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買房子一直被認為是一種穩健的投資方式，尤其在台灣這個房市相對穩定的地區。然而，買房子並非完全沒有風險，最大的風險其實是來自於購房者自己。本文將深入探討買房子的各種風險，特別是新青安政策對房市的影響，以及未來四年後房市可能面臨的斷頭潮和換屋潮。我們會分析這些風險的成因，並提供一些實用的建議，幫助購房者更好地應對這些挑戰。了解這些風險和市場動態，能讓你在購房決策上更加理性和穩健。
買房子最大的風險
這次這一集，我們來延續上一集的題目，來討論買房子的風險。我知道你現在一定在想，阿元不是說買房子很穩健，幾乎沒有風險，那怎麼現在又開始說有風險了？其實風險還是有的，最大的風險就是你自己。
銀行貸款與還款能力
台灣俗諺有一句話叫做「不做死就不會死」，買房置產這件事情的確是很穩健的。台灣的銀行這麼保守，基本上只要銀行願意貸給你，代表你一定是有那個還款能力的。那會還不出這個月繳，就一定是因為你把錢拿去別的地方，像是我們上一支影片講的，買股票買到需要補錢，或是你用新青安還出租，現在被政府抓到，要把錢吐回去，然後貸款的年限被縮短，導致你的月繳多到繳不出來。不然我實在想不到什麼風險會讓你無法繼續持有這間房子。
投資錯誤與市場變化
除了銀行貸款，另一個風險就是投資錯誤與市場變化。你可能會因為一時衝動，聽信某些不實的投資建議，結果買到不適合的房子。再來就是市場變化，雖然台灣房市相對穩定，但還是會有波動。像是最近的電商新聞，很多人開始關注電商對房市的影響，這些都可能讓你原本的投資計畫大打折扣。
個人理財管理
最後一個風險是個人理財管理。買房子需要長期的財務規劃，如果你沒有做好理財管理，可能會因為其他突發的開銷，導致無法按時繳納房貸。這就像是一個連鎖反應，當你開始有一筆沒繳，後面就會越來越難補上，最終可能會失去這間房子。所以，買房子最大的風險還是你自己，如何管理好自己的財務，才是關鍵。
房市斷頭潮百年難得一遇
百年難得一遇這個說法比較誇張了啦。我只是要表達這件事情極難發生而已。我知道現在大家都在講，四年之後會發生房市斷頭潮，因為新青安的啟動時間是去年8月1日，所以第一波申請新青安的人如果直接使用五年寬限期的話，再過四年就會繳不出房貸，最後這間房子就會被法拍，那我們到時候再去撿就好。
房市斷頭潮真的會發生嗎？
我跟你講，這件事情極難發生。為什麼呢？因為當你這間房子持有超過五年的時候，第一，你可以賣掉。第二，你有很多手段可以把錢拉出來。怎麼拉我就不講了，你找認識的房仲或銀行行員，他們會教你。那這些鄉民們期待的就是第一點，房子被拿出來賣。
五年後的房價會怎樣？
那我問你，你覺得五年之後的房子，就算崩盤好了，我們講最慘的狀況，你覺得他有可能會回到五年之前的價格嗎？基本上不可能。房市的崩是怎樣？就只是停在那邊，大家就覺得崩了。最後你要知道，房價的走勢是受到很多因素影響的，不僅僅是市場供需，還有政策、經濟環境等。
如何應對未來的房市變化？
那麼，面對未來的房市變化，我們應該怎麼做呢？首先，保持冷靜，不要被市場上的各種傳言影響。其次，做好資金規劃，不要把所有資金都壓在房產上，可以適當分散投資。最後，關注最新的電商新聞，因為電商的發展也會對房地產市場產生影響。電商新聞能夠提供你最新的市場動態，讓你在投資上更有把握。
四年後的房市趨勢：換屋潮來襲
你有沒有想過，四年之後房市會變成什麼樣子？根據最近的電商新聞和市場觀察，未來幾年內，房地產市場可能會迎來一波換屋潮。這篇文章將帶你深入了解這個趨勢，並探討其背後的原因。
預售屋市場現況
這幾年來，預售屋市場的表現相當亮眼，尤其是兩房型態的房屋。根據近期的電商新聞，高雄的新房越買越小，超過一半的成交量都是兩房型態。預售屋的成交價在短短兩年內竟然漲了3成，這讓很多人都覺得預售屋實在太貴了。
