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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
換屋族在面對房市政策的挑戰時，常常會遇到許多問題。特別是使用新青安計畫購買房屋的買家，五年內不能出租，換屋時又面臨第二屋貸款限制，讓許多人感到困惑。本文將深入探討換屋族可能面臨的問題，並提供幾種可能的解套方案，幫助讀者更好地應對這些挑戰。無論是轉貸、售後回租，還是考慮簽署換屋切結書，各種選擇都有其優缺點。讀者可以根據自身情況，選擇最適合自己的方式。特別是對於那些在新青安政策下購房的換屋族，了解這些策略將有助於他們在未來的房市中更有信心地進行決策。
政府對換屋族很不友善
這是一個新的系列，我們會來聊已經在背房貸的人跟即將要背房貸的人才知道的事情。那我們就來講講換屋族會遇到的問題。換屋這件事情，你未來必定會遇到，但是現在的政策環境對你沒有那麼友善。
換屋族的經典場景
先來講一個經典場景，這是未來必定會發生的情況。假設你用新青安買房子，新青安的推出時間是2023年的8月，然後因為現在政策綁五年，所以你最快可以賣的時間是2028年的8月。到時候你會遇到什麼問題呢？就是你手上的這間第一屋到底要不要賣掉。
賣或不賣，這是個問題
如果你不賣掉的話，你換屋就是第二屋五成貸款。而且，因為你是新青安，政策規定不能出租，所以你的第一屋也不能租人。這樣一來，手上的資金運用就變得有點尷尬。但如果你選擇賣掉，很可能會在不對的時機點出售，例如說那時的房市還在走冷。房子當然還是賣得掉，但就不會像房市大熱的時候價格漂亮。
換屋族的剛需挑戰
可是現實就是，你現在就是要換房，因為你有剛需呀——可能小孩要上學，或者是老婆要生了之類的，你也沒辦法選。這就是換屋族問題的核心：政策和市場環境的雙重挑戰，讓人不得不在有限的選擇中做出最優解。
有解套辦法嗎
在台灣，房地產市場一直是大家關注的焦點，特別是對於那些想要換屋的朋友們。換屋族問題不僅僅是尋找新家這麼簡單，還牽涉到許多複雜的財務考量。很多人會問：「那能不能解套？」其實，解套的辦法是有的，但可能並不如你想像中的簡單。接下來，我們來探討幾個可能的解決方案。
轉貸的選擇
第一個方法就是轉貸，也就是將你的貸款轉到另一家銀行。這聽起來似乎是一個不錯的選擇，但你可能不會想用這個辦法，因為這樣做的話，你的一生一次的優惠可能就沒了。尤其是在大環境仍然有限貸的情況下，轉貸的利率可能會變高，這樣你需要支付的利息也會跟著上升。不過，這樣做的好處是，你的房子可以出租，這樣你就可以計算一下投報率，看看這樣的安排是否可以接受。不過，這樣一來，你的第二屋貸款仍然只有五成，這也是需要考慮的。
售後回租的策略
另一個方法是直接把第一間房子賣掉，然後進行售後回租。這個策略是你先把房子賣掉，然後跟買方講好，以租賃的方式租回來，可能是租個半年到一年。這樣，你就有時間去銜接下一間房子的購買。這樣做的好處是，你可以拿首購的席位來買新房子，負擔相對會減少。而且，如果你的買與賣在兩年內完成，還可以享受重購退稅400萬的額度，這是相對划算的選擇，也是政府比較鼓勵的路徑。
最後要知道的事情
最後，你要知道，無論選擇哪種方案，都需要仔細評估自己的財務狀況以及市場的走勢。換屋族問題不是單靠一兩個解決方案就能輕鬆解決的，還需要根據個人的需求與能力做出最適合的選擇。當然，尋求專業的房地產顧問給予建議也是一個不錯的選擇，畢竟在這個變動快速的市場中，多一分專業的意見就多一分保障。
如果是我會怎麼選
這邊我講一下，換屋族問題一直是台灣房地產市場上備受關注的議題。尤其是在去年九月的第七波信用管制中，央行針對換屋族有些許的鬆綁，讓不少人看到了希望。你如果簽下換屋切結書，承諾可以在一年內把房子賣掉，就可以不受到第二屋五成的限制。然而，這個方案的成效如何呢？
央行對切結書的態度
來看一個新聞，標題是「央行資料透露『換屋族心累』，先買後賣簽切結書2年才2千件」，換算起來，每個月不到一百件。這個政策，民眾不買單嗎？其實，是銀行不買單。讓我簽切結就高貸款我當然簽，問題是銀行不收啊。為什麼呢？因為央行沒有定義出明確的條件。自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定事項後，新申辦的第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款）得排除此次規定適用。他只有說可以排除第二屋五成，那銀行要貸你六成、七成還是八成，銀行說了算；要貸你20年還是30年，銀行說了算；利息也是銀行說了算。所以你採用這個的風險很大，然後你又要在一年內賣房子，這樣又會變成自己急售這樣。
