想要投資不動產，提供穩定的租金收入，但是對於”買房出租”的風險有所疑慮嗎？本文將深入探討出租房屋的風險和評估方法，包括財務能力、房子適合出租的程度和時間與心力的投入等因素，希望能為有意購買出租房子的投資者提供參考。
買房出租的投報率計算
出租房子是一個很好的投資管道
我自己也是這樣做
現在辛苦一點
老了以後
每個月就可以輕鬆領租金
每天去環遊世界跟泡妞
看起來好像真的很爽
但是你有沒有想過
出租房子也有風險
如果你沒有充分的準備
很可能會賠錢
那你又該如何評估出租房子的風險呢
首先你要知道出租你可以賺多少錢
我們要先來算一下出租的投報率
投報率最簡單的算法
就是年租金收入除以房屋總價
像是張先生買了一間2000萬的房子
一年的租金收入是48萬元
那初步的投報率就是48萬除以2000萬
也就是2.4%
看起來好像不錯
但是這樣算出來的只是粗略的投報率
如果要精準一點
需要算出「淨投報率」
也就是扣除各項成本之後的收益
像是每年必須要繳的就是房屋稅和地價稅
房屋稅通常是在5月要繳 地價稅則是11月
然後屯房稅2.0上路之後
如果你的房子很多間 還會跳趴
我們之前有一支影片專門在講這個
如果你還沒看過的話 在這邊
(手指右上)
然後還沒完歐
像支付水電瓦斯 管理費 等公共設施費用
這些都要一併計算
最後還要算入未來房子會需要維修保養的費用
像是 家具 電器也會有折舊 需要汰換
這也是租屋成本的一部分
整體來說
如果要讓房屋維持可出租的狀態
你大概可以抓年租金收入的2成左右
這個是你需要付出的錢
所以你的收入是要扣到這些費用的
大概淨投報率只剩1.5%了
這邊我都是粗抓
評估出租風險的三個重點
如果你算完之後
覺得還是可以賺錢
那接下來我會分享給你
三個評估出租風險的重點
你可以評估看看
財務能力的評估
你的財務能力
你要先評估你的財務狀況
看看自己有沒有能力負擔房貸
和出租房子的各種開銷
也就是說
你要先算清楚
每個月你的房貸要還多少
然後再加上每個月出租房子的開銷
像是稅金 管理費 維修費
這些都要先算進去
如果你的負擔太重
就代表你的風險也很大
因為你的經濟壓力太大
一旦遇到房客拖欠房租
或者是房子需要維修
可能就會讓你手頭很緊
如果你算一下
發現會讓你連請正妹吃貴族世家
都只能點三百塊的
那我還是建議你
努力工作 努力存錢
等資金夠了
再來買房子出租
房子是否適合出租的評估
就是你的房子是否適合出租
你要先評估你的房子
是否適合出租給別人
像是房子的位置 房間格局
或者是周遭的生活機能
都是你要考慮的因素
如果你的房子位置比較偏 生活機能不好
或是你的房子格局比較奇怪
可能就會影響到你的出租率
那你的房子就會變成空房
最後頂多可以拿來養小三跟蚊子
甚至可能會不夠支付房貸
所以你就會看到
有的人買在新店山區
旁邊有湖的那種地方
為了要租出去
它就只能開很便宜
像是整層住家含家具
二十幾坪只租你一萬二
超便宜
但是我看它擺了半年還是沒有租出去
時間和心力的評估
你的時間和心力夠不夠
出租房子不只是簽約領錢這麼簡單
你還需要處理很多問題
像是房客的疑難雜症
或者是房子的維修
你都需要自己處理
如果運氣不好 遇到那種奇怪的房客
像是我就有聽過 房客吸毒
然後警察找上門
歐那個很可怕
其他的租客都想搬走
然後那個房間家具全部都有味道
你只能全部換掉
阿你遇到這種一次就很痛了
我之前有一支影片在講
房東最怕的5件事情
你看一下就知道會有多麻煩
那如果你不想要自己處理這些事情
你就找專業的包租代管公司來幫忙
雖然要抽成
但是可以減少很多麻煩
我自己是都找這種公司來幫我處理
讓人家賺一點沒差
有事情都會幫你處理掉
結語
講八卦
這真他媽是個八卦
發生在我自己身上
我以前跟學長有一起合買一間房子
然後出租一直都沒事
有一天我就接到台灣房屋仲介的電話說
「誒～你上新聞了！」然後貼給我看新聞
哇靠
什麼檢警破獲德州撲克賭場
照片就是我那間房子的客廳
被擺一張德州撲克的大桌子
原來我的租客偷偷經營起賭場
他當然不會告訴我
告訴我我怎麼可能租他
當然租金也斷了
他人馬上進去關
還是我用他押金
把賭桌跟房子重新整理
也是台灣房屋幫忙我處理的
很感謝他們
然後整個房子都是煙味跟K味
真的是喔
爛透了
他當初簽約找他朋友一個乖乖的女生
這種事情真的無法防禦
不過我是也不會放在心上
因為這是小機率的事件
發生了也很正常
我們處理那麼多間也就這間出問題
這就是當房東的風險
後來那間房子賣掉還是有賺錢
高雄真的厲害
所以你看 買對房子
即使遇到不好的事情
基本面好還是好
不需要太擔心
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