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2024年全台住宅核發使用執照量創下29年來的最高紀錄，這一現象引發了市場對於房市未來走向的關注。從1996年以來，這次的交屋潮無疑是最瘋狂的一次，許多人擔心這會不會導致房市崩盤。然而，透過分析新青安計畫的申請數據，我們可以發現多數交屋需求來自自住族群，這使得市場的供需關係較為穩定。此外，預售屋市場因為違約條款的存在，使得投資者不容易輕言解約，這也在一定程度上穩定了市場價格。本文將從數據、政策及人性心理等多個角度，深入淺出地分析這次交屋潮對房市的影響。
【29年來最瘋狂的交屋數量】
這次我們來聊一個新聞，標題我念一下——大賣壓時代，29年最大交屋潮來了！去年完工13.8萬宅，這是什麼概念呢？住商機構統計內政部資料顯示，2024年全台住宅核發使照量達13.8萬宅，創下自1996年以來的29年最高紀錄。這個數字可是非常驚人，讓我們來深入探討這個現象背後的意義。
建照與使照的背後意義
在深入了解這個話題之前，我們得先搞清楚建照和使照是什麼。簡單來說，建照就是建築執照，代表政府同意你可以開始蓋房子；而使照則是使用執照，代表政府認可這間房子已經可以住人了。從2015年到2024年，每年的建照平均發放數量大約是136,000件，而使照的平均發放數量則是105,000件。這些數字背後的意義是什麼呢？
2024年的建照與使照發放情況
2024年，建照發放數量為156,791件，使照發放數量為138,180件。這代表市場上有許多新房子準備好迎接新住戶，這也是為什麼我們會看到「29年來最瘋狂的交屋數量」的原因。這樣的情況可能會對房地產市場帶來什麼影響呢？
市場供需與投資機會
當供給大於需求時，房價可能會面臨壓力，這對於投資者來說可能是個不錯的入手機會。然而，這也意味著你需要更加謹慎地選擇投資標的，畢竟市場上有這麼多選擇。對於想要進行房地產投資的你來說，了解市場趨勢和供需狀況是非常重要的，這樣才能在這波「29年來最瘋狂的交屋數量」中找到最佳的投資機會。
【最大交屋潮會影響房市嗎】
那我未看先猜，你看到這篇文章的時候，應該已經看到有一些媒體或是新聞在講說，現在的預售屋蓋太多，之後會崩盤怎樣又怎樣的。好，那你再看一次這張圖——
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我們只看使照的部分就好了，你會發現其實交屋量蠻平均的，就是2021年以前都是10萬左右在那邊浮動，然後從2022的交屋量才開始變多，大概一年多個一萬間左右這樣。然後2024的確比較多，多了三萬間這樣。
新青安使用人數的影響
那我們來對照新青安使用人數，你看這個新聞，看標題就好——新青安去年7.4萬戶上車，總額達5,753.7億元。
—-media/image2.png—-
(https://drive.google.com/file/d/1D_XJsl8cL-Qh9iNWyZYqr6zM6OAZNp-m/view?usp=drive_link)
新青安的申請人數是7.4萬，是不是比3萬人還多呢？新青安的申請人數比多蓋出來的間數還多。那我當然知道，不會是每個申請新青安的人會是買預售，但大部分買預售的人都會用新青安，這個你沒辦法反駁吧。
交屋潮的市場解讀
所以我們可以這樣去解讀交屋潮，不會發生什麼問題，因為大部分的人都有用新青安，然後都是自住需求。為什麼我敢這樣說？新聞都出來了，標題我念一下——
—-media/image4.png—-
(https://drive.google.com/file/d/1rqVYP2jSclRkpVdTa_GAqo-enaGBJaYH/view?usp=drive_link)
新青安違規案追回9成，上千戶偷偷轉當包租公，已經抓到9成的人，然後就是千人的規模而已。也就是說房市在傳的一堆人用新青安都是在出租、炒房什麼的，就沒有呀，抓出來就一千人，數量不足以撼動市場。
