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實坪制即將在2025年實施，這項政策將對房地產市場產生深遠影響。內政部提出的虛坪改革將改變容積計算、停車空間分配及電梯免計容積，這些改變將直接影響房價和房屋銷售策略。特別是停車位專有化，將使車位成為奢侈品，進一步推動中古電梯大樓的價格上漲。這項政策的實施將導致預售屋看似變貴，而中古電梯大樓的CP值將更高，吸引更多買家。對於房地產投資者來說，這是一個重新評估策略的好時機。本文將深入探討實坪制對房市的影響，並提供相關的投資建議。
實坪制要來了
這次我們來聊一個新聞，這新聞你一定要重視，因為它會劇烈地改變房市現狀。標題我念一下——內政部射住宅三箭，虛坪改革浪潮來了嗎？
內容我簡單講一下，就是內政部在2025年9月，會在全台北、中、南舉辦三場當前住宅政策座談會，主要聚焦在老宅延壽與擴大自主都更、虛坪改革以及近零碳建築等三大住宅政策。今天我們就只講虛坪改革，不然會講不完。
檢討容積計算
首先，改革的第一個重點是檢討容積計算。內政部會規定管委會空間的上限，預計為基地容積的1%。這對豪宅等級的氣派大廳會有不小的影響，可能會讓你很難再看到那種超豪華的會客室了。檢討容積計算主要是為了讓房屋的實坪制更透明化，讓你買房的時候能夠更清楚每一坪的實際使用空間。
停車空間分配
再來，停車空間分配是最具爭議的部分。現在的方向是把停車場列為專有部分。以前停車場的車道面積被列為公有部分，所有住戶一起攤分。但如果改為專有部分，就會變成有買車位的人去攤這個車道的面積，分母變少，車位的登記面積會變多。這樣的改變對於車位的擁有者來說，可能會讓你感受到更高的擁有成本。
一般電梯增列為免計容積項目
最後，一般電梯增列為免計容積項目，這個政策還不錯，因為它鼓勵建商蓋電梯大樓。可以參考高雄市政府推出陽台免計容積之後，很多建商都會蓋陽台的情況，反正不蓋白不蓋嘛。這樣的政策對於提升居住品質絕對是有幫助的，讓你住得更舒適。
總之，這次的虛坪改革主要就是從容積計算、停車空間分配以及電梯免計容積三個方面來進行，讓房屋的實坪制更加透明化。這對於未來的房市發展，特別是對於投資客來說，都是一個需要密切關注的議題。
停車位專有化會怎樣
那我們接下來就來討論說，若車道專有化之後，會發生什麼問題。首先就是我們剛才講的，你的平面車位登記面積會暴增。具體是怎樣暴增呢？現在的平面車位登記面積大概就是9-11坪之間。好，那在改革之後，會暴漲到14-16坪。那我們算一坪50萬就好，你會多5坪。5X50萬=250萬，然後如果你是一坪100萬的話，就是500萬！挖，這個多的錢都足夠再付一次頭期款了。所以未來車位真的變成奢侈品。
車位變成奢侈品
然後會變成怎樣？以前我們說買三房必定要有車位，這句話可能變成買預售三房不一定要有車位。為什麼？因為車位太貴了！有可能你多一顆車位，人家就買不起了。中古三房帶平面車位又更有戰鬥力了！好，這個只是費用的部分而已，還有其他地方會有問題。例如說產權問題，現在很多車位的產權登記都是公共設施，意思是沒有獨立權狀，所以不能夠直接買賣，只能夠連著房子一起買賣這樣。
產權問題的挑戰
好，那問題來了，今天車位變成專有的時候，理論上他就可以自由買賣了，對不對？好，那我問你，如果某A買了你們社區的車位，然後他跟你說他也要去管委會開會，因為他也有土地權狀，你是該讓他參加還是不讓他參加？又或者是說，你的鄰居覺得車位好貴，然後就直接賣給某B，阿這個某B是8+9，每次開車到你們社區的時候，都直接在地下室抽煙很不知危險，車子也亂停之類的。好，那你要怎麼管理他？你拿管委會來壓他，他就回你說我又不是這邊的住戶，你憑甚麼管我。所以就會變得很複雜這樣。
實坪制的影響
最後你要知道，實坪制的推行會對這些問題帶來什麼影響。實坪制強調的是實際使用面積，這樣的改革可能會讓車位的計算更加透明化，避免一些不必要的爭議。然而，這也意味著車位的價格會更高，因為實際使用面積更容易被量化，買賣時的價格也會隨之調整。對於投資者來說，這可能是一個新的機會，但對於一般購屋者來說，可能會增加購屋的負擔。
