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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
當小宅的房東，並不是一件容易的事。隨著房市的起伏，小宅產品成為許多人首購的選擇，但其中暗藏的風險卻不容忽視。無論是銀行對小宅貸款的嚴格條件，還是租客的挑剔要求，都可能讓房東面臨不小的挑戰。此外，小宅的供應過剩問題，讓脫手變得更加困難。本文將從多個角度分析小宅的投資風險，並提供實用的建議，幫助投資者在購買小宅時做出更明智的決策。了解市場趨勢和政策變化，才能在這個競爭激烈的房地產市場中立於不敗之地。
當小宅的房東 問題多多
這次我們來聊一個讓人有點頭大的新聞，標題是「買方慘，市場最低價『買房陷阱』，他揭實際內情」。前兩年房市大熱，很多人都想趁這波熱潮買房投資。有位網友用首購買了一間小小宅，想當房東賺租金，房子位在台北。房仲一直跟他保證，這是市場最低價，錯過就沒有了。他一時腦衝，跟銀行談了一個利率2%的方案，聽起來不錯對吧？
小宅的租客比較難找
但問題來了，他買的是小宅，銀行對這類產品本來就不太有好感，所以給了他兩個限制：第一，沒有寬限期；第二，提前還款要收違約金。他一開始沒想太多就答應了，結果這間小宅空租了半年，每個月要自己貼3萬元的房貸，讓他覺得很吃緊。
你可能會想，這是他的問題，我買的小宅不會這樣。但根據數據，20坪以下的小宅空屋率達18.16%，也就是說每五間小宅就會有一間租不掉，這是小宅普遍會遇到的狀況。特定地區更慘，例如宜蘭20坪內的小宅空屋率高達35.54%，金門縣也有37.44%，幾乎是每2~3間小宅就有一間是空屋。除非你的房子在雙北或是蛋黃區，否則小宅真的很容易租不掉。
銀行條件的陷阱
這位網友的狀況更慘，因為銀行給他的條件是提前還款要收違約金，所以就算他手上有錢，也不能先還清房貸。銀行就是要吃這段的利息，所以你要知道，當小宅的房東，真的不是件容易的事。小宅的租客不易找，銀行的條件又是陷阱，讓人騎虎難下。
如何避免成為「慘」房東
那麼，有什麼方法可以避免成為這樣的「慘」房東呢？首先，選擇地點非常重要，雙北或蛋黃區的小宅相對容易出租。其次，買房前一定要仔細檢視銀行的貸款條件，確認是否有寬限期，提前還款是否會收違約金等。最後，不要輕信房仲的話，市場最低價不一定是最好的選擇，要多做功課，考慮市場的租賃需求。
當小宅的房東，雖然看似是一個不錯的投資選擇，但實際操作上需要考量的因素很多。希望這篇文章能讓你在房產投資上有更清晰的方向，避免掉入買房陷阱。
小宅產品的3大隱藏問題
小宅產品，雖然在房市上看似一個不錯的入門選擇，但其實背後隱藏著不少問題。你可能會覺得小宅便宜、好入手，但其實銀行對這類產品的態度並不友善，這是第一個問題。銀行不喜歡小宅，因為這類產品的升值空間有限、轉手困難，風險相對較高。銀行甚至可能會給你比較嚴格的貸款條件，讓你知難而退。如果你還是硬著頭皮買下去，可能就會成為下一個上新聞的人。這也是為什麼我一直不推薦小宅產品，因為銀行的態度就擺明了不友好。
銀行不喜歡小宅
你可能不知道，銀行對小宅的態度是相當嚴格的。貸款條件嚴苛，讓人卻步。銀行不願意承擔小宅產品的風險，因為這類房產的市場表現不佳。當小宅的房東，你可能會發現貸款申請被拒絕或是利率偏高。這樣的情況下，你就需要全款購買，避免珍貴的貸款席位被佔用。這也意味著小宅產品並不是一個好的投資選擇。
小宅不容易脫手
