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購買有頂加的房子是否值得？這是許多房地產投資者在考慮購買中古屋時常常遇到的問題。特別是在台北和新北地區，這種房產投資策略有其獨特的風險和考量。本文將深入分析這些風險，包括鄰居檢舉、政府拆除違建以及車位問題。此外，我們還會提供一些建議，讓您在購買有頂加的房子時能夠更好地利用這些空間，而不至於引發不必要的麻煩。如果您正在考慮購買有頂加的房子，這篇文章將為您提供有價值的資訊和實用的建議。
有頂加的房子能買嗎？
這個問題是一個觀眾問我的，就是他想要買一間中古屋，那這間中古屋就是頂樓，然後有附上一間頂樓加蓋。所以他想說，是不是把這間頂樓加蓋整理一下，然後出租給別人這樣。
買有頂加的房子：台北、新北的情況
好，先說結論，如果在台北、新北的話，最好不要。原因大家都知道，我就不多講了。那要不要隔間之後出租，你會遇到的問題是這樣。假設你的頂樓跟頂加都隔間出租的話，一層可以隔4套，所以你會隔出8套，也就是說，你至少會有8個租客。
租客多帶來的問題
然後歐，樓下就會多出8台摩托車。接下來會怎樣？這一棟大樓的住戶直接沒有車位。人家本來可以直接停門口的，現在被你一搞，他就是得停到前面巷口。所以他會怎樣？一定會來檢舉你。
建管處的反應
那如果你在台北、新北，那個建管處的人，馬上就來了。這樣一來，你的計畫可能就會泡湯。所以，買有頂加的房子，尤其是在台北、新北這種地方，真的是要慎重考慮。畢竟，一旦被檢舉，不僅影響到自己的投資計畫，也會讓鄰居們對你產生不滿。
頂加可以自己用
好，那你覺得這個頂加不用，很可惜怎麼辦？自己用，對，自己用！因為頂樓本來就屬於共有財產，如果你拿去出租被鄰居舉報的話，政府除了會要求你拆除之外，還會被判定須返還不當得利，就是你收租的錢要拿出來分給大家。這個是已經有判例的事情了，所以你在那邊弄半天裝潢，結果是在為大眾謀福利。那你還不如把這間頂加拿來自己用，看是要搞個甚麼收藏間，或是你要自住都可以，然後原本的五樓你就一樣隔間出去，這樣你也會比較不容易被投訴。但是你要記得，現在的頂加都是不能夠做二次施工的，如果你要大興土木，還是很可能被檢舉，當然你說只是裝個冷氣什麼的，那個就還好。
頂加的優勢
頂加的房子有很多優勢，尤其是在都市地區。首先，頂加的房子通常擁有更好的視野和光線，讓你每天都可以享受陽光和美景。其次，頂加的房子相對來說比較安靜，因為沒有樓上鄰居的干擾。再來，頂加的房子通常會有一個大的露台或陽台，可以用來種植花草、擺放戶外家具，甚至可以舉辦小型聚會，這些都是其他樓層無法比擬的優勢。
如何合法使用頂加
雖然頂加有很多優勢，但使用時還是要注意合法性。首先，你需要確認頂加的結構是否安全，是否符合建築法規。如果頂加是違建，那麼就算你自己用，也有可能會被要求拆除。其次，如果你想要對頂加進行裝修，記得不要進行大規模的施工，像是裝個冷氣、簡單的隔間這些還是可以的，但如果要大興土木，就很可能會被檢舉。最後，頂加的使用要考慮到其他住戶的權益，不要影響到他們的生活。
頂加的投資潛力
買有頂加的房子，除了自住外，其實還有很大的投資潛力。頂加的房子因為有額外的空間，可以用來增加房子的使用面積，提升房子的價值。比如說，你可以把頂加改造成一個小型工作室，或是用來做家庭娛樂室，這些都可以增加房子的吸引力。此外，頂加的房子通常價格比較低，因為很多人對頂加的合法性有疑慮，但只要你能夠合法使用頂加，這就是一個很好的投資機會。
頂加不是最好的選擇
其實頂加就是一個過渡時間的產物，現在政府也講了，民國83年底的既存違建不得二次動工，而84年之後建的被檢舉就會來拆。當然，什麼時候拆就看政府的時間安排了。所以我並不建議你因為看到這間房子有頂加，就在那邊想說如果兩間都租出去就可以大賺一筆，然後就沒有去考量到我們不斷強調的地段、地段、跟地段。
地段的重要性
我的看法是這樣，你要考慮的還是這間房子的體質，有沒有頂加都是附加的。因為你沒有辦法防禦未來其他住戶會不會一不爽就會來檢舉你。而且通常有附頂加的房子開價都會比行情高一點，所以你溢付的那些錢，可能只是因為你左腳進電梯讓其他住戶不爽，跑去檢舉你然後就不見了。這個就不符合我們的穩健原則，所以你還是想想吧。
政府政策與違建風險
政府的政策對於違建的態度是很明確的，尤其是84年以後建的頂加，隨時都有被拆除的風險。這意味著你投資的這筆錢有可能因為政策的變動而消失得無影無蹤。這樣的風險其實是可以避免的，只要你不選擇買有頂加的房子。投資是一門需要謹慎的學問，任何一個小細節都可能影響到最終的收益。
穩健投資的原則