那麼，為什麼這麼多人買兩房呢？其實很多買兩房的人都是剛結婚的小夫妻，這樣的房型對他們來說剛剛好。然而，隨著時間的推移，這些家庭會面臨新的需求，特別是當他們有了小孩之後，兩房的空間就顯得有點不夠用了。
換屋潮的到來
在未來的四到五年內，這些買了兩房的人很可能會有換屋的需求。為什麼這麼說呢？首先，這些家庭在有了小孩之後，會需要更多的生活空間。其次，五年之後，房地合一稅2.0的交易限制將會解除，這對於換屋來說是一個很大的誘因。
此外，政府還有一個400萬重購退稅的優惠政策，這也會促使更多人考慮換屋。事實上，政府的政策就是希望這些使用新青安的家庭在五年後能夠換房，將兩房的房源釋放出來，供新一批的買家購買。
未來房市的需求變化
根據這些趨勢，我們可以預見，未來五年之後，電梯三房的需求會大增。這是因為這些原本住在兩房的家庭，會選擇更大的房子來滿足他們的生活需求。而兩房的部分則不會出現大幅度的價格下跌，因為會有新的買家進場承接這些房源。
台灣的房市一直處於供不應求的狀態，這也是為什麼即使在未來，兩房的房價也不會有太大的波動。如果你還在等著四年後撿便宜，我可以告訴你，這樣的機會恐怕不會出現。
總結來說，未來四年內，房地產市場將會迎來一波換屋潮，這是由於家庭結構的變化和政府政策的影響所帶來的必然結果。希望這篇文章能夠幫助你更好地理解未來的房市趨勢，並做出更明智的投資決策。
房地產投資：別再用錯視角！
很多會員來問我問題，我有觀察到一個現象，就是他們用錯視角來看房地產這個產品。典型的問題就是我問給你看：
短跑還是長抱？破解房地產投資迷思
阿元，我預售屋交屋之後要馬上賣掉，要被抽45%，這個要怎麼破解？比方說我再問一題，比方說我買到一間糟糕屋況，翻新後賣出，買加裝潢到賣出時間在一年之內我要做短跑，可是這樣要被抽45%，而且我的下一手只能用之前的鑑價。阿元請問這個怎麼破解？破解個頭！你看這個問題就很典型，這就是我說的用錯視角來做房地產。
因為你信不信，你在現在的政策框架之下，你就乖乖的放生出租，等到第6年第1天你再來賣，到時候你適用房地合一2.0的20%稅率，因為超過5年了，你賺的還比較多你知道嗎？你不用那麼忙，你還賺的比較多。這個我是有證據的，就是我前輩，他們以前就在那邊短進短出，就是短期翻新，翻新後賣出，結果算一算，他跟我說，好像還是算了。
政策影響：短跑不如放生出租
他就看著以前翻修過的房子的實價登錄，當初的買方買來是自己住，然後住了5年拿出來賣，結果這5年的放生增值比他們那麼辛苦做翻新，東搞西搞，有的沒的，還要多很多。真的多很多，不止一個案例，實價登錄他一直開。你看這個案子也是，這個案子，因為他們以前短跑做很兇，然後後來發現短跑賺的錢，對比後來放生出租，就用時間去換，換資產的膨脹，短跑賺的錢完全不值得，就很不值得就對。
所以這個政策的影響是真的很大，5年前沒有那麼多規矩，現在的政策框架都逼迫我們這些置產投資的週期避險拉長非常的多。你可以看，這就是政策，這個就是大浪，你要在這個大浪中，你這邊一個人獨自游泳，你還想要逆風前進，然後來問我說一年內短跑，這個適合嗎？奇怪，那你要一年內短跑，你幹嘛不去做股票？你什麼東西還不用忙，這個滑鼠點一點按一按而已，不是嗎？你來做房地產，你還要短跑，是不是很奇怪？
長抱才是房地產投資的王道
這個我說用錯視角來看房地產，你這樣是在跟政府正面對幹，你知道嗎？這個就是用錯視角來看房地產這產品。他會講一年的週期，那你去做股票，你這一定是股票流派出來的。你去做股票，不要把股票的壞習慣套用在房地產上來。我真的希望，有看我影片的朋友們，你都做房地產了，就是要有長抱的打算，不然就不要做，你去買股票就好了。
因為這個會比你在短線在那邊衝來衝去搞來搞去，都還要賺錢很多。不要亂搞，像今天的主題，房地產最大風險是什麼？是你自己。你不要亂搞，你就買來，然後做個好房東，認真挑租客，阿就安心收租，這件事情難在哪裡？然後你就不要亂搞，你就長抱，時間會過來給你豐碩的報酬，就這樣。
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