繼續持有房子
所以這個方案，我看一看是不推薦的。如果是一跟二要我選的話，我應該會選一，就是轉貸，然後出租。你說利息變高就變高，至少我可以繼續持有這間房子。我相信你五年後回來來看，絕對只會覺得五年前的房子好便宜，你會捨不得賣，你知道。所以就只能吞了。還是你有其他的劇本，也歡迎底下留言跟我分享。
建宏的故事
跟你分享一個會員的故事，如果有雷同的話，那就雷同。這次講的是建宏的故事。建宏兩年前剛買房子，他就是第一批使用新青安的人，他買了一間老公寓，然後他現在一直在猶豫要不要換房子。因為當初就是房市小白，買房子的時候也沒有想那麼多，看到喜歡的就上了。結果住了兩年之後，還是很不習慣，尤其是現在小孩也出生了，每天要扛嬰兒車上下樓，然後岳母也時不時暗示他，老人家爬這個樓梯很吃力。看起來他是得換屋了，但是他做了很多功課，也跑來問我，一直都無法下決定，因為每個選項看起來都不是很美好。
第一個方法是轉貸出租，然後買第二間。他卡到的問題是他想買電梯三房，因為有小孩，但是第二間要存五成的頭期款真的很硬。第二個方法是先賣再買，然後售後回租。看起來這個方法好像比較靠譜，可是他家旁間的捷運就說這幾年要蓋好，他如果直接清掉的話，就是會少賺一大筆錢。第三個方式是跟銀行簽切結書，保他第二屋能貸比較高，但是銀行也暗示他不保證會給他跟首購一樣的條件。所以他現在就懸在這邊，不曉得該怎麼辦。
那最後他還是想一想，覺得還是選轉貸出租好了，因為他是第一批用新青安的人，以現在的漲幅來說，他轉貸之後的投報還不錯，雖然不能夠讓他大賺一筆，但至少可以把房貸沖掉，持有相對沒有壓力。那頭期款就努力存吧，幸好現在小孩還不大，用錢的地方還不多，就是奶粉跟尿布錢，擠一擠還是可以存一點錢。然後他也想要跟老婆商量說，他下班的時候去跑UBER，多存一點頭期款，但是這樣就沒辦法跟老婆換班照顧小孩，他自己覺得這樣做會比較好，但是又怕被老婆靠杯，所以一直都還沒開口。那現在也不知道他開口了沒有。
這個就是很典型的用新青安買房，可能會遇到的狀況。那我也不是說要批評這個政策不好，政府當初的立意一定是良善的，但現在的版本就是有問題呀，你還不快點打補釘。
建宏的換屋族問題：新青安房貸的挑戰與選擇
今天要跟你分享一個有趣的故事，這是關於一位名叫建宏的朋友。這個故事如果讓你覺得似曾相識，那就真的有可能是你或你身邊的人正在經歷的情況。建宏的故事開始於兩年前，當時他成為第一批使用新青安貸款計畫的人，買下了一間老公寓。
從新青安到換屋的掙扎
當初，建宏因為房市的小白心態，看到喜歡的房子就毫不猶豫地入手。住了兩年後，他發現生活上有很多不便之處，尤其是在小孩出生後。每天扛著嬰兒車上下樓，還有奶粉等必需品，讓他感到非常吃力。而他的岳母也不時暗示，樓梯對老人家來說很危險。這些都讓建宏開始考慮是否該換屋。
換屋方案的抉擇
建宏做了很多功課，也看了不少房地產影片，甚至來找我傾訴他的煩惱，但始終無法下定決心。主要的選擇有三個：第一是轉貸出租，然後買第二間房，但這需要準備五成的頭期款，對他來說壓力很大。第二是先賣再買，售後回租，這方案看起來不錯，但他捨不得未來可能因捷運完工而增值的潛力。第三是跟銀行簽切結書，希望能貸到較高成數，但銀行的回應總是模糊不清。
新青安政策的挑戰
新青安政策的初衷是好的，讓更多人能夠上車買房，但隨著時間推移，問題也逐漸浮現。建宏面臨的換屋族問題，正是許多人在使用新青安後的困境。當初為了上車而急著買房，卻忽略了長遠的居住需求，導致現在的兩難。央行雖然有提供陳情信或陳情電話的方式，希望能幫助像建宏這樣的換屋族，但實際操作起來仍然困難重重。
建宏最後選擇了轉貸出租，雖然這樣不能大賺一筆，但至少能減輕一些金錢壓力。他和老婆商量後，決定繼續存錢，甚至考慮下班後去跑Uber增加收入。這樣的決定雖然讓他們夫妻間有些摩擦，但也讓建宏看到了未來的希望。對於換屋族來說，這樣的抉擇或許並不完美，但至少是現階段最務實的選擇。
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