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台北萬華的西寧國宅被稱為「猛鬼大樓」，因為自1982年落成以來發生超過三十起非自然離世事件。這類社區的真正問題並非靈異事件，而是管理失靈。房產專家指出，選擇純住宅大樓、避免投資客大樓、避開管理費便宜的社區，是避免自家變成猛鬼社區的關鍵。本文將深入探討如何選擇安全的居住環境，並提供投資風險的建議。
擔心你家變猛鬼社區嗎
這次來聊一個新聞，標題我念一下：「買房多年慘變『猛鬼大樓』，專家曝避雷3關鍵」。聽到這個標題，是不是讓你有點毛毛的？其實，這件事情發生在台北萬華的西寧國宅，自1982年落成以來，發生了超過三十起非自然離世事件。這樣的紀錄，讓居民們形容它為「萬華猛鬼大樓」。不過，你現在也不用特別去探險了，因為這棟大樓要在2026年拆掉，改建成福星社會住宅。
管理有問題，就可能變成下一個猛鬼大樓
房產專家何世昌先生指出，這類社區的真正問題其實並非靈異事件，而是管理失靈。想避開悲劇重演的話，就要更注意管理問題。例如，沒有門禁的設施，讓陌生人可以隨意進出，甚至可以直接到頂樓，這樣的環境容易發生意外。另外，房價太便宜也無法起到篩選租客的目的。像西寧國宅，由於租金相對便宜，吸引了許多中低收入者與年長者入住，這些比較弱勢的族群，長期飽受病痛或生活壓力困擾，容易產生輕生念頭。
租金差異影響社區氛圍
我們來看看西寧國宅與即將改建的福星社宅的租金差異。西寧國宅的坪數在12-24坪，租金約4650-9250元，真的是很便宜。而接下來要改建的福星社宅，坪數則是14-40坪，租金卻來到11900-33900元。這樣的租金差異，會對社區的居民構成不同的篩選效果，也會影響整個社區的氛圍。高租金可能會吸引經濟能力較好的租客，這樣的社區環境也許能減少一些不必要的麻煩。
避免成為下一個猛鬼大樓的關鍵
那麼，如何避免成為下一個猛鬼大樓呢？首先，社區的管理必須到位，門禁系統、監控設備等安全設施都要完善。其次，租金策略也要考量，適當的租金能篩選出適合的住戶，讓整個社區的氛圍更加和諧。最後，社區活動的推廣也是重要的一環，讓住戶之間有更多互動，增加社區凝聚力，這樣才能打造一個安全又舒適的居住環境。
怎麼避免讓自家變成猛鬼社區
那我們也來討論一下，如果你會擔心自己買的房子也發生像西寧國宅這種憾事的話，你應該要怎麼預防。我有列了幾點給你參考，讓你的家不會變成「猛鬼大樓」！
1.選擇純住宅大樓
住商合一的社區，雖然看起來方便，但也帶來了一些潛在的問題。商業空間和住宅區混在一起，難免會有閒雜人等出入。雖然有些社區會用鎖隔開，並配有警衛，但隨著時間推進，管理難免會變得鬆散。你應該也見過，門禁不嚴，甚至警衛撤掉的情況。這時候，安全性就會大打折扣。所以，選擇純住宅大樓，能減少不必要的風險，讓你住得更安心。
2.不要買投資客大樓
投資客大樓的問題，你應該也聽我提過不少。這類大樓通常是建商在一個建案裡面蓋了很多兩房，吸引投資客購買，因為總價比較低。問題來了，很多投資客不太會篩選租客，只要能租出去就好，結果就容易租給一些有問題的人。像是8+9啦，吸毒的啦，這些都有可能。當環境一亂，是非就會多，事情自然就容易發生。所以，避開這類型的大樓，能讓你的生活環境更穩定。
3.避開管理費便宜的社區
管理費便宜的社區，通常在管理上也會比較鬆散。雖然這個指標不一定準，但用錢來做篩選，還是有它的道理。管理費高的社區，通常會有專業的管理團隊，像是警衛能認得所有住戶的臉孔，還沒走到門口就幫你開門之類的服務。雖然錢不能解決全部的問題，但它能解決很多的問題。選擇管理費合理的社區，能讓你的生活品質更有保障。
好地段的房子通常不用太擔心
