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在房地產投資中，銀行鑑價是一個至關重要的環節。銀行鑑價決定了你能從銀行獲得多少貸款，進而影響你的投資策略。本文將深入探討銀行鑑價的定義、影響鑑價的主要因素以及為何不同銀行的估價結果會有所不同。了解這些資訊能幫助你在投資房地產時，做出更明智的決策，避免因為鑑價過低而影響投資計劃。此外，本文還會提供一些實用的建議，讓你在面對銀行鑑價時，能夠更加從容應對。
鑑價比開價低會怎樣？
先講一下什麼是銀行鑑價。鑑價就是當你跟銀行申請房貸時，銀行會評估這間房子的價值，這個評估結果就是所謂的鑑價。而鑑價會直接影響你實際可以貸到的金額。
銀行鑑價的影響
舉個例子來說，你想買一間房子，屋主開價1500萬，但你找的銀行鑑價只有1200萬。假設銀行鑑價給你八成的貸款，那1200萬的八成就是960萬。這樣一來，屋主要的1500萬和銀行願意貸的960萬之間的差額540萬，就是你需要自行籌措的頭期款。
貸款成數的重要性
講到鑑價，一定會提到貸款成數。貸款成數就是銀行根據鑑價決定能貸給你的比例。以剛才的案例為例，屋主開價1500萬，但銀行鑑價1200萬，假設銀行說可以貸八成，那這八成是以比較低的鑑價為基準，也就是1200萬的八成，等於960萬。所以，你需要支付的頭期款就是1500萬減去960萬，總共540萬。
不同銀行的做法
當然，不同銀行的做法可能會有所不同，有些銀行可能會有不同的鑑價標準或貸款成數。因此，當你在進行房地產投資時，最好多找幾家銀行比較一下，看看哪家的條件最適合你。這樣一來，你就能更靈活地運用資金，達到最佳的投資效果。
銀行是怎麼鑑價的？
在房地產投資的世界裡，銀行鑑價是一個非常重要的環節。那麼，究竟銀行是怎麼鑑價的呢？其實銀行會看的就是四個東西：屋齡、地段、坪數和估價師，再加上一點嫌惡設施。這些因素綜合起來，銀行就會計算出這間房子的鑑價。接下來，我們就來深入了解一下這些關鍵因素。
地段的重要性
在銀行鑑價的過程中，地段絕對是最重要的因素之一。只要房子的地段好，很多其他的問題都可以無視。舉個例子，像是捷運東門站旁邊的物件，就算已經是四五十年的老房子，銀行還是願意貸款到八成。這就是黃金地段的威力。所以說，如果你在選擇投資房產時，地段是你首先要考慮的因素。
屋齡與貸款期限
接下來要談的是屋齡。通常銀行會把屋齡加上貸款期限，這個數字要小於等於65。舉例來說，如果你買了一間屋齡40年的房子，那麼還款期限就會抓25年。這裡面有一個關鍵因素是借款人的年紀——越年輕越好，因為這樣可以拿到更長的貸款期限。不過，每一間銀行的規則還是會有些不同，有些銀行甚至會願意放寬到30年或是35年。
坪數與嫌惡設施
最後是坪數和嫌惡設施。坪數其實沒什麼好講的，因為這是一個比較固定的數字，影響不大。至於嫌惡設施，像是垃圾場、高壓電塔這些東西，會影響到房子的鑑價。我們之前的影片有講過這些，你沒看過的話，可以點一下右上角的連結去看看。
總結來說，銀行鑑價是一個綜合考量的過程，地段、屋齡、坪數和嫌惡設施都會影響到最終的鑑價結果。希望這些資訊能幫助你在房地產投資的路上更順利！
銀行鑑價：為什麼鑑價會比較低
這個問題應該蠻多人有感的，怎麼每次找不同的銀行鑑價，他們算出來的錢都差很多。明明同一間房子，A銀行可以估1200萬，但是B銀行只能估800萬。這個是因為每間銀行的估價方式不同，在每種條件上的權重也不同，所以估出來的結果自然不一樣。
銀行估價方式的差異
