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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
在房地產市場中，地段的影響力不容小覷。有時候，僅僅是過一座橋，房價就能大幅下降，這對於預算有限的首購族來說，似乎是一個不錯的選擇。然而，這樣的選擇在銀行眼中可能並不總是明智的。不同地區的貸款成數差異，可能導致你需要支付更高的頭期款，從而抵消了房價較低所帶來的好處。此外，當房市冷卻時，地段較差的房子可能更難出售。為了降低風險，建議在購房時選擇那些基礎建設已經完成或即將完成的地區，而非僅聽信未來規劃的承諾。本文將深入探討這些因素，幫助你在購房時做出更明智的決定。
過一條橋 房價就會翻倍
這次我們來聊一個很有趣的現象，也常好發在首購族身上。這個狀況就是——房子好貴，不然買遠一點，或者是過一座橋，房價直接打八折之類的。反正就是說，如果你覺得買起來太貴的話，你就買遠一點，買那種能下手的。好，那先說，我沒有要說這樣不好，因為就真的是價格考量。你自住的房子，自己能接受最重要，所以你還是可以這樣買。
銀行的不同視角
但是有一件事情，我還是要提醒你，就是在銀行眼中，這不一定是好決策。什麼意思呢？我們先看一張圖——先說，我不為這張圖背書，因為房地產是不斷變動的市場，所以你看這張圖會失真。我想要你看的地方是，對於銀行來說，各地區的可貸款成數是不一樣的。各個地區的可貸款成數是不一樣的，而且就算是同一個地區，不同條路的可貸款成數也可能長不一樣。
過一座橋，房價與風險的對比
好，此時你就會遇到的問題是什麼呢？例如說，三重過一個台北橋就到台北了。但是民權西路的房價跟三重河堤附近的房價，是不是天差地別？所以在銀行眼中，你的這間房子是買便宜了沒錯，但是也怎樣？風險係數也升高了。因為民權西路的房子不會賣不掉，但是三重河堤附近的房子，是不是相對來說，有可能會賣不掉？尤其是在現在房市這麼冷的時候，銀行又會更加的保守。意思是你的貸款成數可能會被壓縮。
貸款成數與頭期款的影響
那極端的狀況會變成怎樣呢？就是你買三重河堤旁的房子，最後你要拿出來的頭期款，可能比民權西路的房子還要來的多，因為銀行只給你六成之類的。當然這個只是舉例，三重人不要來戰我。再來你要知道，過一座橋就便宜的房子，雖然價格上看起來划算，但在貸款過程中，可能會讓你面臨更多的挑戰。
頭期款差一成差很多嗎
你可能常聽到一句話：「過一座橋就便宜」。這句話在房地產投資中，真的是千真萬確！尤其是在考慮頭期款的時候，這個概念更是有趣又重要。今天，我們就來聊聊頭期款差一成到底差多少，並分析這對你的房產投資策略有什麼影響。
貸款成數對你的影響
先來做個簡單的數學題：假設你想買一間2000萬的房子，位於蛋黃區。通常這樣的地段可以貸款到八成，也就是說你需要準備400萬的頭期款。但是，如果你選擇的是蛋白區的房子，可能只能貸款七成，這時候你就得準備600萬的頭期款。這樣一算，你會發現，頭期款差一成，差的可不是小數目，而是整整200萬！
這200萬的差距，對於許多人來說，可能是要多存好幾年的錢才能補上的數字。因此，選擇地段時，這一成的貸款成數差異，可能會影響你能買到的房子總價。例如，假設你能夠準備600萬的頭期款，那麼在蛋黃區，你可能可以買到3000萬的房子，這樣房子的條件和增值潛力都會更好。
過一座橋就便宜的真相
那麼，為什麼會有「過一座橋就便宜」的說法呢？這其實是因為地段的不同，銀行對於房子的估價和貸款條件也會有所不同。舉個例子，八里這個地方，因為淡江大橋的通車，讓你住在八里也可以方便地直通台北市。而且，八里的房價相對台北市來說，確實比較平易近人。
但這裡有個關鍵點，就是銀行看你的房子，仍然會標上八里的標籤。因此，貸款條件可能不會比台北市的房子來得好。這也就是為什麼，過一座橋，房子便宜了，但可能貸款條件也跟著「便宜」了。
地段選擇與未來風險
當然，選擇地段便宜的房子不是不行，只是你需要考慮未來的風險。比如說，在下一波房市變冷的時候，八里的房子可能會比台北市的房子更快受到影響。這意味著，如果你想要轉手賣出或是再貸款，可能會遇到困難，甚至被銀行勸退。
所以，當你在考慮房地產投資時，除了看眼前的價格，也要考慮未來的增值潛力和可能的風險。畢竟，房子不只是住的地方，也是你資產的一部分。選對地段，才能在未來的房市波動中，站穩腳步。