在房地產投資中，穩健是非常重要的原則。買有頂加的房子雖然看起來可以多賺一筆租金，但實際上風險非常高。你需要考慮的是長期的穩定收益，而不是短期的高額回報。選擇一個好地段、體質良好的房子，比買有頂加的房子來得更穩妥。這樣不僅能防範未來的政策風險，也能確保你的投資更有保障。
買有頂加的房子：投資房地產的新選擇
那講八卦，頂加隔套這東西，雖然就看起來就是個公寓的SOP，反正公寓五樓，它的價值就在它可以頂加，然後這五樓跟六樓都在隔套，然後來收租，然後這個投報率很高什麼有的沒的。但是現在的市況上已經不OK了。
投報率的變化
這個不OK，不OK在，不是說檢舉風險，當然還是有。你把我講以下講的例子，你就把它想成是高雄就對了。高雄現在還是有人會做，然後也沒什麼檢舉的。好，那為什麼我說不OK了，是因為投報率已經不OK了。
有一個觀眾，他才來賴我，跟我講說他在板橋，他整理隔了6個套房，花400多萬。6個套房400多萬，然後中間跟鄰居各種衝突大大小小不斷。那他是怎樣？他是繼承到的，所以他沒有房子取得成本。你自己想想看，6套400多萬，你一間套房要隔出來的成本都已經超過50萬了。對呀，如果你今天是一個置產客，你要買，你有房屋的取得成本，然後你還要隔，隔出來投報率就不會漂亮。
隔套的成本
現在隔套好貴，好貴，真的好貴。以前我們在做說，反正你要隔套的話，你要長出幾間套房。你要長出一間套房，就是40萬。40萬的事情，現在你現在，現在是2024年7月底，你現在還去發包那個工程，你看你一間，你要生出一間55萬做不做得到？很貴，然後就變成什麼？變成你的工錢超級之貴。像我前輩很常調侃一個例子，買一個那個公寓五樓哦，280，隔完套房，收租要用，他隔套收租隔了多少錢？隔了280，我靠。
對啊，那你自己看你有這個買房的錢，跟你有這個隔套的錢，那你你為什麼要去做這個市場？就CP值就不高。以前的那個隔套收租SOP為什麼走得動，是因為頂樓就很便宜，然後工啊料啊，那個也都行情行情，所以你算出來你是有投報率的。然後現在一個公寓五樓，你買加隔，你總成本已經來到這個就280加280多少，就500多快600了。對啊，那你租金，你能收的多厲害？沒有啊，那個就是套房啊，套房就是套房行情啊，你這個投報很難看，所以不建議。
替代方案
那如果你就對收租，長期收租還是有想法，你就去看人家隔好，拿出來賣的。這種產品的賣法是這樣，就是早期人家就真的隔好，然後在那邊收租。他本來他做這種事情，他也是想要收租一輩子，然後就各種問題，比方說兒子要結婚，然後要買房子要幹嘛，然後臨時需要一筆大錢，他就要把它賣掉。
這個把它賣掉，就變成說他捏在手上的時候，他就買嘛，再加整理嘛，然後有一個投報率，我們假設是8%，這很合理。你不要覺得不OK，你要是在2013 14 15的時候，你去做公寓隔套，沒有8%，你幹嘛弄這個。對，所以8%，然後他現在啊，聽房仲的，把他拿出來賣總價，投報率5%的產品，這種東西啊，就沒有在那邊算他什麼屋齡啊，格局啊，坐向啊，什麼都沒有，這種東西是拚投報率的。
所以總之，這個就要說明，雖然才從這個2013 14 15一直到現在的2023 24 25，就這幾個年頭裡面，其實市場就在變化。然後這個直接讓隔套不好弄的，就來自幾個壓力。第一個北部，北部鄰居會檢舉，以前哪有在，哪有差，那邊愛隔就去隔了，然後那鄰居說吵到，我們還跟他大小聲。那現在不行了，法治意識抬頭啊，然後都還要申請那個什麼室內裝修許可證，什麼有的沒的，請那很貴呢，你請設計師去跑，那弄一弄八萬十二萬的呢。
那這個法治意識抬頭在北部地區，然後再來就是工太貴了。你以前要隔一個，反正你要生一個套房，你就拿40萬就對了，那你要三個，好，那將近120很準。以前是這樣估的，現在55不一定做得起來，我講的還是高雄行情。對啊，那你投報就會不好。所以如果你還是想要去收租，那你不如去買那個人家已經早期隔好，現在正在收租，因為怎樣，然後把他拿出來賣的。
然後因為他早期嘛，你給他收進來之後，你要嘛，你就是繼續收租，要不然，空一間，空租一間就來整理一間。這個空一間整理一間，再拉高租金的做法，我以後會分享在我的會員影片。如果前輩同意的話，我就拍給你看，什麼叫做空一間整理一間，然後去拉高整體的租金。
好啦，就是這樣了，頂加隔套我不喜歡，真的以現在各種種種形式來看，市場並不站在這邊。那個投報要很高，要嘛你是繼承來的，你沒有房屋的取得成本，要嘛你就是很早期進場的。你現在才要花錢來買，買來，你還要花錢來隔，這個投報，真的是不如去買中古電梯大樓放生出租。你參考看看。
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