首先，每間銀行的估價方式都有所不同。銀行在進行房屋估價時，會考慮到多種因素，例如房屋的年齡、地段、建材、周邊環境等。這些因素在不同銀行的評估標準和權重上有所差異，導致最終的估價結果也會有所不同。
另外，過去的實價登錄價格也是影響銀行估價的重要因素。例如，你現在買的房子，屋主可能持有了20年，所以她過往的實價登錄價格還在一坪十萬塊。然後附近社區的房子也都沒有什麼在賣，上一筆能參考的資料可能是一年前的，那你也知道一年前的房價跟現在差多少，所以就會造成銀行估價不符合市價的情況。
如何應對銀行鑑價過低的問題
那這個問題基本上也沒有解法。最快的方法就是，你再換一間銀行來估價，這樣你比較有機會估到合理的價格。畢竟，不同銀行的估價標準不一樣，換一家銀行可能會給你一個更接近市價的估價。
當然，最穩妥的方法就是，你買在地段好的地方。地段好的地方，一定交易速度會比較快，你也比較不用擔心銀行會估低價。這樣一來，銀行的估價也會比較符合市價，讓你在房地產投資中更有保障。
銀行鑑價對投資的影響
銀行鑑價對於房地產投資來說，影響是非常大的。因為銀行的估價直接影響到你能夠貸款的金額。如果銀行估價過低，你就需要自掏腰包補足差額，這對於資金有限的投資者來說，無疑是個挑戰。
因此，了解不同銀行的估價標準，並選擇合適的銀行進行估價，是非常重要的。這樣一來，你才能在房地產投資中，更加游刃有餘，避免因為銀行估價過低而影響到投資計劃。
房地產投資：銀行鑑價的重要性
講到房地產投資，很多人第一個想到的可能是地段、裝潢或是未來的增值潛力。但其實，銀行鑑價才是你在買賣房子時一定要注意的關鍵因素。為什麼這麼說呢？來，我們一起來深入了解。
銀行鑑價的基本概念
回到我們影片一開頭的例子，一間房子1500萬，銀行鑑價只鑑1200萬。銀行會依據鑑價給你放貸八成，也就是960萬。那中間的差額540萬就要你自己出了。這個例子還記得吧？假設你忘了也沒關係，我們再來複習一下。
銀行鑑價是銀行在決定放貸金額時，對房產進行的價值評估。這個評估不僅影響你能貸到的金額，還直接影響到你日後的脫手難易度。簡單來說，鑑價越高，買方越容易貸款，房子也就越好賣。
銀行鑑價對房地產投資的影響
現在你知道為什麼我一直強調，你要讓買方能夠輕鬆貸款，這樣你才能輕鬆脫手。假設你買了一間鑑價偏低的房子，未來要賣掉時，買方也會面臨同樣的貸款問題。這就是所謂的「不好脫手」。
再回到前面的例子，假設買方手上有540萬的自備款，他為什麼要看1500萬的房子？他可以直接看2500萬的房子啊！所以，鑑價低的房子會難賣，因為買得起的人可以去看更好的房子。這就是為什麼鑑價高低對房地產投資這麼重要。
如何避免銀行鑑價帶來的風險
很多觀眾會問我，窗外的View或是壁刀會不會影響房子的好脫手？其實這些都不是核心原因，真正的核心是鑑價。鑑價高低跟地段有很大關係，蛋黃區的房子鑑價通常沒問題，但蛋殼區的房子問題就一大堆。
所以，買房時一定要選擇鑑價正常的房子，這樣你日後要賣時才不會面臨困難。另外，還有一點很重要，就是不要輕易讓銀行拉聯徵。很多銀行窗口會要求看到合約書才能鑑價，但這樣會對你的信用造成影響。最好的方法是提供地址，請銀行先估價，這樣就能知道這間房子在銀行眼裡的價值。
總結來說，銀行鑑價是房地產投資中不可忽視的環節。選擇鑑價正常的房子，並避免不必要的聯徵查詢，才能讓你的投資更加穩健。希望這些小技巧能對你有所幫助，讓你在房地產投資的路上更加順利。
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