當談論到投資房地產時，「工業住宅」這個詞彙經常出現在市場上，但許多人對於工業住宅的真正含義及其潛在風險並不了解。在這篇深入探討的文章中，我們將一一剖析工業住宅的特性、法律限制以及購買時可能遭遇的問題。無論您是尋找住宅還是投資機會，了解工業住宅的所有面向對您來說都是至關重要的。從稅收影響到環境問題，本文將提供您全面的指南，幫助您做出明智的決策。
工業住宅不能住人的法律限制
工業住宅不能夠住人
首先工業宅會位於工業區
原本是給工廠或企業總部使用的
但會有一些不良建商把他當作住宅賣給消費者
那他會遇到的問題是
在法規上是不能用來居住的
一旦政府查到你裡面有住人
會罰款6萬到30萬
而有些建商銷售工業宅
雖然表面上標榜住商合一
但實際上卻是一種灰色地帶
像之前阿滴代言建案就是被害到
明明是乙種工業用地
但是廣告卻做的很像是一般住宅
最後雖然沒有被認定違法
但這種情境式銷售手法
真的讓人難以判斷
那怎麼避免買到工業宅呢
也很簡單你就上 內政部不動產資訊平台 查詢土地使用分區
或是你直接看見建物謄本 他如果不是標記住宅使用
而是標記什麼事務所 零售業 辦公室 技術服務業
這種都算工業宅
工業住宅的經濟考量
買工業宅其實沒有比較便宜
為什麼我們開頭就跟你說工業宅不要買
現在我分三點解釋給你聽
首先工業宅雖然總價會比較便宜
但因為她不能夠申請自用住宅
所以你繳納的房屋稅跟地價稅會比較高
工業宅的房屋稅算法是房屋評定現值x3%
如果是自用住宅則是評定現值x1.2%
工業宅的地價稅算法是公告地價x10÷1000
自住宅 的算法是公告地價x2÷1000
簡單說就是 房屋稅接近多二倍 地價稅多四倍
再來你會遇到的問題是貸款成數
我們現在都會盡量貸到八成
但是工業宅可能只能貸到六成
接著銀行貸款也是個大問題
一般住宅貸款成數可以達到七八成
但工業宅可能只有六成只能貸到六成
最後你還會遇到的問題是
因為工業宅都在工業區
所以他很難漲起來
你也會很難轉手
工業住宅的環境問題
買工業宅會遇到無解的環境問題
我們之前的影片都有提到
生活機能會影響房價漲價的速度
那首先工業住宅因為是在工業區內
所以周邊環境一定是比較差
你就利用假日去工業區逛一圈就好
整個工業區跟死城一樣 連7-11都會關門
然後我們常來拿講的指標 全聯
可能整個工業區看不到兩間
那你說什麼綠地 學校 這種就更不用說了
然後如果是平日的時候
上下班的巔峰時間 機汽車一大堆
還會有大貨車到處開
你如果要出門一定會塞車塞到不爽
工廠會有的噪音跟惡臭 也是不會少
而且有一些缺德的工廠
會趁晚上的時候排廢氣出來
你連覺都會睡不好
睡到一半被臭醒 卻又找不到兇手
我之前有朋友打過環保署的檢舉電話
他們是會派人來 但是根本沒有用
人來都兩三個小時之後的事情
那個味道都散掉了
結語
講八卦
除了工業宅
還有商辦改成賣住宅的
新北的新莊很多這種不知道為啥
最有名的案子就是AMAX
套了一堆人
規劃上其實是商辦
就是一般事務所
但是當住宅賣
房子裏面留糞管給你
叫你自己隔衛浴跟房間
我朋友最近也傳給我看
去看一間
還是這種規劃
跟2014年時的玩法一樣
賣便宜一點叫你自己隔
因為他要閃事務所不能當住宅賣
那你還陪他玩
不是很OK
而且商辦的公設都比較高
可能會到40幾%
所以真的比起來
買工業宅真的不見得長期會有優勢
並且你要賭以後的土地用分區
從乙工變更到住3住4住5
不太可能
你賭這個你不如去賭危老都更
我只能說
你在有選擇的情況下
就不要買這種奇怪的產品
去買正常的住宅
為的是你下一手好賣
你下一手一定跟你嘰嘰歪歪
說你這工業宅說你這事務所啥的
會搞得你賣很久很久
價錢也不漂亮
所以避開就對了
工業宅的八卦太多了
甚至有很多人現在就住在工業宅裡頭
也住了好幾十年
也沒怎樣
所以工業宅我知道其實也沒那麼糟
但是就你下一手好不好賣而言
避開才是比較理想的做法
參考看看
如果你喜歡本文分享的內容,歡迎訂閱我的Youtube頻道,獲取更多房地產投資心得。我會持續分享市場行情的策略、找出優質房源的技巧、破解房仲話術的方法等實用訣竅。訂閱頻道可搶先掌握这些獨家訊息。
🚀｜訂閱頻道：https://bit.ly/44ZaiVX