那如果你是買在好地段的房子，就不用太擔心這個問題，因為地段通常就可以幫你篩選掉很多問題了。例如說，台北的民生社區，就算它已經是好幾十年的老社區了，大家還是覺得它很頂，因為那裡住的都是軍公教、甚麼大學教授之類的，還有一大堆名人。所以有能力住那邊的人，財力都不錯，就不會出現甚麼三教九流跑去住民生社區然後跳樓什麼的。你就不用擔心會不會變成猛鬼社區這種問題。
蛋黃區的老社區——安全係數最高
那比較有可能會發生這種問題的，就是沒發展好的重劃區。例如說，北海岸的海灣新城，當初發展不起來，現在就沒有人願意住那邊了，然後越沒有人住，就會出現越多鬼故事。就算你重新拉皮什麼的，都沒有用，這個就是買重劃區的風險。遇到的機會很低，但是你如果遇上了，可能就會這樣直接卡住你，不知道要卡多久。像淡海新市鎮，不是一卡也卡了快20年，現在才快要解套。
猛鬼大樓的傳說與現實
所以我會建議你，如果你擔心你家未來會變成猛鬼社區的話，你就是盡量買在蛋黃區的老社區。如果這個社區已經二、三十年都沒發生意外，等你入住之後，才發生意外的機會是很低的。猛鬼大樓的傳說，通常都是因為地段不佳或是社區管理不善，才會有這種流言出現。只要你選對地段，這些問題都能迎刃而解。
如何選擇適合的投資地點
選擇投資地點時，除了考慮地段之外，也要留意社區的歷史和居民的背景。像是那些有名的猛鬼大樓，往往都是因為過去發生過一些不愉快的事件，或是社區管理不夠完善，才會讓人覺得不安心。選擇一個有良好管理的社區，不僅能提高房產的保值性，也能讓你住得更安心。當然，投資房地產還是要量力而為，根據自己的財務狀況做出最合適的選擇。
跟你分享一位會員朋友的故事
今天要跟你分享一個關於房地產投資的故事，主角是我的一位會員朋友，叫做阿蓮。阿蓮最近手頭上有些閒錢，想要進軍房地產市場，當個房東賺取租金收入。不過，阿蓮每次準備下斡、出價時，總是猶豫不決。原因無他，因為他從未當過房東，對於房客的各種問題感到擔憂。這些擔憂包括房客吸毒、退租後留下的爛攤子，甚至是房客可能對房東不利的新聞。這些都讓阿蓮裹足不前。
分散風險與提高租金的策略
對於阿蓮的擔憂，我的建議是分散風險。當你持有多間房產時，即便其中一間遇到問題，也不會影響到整體的投資收益。就像我當初開始投資房地產時，也曾經擔心過，但隨著經驗的累積，這些擔心逐漸減少。此外，我建議阿蓮可以提高租金，這樣可以篩選出較優質的租客。當然，提高租金的前提是要對房子進行適當的整理與裝修。這樣可以有效排除那些只求便宜、不在乎居住品質的租客。
篩選租客的重要性
租客的篩選對於房東來說是非常重要的。提高租金可以篩選掉一些不穩定的租客，例如八大行業或是八加九。當然，我並不是在歧視這些職業，而是因為社會觀感的問題，這樣的篩選可以降低房東的風險。此外，毒品問題也是一個需要注意的點，因為吸毒的租客可能會帶來更多的麻煩和危險。篩選租客的目的，就是希望能找到那些收入穩定、職業穩定的租客，這樣可以讓房東更安心。
心魔與投資心態的調整
阿蓮的另一個問題是心魔。他總是擔心租客可能偽裝得很好，或者是租客失業後無法支付租金。這些都是典型的心魔，讓他在投資前就開始自我懷疑。我告訴阿蓮，如果他在出租前就這麼擔心，那麼租出去後可能會更加焦慮。其實，成為房東本身就是一種風險管理，這個風險在相較於其他行業來說已經是相對可控的。
阿蓮的故事讓我想到，投資房地產並不是每個人都適合的。就像我適合房地產投資一樣，阿蓮可能需要找到他自己感到安心的投資方式。每個人都有自己的正財與偏財，找到適合自己的投資途徑，才能真正感到安心與順利。
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