房市會怎麼變化
好，來聊聊房市未來會怎麼變化吧！隨著各種政策變化，房市的起伏可以說是跌宕起伏，讓人心情跟著坐雲霄飛車。特別是最近的實坪制，這個新政策的推出，讓不少人開始重新思考自己的房產投資策略。接下來，我們就來深入探討，這些變化會如何影響房市，以及投資者應該如何應對。
中古電梯大樓必然暴漲
首先，讓我們來看看中古電梯大樓的市場。這類型的房子最近可是炙手可熱啊！為什麼呢？因為大家發現它們的CP值超高，或者說預算有限只能選擇這類房子—三房有車位，這樣的配置對很多人來說已經很不錯了。結果就是一群人搶著要，房價自然就被抬高了。這種情況下，想要入手中古電梯大樓的朋友，可能要加快腳步了。
預售屋看起來變貴
再來聊聊預售屋的情況。為什麼預售屋看起來變貴了呢？其實總價沒變，但因為實坪制的關係，登記坪數變少，分母變小了，單坪售價自然就看起來漲了。這樣一來，雖然建商賣的價格沒變，但在買家眼中，這房子就比以前貴了15%。而且在像591這樣的房屋平台上，這些變化並不會特別標示出來，買家可能誤以為新房比舊房貴很多，轉而選擇看起來便宜的中古屋。
採用實坪制的房子會變得很難賣
最後，實坪制的實施對採用這制度的新房來說，可能會變得比較難賣。一般人對於實坪制不太了解，看到價格高就會卻步，轉而選擇價格看起來更合理的中古屋或是早幾年建好的新房。這對於中古市場來說，反而是一大利多，因為它們看起來更有吸引力。對於那些即將交屋的預售屋買家，可能只能祈禱能在實坪制全面上路前順利脫手，不然未來的銷售壓力會更大。
中古屋市場的魅力：為何選擇中古屋投資是躺贏的選擇
在房地產市場中，中古屋一直以來都被視為一個穩健的投資選擇。隨著政府政策的變動以及新建案供應的不足，中古屋的價值愈發凸顯。尤其是對於那些希望以較低成本進入房市的投資者來說，中古屋無疑提供了一個絕佳的機會。本文將探討為何中古屋市場在當前環境下如此吸引人，以及如何利用這些優勢進行房地產投資。
中古屋的穩定性與投資潛力
中古屋市場的穩定性主要來自於其相對低廉的價格和穩定的需求。相比新建案，中古屋的總價通常較低，這使得投資者能夠在不過度承擔風險的情況下，獲得不錯的投資報酬率。此外，中古屋的市場需求穩定，尤其是那些位置良好、交通便利的物件，常常能夠吸引到長期租客，進一步提高投資收益。
在實坪制的影響下，中古屋的實際使用空間也成為投資者考量的一大因素。實坪制強調的是房屋的實際使用面積，而非建築面積，這讓購屋者能夠更清楚地了解自己所購買的空間大小，避免了許多不必要的糾紛。對於投資者來說，擁有明確的實坪數據，意味著能更精準地評估房產的價值和潛在收益。
政策影響與市場供需
近期政府推出的各項政策，雖然旨在打擊炒房、穩定房價，但也間接影響了新建案的供應量。由於政策對建商的嚴格管控，新房供應量不足的問題日益嚴重，這使得中古屋成為了市場上的稀缺資源。尤其是在台北市，許多老屋的成交量已經佔據了市場的一半以上，這顯示出中古屋在市場上的重要性。
此外，隨著台灣人口的逐漸老化，許多家庭開始尋求更大的居住空間，以滿足多代同堂的需求。這也使得擁有較大實坪的中古屋成為了許多家庭的首選。儘管新建案在設計和配套設施上可能更具吸引力，但中古屋的價格優勢和即時可用性，讓它們在市場上仍然具有強大的競爭力。
中古屋投資的實際操作技巧
對於想要進行中古屋投資的朋友來說，掌握一些實際操作技巧是非常重要的。首先，選擇地段優越的物件是成功的關鍵。地段不僅影響房產的升值潛力，也直接關係到租金收益的高低。其次，對於房屋的狀況進行詳細的檢查，確保沒有潛在的結構問題或需要大規模修繕的地方。
另外，考慮到未來的房市走向，投資者應該關注政府政策的變化以及市場趨勢。隨著實坪制的推行，投資者可以更透明地了解房屋的實際使用空間，這有助於做出更明智的投資決策。最後，與專業的房地產經紀人合作，能夠提供更多的市場資訊和投資建議，幫助你在中古屋市場中取得更大的成功。
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