小宅的第二個問題是不容易脫手。即使房市再熱，小宅的需求也不如其他類型的房產高。像是兩年前買的小宅，房仲可能會告訴你這是市場最低價，但事實上，這類產品在市場上並不好賣。當小宅的房東，你可能會面臨房子租不出去的困境，尤其是在房市冷清的時候。這樣的情況下，脫手就成了一個大問題，可能需要等到下一個房市大熱週期才能賣出去。
小宅供應過剩
最後，小宅的供應過剩問題也不容忽視。根據數據顯示，過去十年內，小宅的供應量暴增了42.7萬間。這樣的供應量，讓小宅在市場上的競爭力大打折扣。當小宅的房東，你可能會發現，這些房子並不是大多數人的最終選擇。人們隨著生活需求的增加，會從小宅轉向更大的居住空間。這樣一來，小宅的市場需求就會進一步減少。
小宅還能買嗎
當你考慮成為「當小宅的房東」時，可能會想知道這類型的房產是否值得投資。小宅產品雖然沒有不能買，但購買小宅的壓力相較於兩房高出不少，主要因為貸款的困難度。銀行通常只願意提供六成的貸款，這意味著你可能需要多準備一些自備款，甚至可能加一點就可以買到兩房了。即便貸款成功，接下來還有其他挑戰等著你。
小宅的問題
成為小宅的房東，首先要面對的就是租客的問題。住小宅的租客通常會有各種需求，從Wi-Fi掛掉到其他小問題，總是會找到你。而且小宅的漲幅不明顯，由於坪數少，即便房價上漲，你也不會有太大感覺。那為什麼市面上還有這麼多小宅呢？其實，這是因為房價高漲，大家越買越小，建商也越蓋越小。
政策風向與市場變化
最近的政策風向也值得注意，政府可能會調整容積率，鼓勵建商蓋大一點的房子。如果這個政策落實，你手上的小宅可能會面臨更大的挑戰，因為未來的預售屋可能會更大，老一點的中古屋也會顯得更有吸引力。如果你手上已經有小宅，建議先觀望房市的變化再做決定，不用急著脫手。
會員故事分享
讓我跟你分享一個有趣的故事，主角小黃也是「當小宅的房東」。他買了一間14坪的小宅，貸款沒到八成，租客問題讓他頭痛不已。第一個租客三個月後就開始拖租，最後留下滿屋的垃圾。第二次出租，租客拖欠租金，最後連電視都被搬走。經過這些經歷，小黃決定採取「拉租金大法」，慢慢篩選租客，最後終於找到一個正常的租客。這個故事提醒我們，當房東不容易，選擇租客需要謹慎。
跟你分享一位會員的故事
今天要跟你聊聊當小宅的房東這件事，這是一位會員小黃的故事。如果你覺得有點似曾相識，那就對了，因為這種情況其實不少見。小黃在前兩年買了一間小宅，權狀14坪，銀行沒給他貸到八成，但因為小宅總價低，他還是決定入手。結果，當房東的生活並沒有他想像中那麼簡單。
小宅房東的挑戰
小黃的第一個房客看起來斯斯文文，還跟他拿了名片。沒想到住進去三個月內就開始拖房租，理由從公司拖薪水到家裡出事，最後甚至已讀不回。好不容易收回房子，打開門差點暈倒，黑色塑膠袋四處亂堆。第二次出租的時候好一點，房客至少接電話，但還是拖欠兩個月的房租，最後連電話也不接了。這次小黃帶著警察去，才發現房子被收拾得乾乾淨淨，連電視都被拆走。
租客選擇的重要性
小黃心累地問我怎麼挑租客才不會踩到雷，他說他對租客的要求不高，只要穩定繳房租就好。我告訴他，問題出在小宅的客群特性上。小宅的租客常常把房子當旅館，狀況多且不愛護房子。我一直提倡三房平車的中古屋，這種房型的租客通常比較穩定。我自己租了八年，都是同一對家庭租客，從小朋友被抱在懷裡到自己來開門上國小，生活穩定得很。
提高租金，篩選租客
我建議小黃提高房子的佈置和裝潢，拉高租金來篩選租客。他一開始質疑，現在租都難租，怎麼還拉高租金？但我的經驗是，拉高租金後會吸引到兩種人：八大行業和願意為生活品質付費的租客。只要能辨認出來，就能避開不好的租客。小黃聽了我的建議，後來租給了一對正常的情侶，房租正常繳，生活也不打擾他，終於過上了比較輕鬆的房東生活。
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