉了自住的需求」。然後小羅就嘆了口氣，「我知道啦，但如果跌了，我不就虧很大？」那我就跟他說，「不會啦，自住的房子，一蹲就是十年 二十年，你看我們爸媽，也都是抱很久，抱到賺錢，那你現在會擔心，是因為你在想的是一時的輸贏，但如果長期來看，你要輸真的很難」。那小羅想了想之後，也覺得有道理，他想通了一件事，自己之所以焦慮，是因為被「房價」兩個字給困住了，忘了當初真正的需求其實是『家』，是老婆孩子未來長久生活的地方。那他現在就直接蓋牌了，不再看這些有的沒的消息，就等房子甚麼時候交屋，然後好好裝潢一番這樣。所以有時候人的焦慮，都是自己嚇自己，只要你真正搞清楚心裡想要的是什麼，其實也就沒那麼恐怖了。
跟你分享一位會員的故事
今天要跟你聊聊一位朋友的故事，這故事的主角叫小羅。他是個普普通通的上班族，去年房市正熱的時候，跟著朋友一起買了重劃區的預售屋。當時他也沒多想，心想大家都在買，那我也來一間吧！結果去年9月，政府推出第七波信用管制，他還覺得這跟他沒啥關係，反正交屋還早。
可是，今年的房市好像不太妙，新聞天天報導房市急凍，代銷中心也變得冷清。他開始有點慌了，某天晚上特地去看他買的那個重劃區，想看看生活機能有沒有改善，結果發現那裡依然荒涼，連個便利商店都要走出重劃區才能找到。回到家，他忍不住跟老婆抱怨，說那裡沒人住，荒涼到不行，這樣住下去安全嗎？
重劃區的挑戰與機會
小羅的故事其實很典型，很多人買房時會選擇重劃區，因為價格相對便宜，未來發展潛力看似無窮。但問題來了，重劃區的發展需要時間，初期生活機能不完善是常態，這也是為什麼常常聽到「重劃區賣不掉」的說法。這種地方需要耐心等待，等到基礎設施逐漸完善，房價才有可能上升。
小羅的老婆倒是很淡定，勸他別被新聞嚇到，反正是買來自住的，沒錢再換房，也不急著賣。小羅心裡還是有點怕，於是來問我意見。我告訴他，預售屋現在不能換約，想脫手也不容易。既然是自住，就安心住下去，等到時機成熟再賣。台灣人平均換屋週期是12年，重劃區雖然現在看起來荒涼，但未來發展潛力不容小覷。
長期持有的價值
小羅擔心房價下跌會虧大，但其實自住的房子住久了，房價自然會隨著時間和通膨上升。重劃區不是偏鄉，政府有投入資源進行開發，長期來看，房價不容易大幅下跌。小羅聽了我的分析，終於想通了，他的焦慮來自於被房價困住，忘了當初買房的真正需求是和老婆共築一個家。
這讓我想到，很多人買房時都會被短期的市場波動影響，卻忽略了長期持有的價值。重劃區的房子，第一批進去的人，通常在五到十年後都能看到明顯的增值。小羅最後也決定不再看那些負面新聞，專心等待交屋，然後好好裝潢他的家。
重劃區的未來發展
小羅的故事告訴我們，買重劃區的房子需要耐心和長期規劃。雖然初期生活機能不完善，但隨著時間推移，政府的基礎建設和商業活動會逐漸進駐，房地產價值也會提升。對於自住需求的人來說，重劃區的房子不僅滿足了居住需求，也有機會在未來帶來資本增值。
所以，如果你也像小羅一樣，對於重劃區的未來感到不安，不妨放長線釣大魚，給它一點時間，相信未來會有好結果。畢竟，房地產投資講究的是長期價值，而不是短期的市場波動。只要你清楚自己的需求，持之以恆，未來的房價走勢自然會給你答案。
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