該怎麼保護自己
那我們也來講一下，如果你覺得說，啊我的預算就這樣呀，不然我要怎麼辦。我想到的解法就是，過一座橋就便宜嘛！你就算要買到外圍，也要買那種基礎建設正在蓋，甚至已經要完工的，不要挑那種聽說要蓋的，因為出包的機會太大了。之前輝達落腳士北科的新聞，你還有印象嗎？老黃的3D建模都做了，然後蔣萬安蔣市長也公布消息了，結果後面還是出現一大波的風風雨雨。
買外圍，更要做功課
買外圍的房子，真的要多做功課。你可能會覺得，外圍的房子便宜多了，過一座橋就便宜嘛！但事實上，便宜的背後可能藏著不少風險。像是最近發生的這個新聞，標題我念一下：「好市多進駐真相一曝光，海線房市大海嘯，買家氣炸：被耍了？」就是之前建商一直宣傳好市多要落腳梧棲三井旁，然後各種廣告在那邊打，結果最後落腳地點在哪邊？台中精機舊廠，位置差多遠，你看這張圖，開車半小時。如果是你，聽建商在那邊吹，你就直接買了，是不是現在會很幹？所以，真的要小心一點。
基礎建設的重要性
當你考慮在外圍買房時，基礎建設的進度是你必須要關注的重點。不要被那些「聽說要蓋」的消息給迷惑了。像之前提到的輝達案，雖然各種消息都放出來了，但最後還是出現了變數。基礎建設不只是影響房價，還會影響到你的生活品質。買房子不是只看價格，還要看那個地區未來的發展潛力。過一座橋就便宜，但如果基礎建設不到位，那這個便宜可能會讓你付出更多的成本。
如何選擇外圍地區
選擇外圍地區時，除了看基礎建設，還要考慮到交通便利性、生活機能以及未來發展潛力。你可以多關注一些政府的發展計劃，看看哪些地區有潛力成為下一個熱門地區。過一座橋就便宜，這是沒錯，但選擇對的地區，才能讓你真正享受到這個便宜所帶來的好處。買房子不是一時的決定，而是一個長期的投資，做好功課，才能讓你的投資更有保障。
跟你分享一位會員朋友的故事
如有雷同，那就雷同。這次故事的主角叫做小黃。最近，他的老婆一直催小黃買房子，因為小孩快出生，總不能一直租吧。小黃一開始也沒想太多，反正就是自住嘛，啊就離爸媽家近，然後便宜一點就好了。那去看了一間以後，仲介跟他說，嗯七成吧，應該是能貸七成。他想說七成就七成，反正頭期款擠一擠，應該擠得出來。然後七成的話，是不是我貸款沒那麼多，沒那麼多的話，我每個月繳房貸也不會壓力那麼重。他覺得哦還行，誰說買房子很難的哦，你看，看沒兩間看到喜歡哦，那七成就七成。
過一座橋就便宜
這個就是很多自住的朋友真的在買房子時候的真實狀況，就是沒想那麼多，那真的要買的時候，臨時抱佛腳。然後他老婆比較認真，以前就有在關心房地產，啊真的是這樣，來問我。觀眾的那個女性朋友還是不少的，所以他老婆就叫小黃說，那你先去問一下阿元，他才跑來找我。就那個我資訊欄裡面那個LINE嘛。結果他講一講，我就跟他說，如果我是你，我不會買這間。啊小黃就傻眼，問我為什麼，是這個房子有狀況嗎？我看不出來的情況嗎？還是什麼的，他有點擔心。
貸款八成的威能
我跟他講，好好跟他講，他說你要想，你第一間房子，你可能過10年，未看先猜12年，因為主計處統計，國人平均換屋就是12年。12年以後，你要自住嘛，那你會賣掉，換大間之類。好，此時你會遇到問題是什麼？要接手這間房子的人，他也只能貸7成吶，就跟你現在的情況一樣啊，因為你那附近，沒有什麼重大建設啊。如果有的話，可能還會改動那當地的格局，像青埔的稍微外圍一點的地方，到時候的房價又更貴，那他要怎樣？你的下一手要拿出來的錢，會比你還多很多，你不可能用現在的價格賣給他嘛。
零到一的關鍵
我再說一下貸款八成這件事情，我之前才在PTT上房屋版，有人留言在講，反正就是零到一的這個家，你零間房子到一間房子哦，你一定要去做。至於你一間房子到第二間第三間，那就是看你自己喜不喜歡。你可以只搞定自住，然後之後你就去做股票，做虛擬貨幣都可以隨便。但是零到一你一定要拿起來。為什麼？因為貸款八成，貸款八成，一間房子假設1000萬銀行出800萬，他出的錢比你多四倍，然後政府給你的哎，送你的哎，只有首購這個威能，真的要買。就因為槓桿五倍的關係，五倍槓桿，這你常聽嘛。五倍槓桿的意思是什麼？就是這個房子的漲價，以後漲的部分都算你的，然後它自帶五倍槓桿的效果，你真的要把它拿起來。
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