未來房市的展望
所以你說這個交屋潮會不會影響房市？我的看法是不會，因為都是自住的需求。就算要拋出來，也是五年後的事情。最後你要知道，29年來最瘋狂的交屋數量，並不會讓市場崩盤，反而有可能因為自住需求穩定，讓市場更健康。
【為什麼預售很難崩】
那我們再來聊一下，為什麼不用太擔心預售屋市場會崩。你一定有看到嘛，就是有人在講預售會崩的事情，但我會講，在現今這個房市，真的是很難崩。原因除了建商會去撐價格之外，還有一個很關鍵的，就是人性。所以我們這次來講人性。
預售屋違約條款的影響
講到人性，就要談到預售屋的違約條款。現在建商跟買方簽的合約應該都一樣，就是你如果要求解約，你就是要賠對方15%。不管是建商還是買方都一樣，所以這個15%就是一個心理障礙。我簡單舉個例子，如果你在2022年買預售屋，然後這間房子在2024的時候交屋，請問這間預售屋已經漲多少錢？我們就不要講什麼暴漲70%這種誇張的數字，我們就說漲10%就好。
解約的心理障礙
好，你在2022買的房子，2024交屋的時候，漲了10%，然後你要解約，所以你要賠對方15%。那你的體感是賠多少錢？10%+15%=25%。對，你覺得損失了25%。以一千萬的房子來說，你就是損失250萬，這個數字已經超過一般人的年薪了。你也不要嘴說，台積電工程師的薪水超過，台積電工程師就不會看1000萬的房子齁。
人性與市場的穩定
所以我要表達的是，如果今天這個人是你或我的話，更合理選擇是什麼？借錢也要買，除非你是因為遇到第二屋、第三屋的問題，沒法解套，不然你一定是想辦法買下去。那這個就是我講的人性面。所以你看，即使現在政府已經打房打成這樣了，很多建商都還是老神在在，然後該屢創高價的地方，還是屢創高價。講八卦的話，建商在遇到什麼狀況，才會跟政府求饒，或是我們來揣測，政府要打建商，會怎麼出招。
其實，29年來最瘋狂的交屋數量也反映出市場的熱絡，儘管政府政策頻繁調控，買賣雙方依然信心十足。這種現象不僅僅是經濟數據的顯示，更是人性使然。畢竟，當你面對龐大的違約成本時，選擇堅持下去似乎成了唯一的選項。
講八卦：房地產市場的瘋狂交屋潮
哎，我們今天來聊聊房地產市場的那些事，特別是這幾年來的交屋潮。你知道嗎，最近的交屋數量真的是「29年來最瘋狂的交屋數量」。這個現象不僅讓人驚訝，也讓許多投資者和買家開始重新思考未來的市場動向。那麼，這一切究竟是怎麼回事呢？
建照與使照的影響
首先，我們得從建照和使照談起。這兩者是建商在開發新建案時必須取得的重要文件。隨著平均地權條例新制的實施，建商現在面臨更嚴格的規範——例如，買地後18個月內必須動工，這無疑限制了建商「養地」的可能性。因此，這也會影響到未來建照的數量。不過，這些變化並不是馬上就能看到結果，而是需要三四年後才能真正反映在市場上。
市場中的兩房現象
接下來，我們聊聊市場中的兩房現象。過去，建商喜歡蓋兩房，因為總價較低，容易吸引買家。現在市場上，兩房的供應量極大，尤其是新建案中，兩房的比例可能高達八成。這樣的供應量，未來可能會導致市場上出現大量的兩房供應，進而影響到價格的上漲空間。相較之下，中古的兩房，由於設計較為方正，仍然保有一定的市場競爭力。
中古三房平車的潛力
在這樣的市場環境下，中古的正三房平車反而顯得更具潛力。為什麼呢？因為三房的供應量相對較少，特別是在大量兩房供應的情況下。這些三房平車不僅提供了更大的生活空間，也符合許多家庭的需求。當市場上充斥著兩房時，這些三房平車就成了稀缺資源，特別是那些屋齡20年以上的中古三房平車，價格相對較為親民，成為許多家庭換屋的理想選擇。
總的來說，房地產市場的變化無時無刻不在影響著投資者和買家。無論是因為「29年來最瘋狂的交屋數量」，還是因為市場上供應結構的變化，了解這些動向都能幫助你在投資和購屋時做出更明智的決策。希望這篇文章能讓你對當前的房地產市場有更清晰的了解！
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