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許多購屋者誤以為屋主自售的房屋能以較低的價格入手，然而實際情況往往不如想像。屋主自售的主要原因是為了省去仲介費用，因此，這類屋主通常不願意在價格上做出讓步，甚至可能因為自信心過高而提高售價。此外，屋主自售的交易過程中缺乏第三方的協助和保障，若屋主在簽約前反悔，買家將面臨無法追索的困境。因此，購買屋主自售的房屋需特別謹慎，避免因為看似便宜的價格而忽略潛在的風險。對於預算有限的買家，透過房仲協助尋找合適的房源，不僅能獲得更合理的價格，也能在交易過程中獲得更多保障。房仲的角色不僅是促成交易，更是協助買家和賣家達成共識的重要橋樑。
【屋主自售的房子能買嗎】
來聊一個常見的買房迷思，很多買房新手會覺得買屋主自售的房子可以買得比較便宜。先說結論：不會，對，就是不會。因為屋主自售的房子通常是怎樣？他不想給房仲賺，所以才要自己賣看看。好，那就會怎樣呢？
屋主自售：多數詢問時的心態
我們來簡單模擬一下，第一個狀況就是好多人來問。此時屋主的心態是這樣：「歐，我這間這麼多人來問歐，那我應該可以開高一點，再加個兩百萬賣看看。」這種心態其實很常見，畢竟屋主自售的動機之一就是希望能夠省下仲介費，能多賺一點當然是最好。當然，這也意味著，想要從屋主自售中撿便宜的機會其實不大。
無人問津時的反應
那如果是第二個情況呢？乏人問津。屋主可能會想：「唉，怎麼都沒有來問，是不是我開太高？」但實際上，屋主只會覺得：「歐，沒有人來看，那我晚點再賣好了。」然後過兩個月再來賣看看，直到有人上門。這種情況下，屋主可能會想要調整策略，但不一定會降價，因為他們可能會覺得市場反應只是暫時的。
省仲介費的背後心態
我知道這個說法很暴力，但你想阿，今天這個屋主要賣房子，連賣方4%的仲介費都想省了，也可能談低一點談到2%，看怎麼談。總之，他就是要省仲介費。你怎麼會覺得他願意讓利給一個陌生人？但凡讓利一塊錢，都對不起人性七宗罪的貪慾。風裡來雨裡去的辛酸血淚，你買不到便宜的，所以你要知道，屋主自售不一定是便宜的代名詞。
【屋主自售反而比較貴】
在台灣，很多人都覺得「屋主自售」的房子應該比較便宜，畢竟省去了中介費用嘛！但實際上，真的是這樣嗎？我告訴你，這個觀念其實有點誤解。很多時候，屋主自售的房子反而比較貴，這可不是我在亂講，你去看那些房地產論壇或是PPT的房地產版，也有很多人這樣說。
與屋主自售交手的經驗談
我自己跟屋主自售交手過幾次，真的是有夠硬！價格一點都不便宜，還常常遇到那種不肯讓步的屋主。找屋主買房，通常都是最貴的，因為屋主心裡有個底價，低於那個價錢他們根本不考慮。出價太低的話，還會被趕出門，真的很好笑。這不只是我的經驗，很多鄉民也有這樣的感受。
屋主自售的潛在風險
除了價格問題，屋主自售還有一個潛在風險，就是中間沒有第三方來協調。如果屋主突然反悔，你真的拿他沒辦法。你總不可能在簽約前就先給他五十萬當押金吧？所以在正式簽約之前，屋主隨時都有可能變卦，那你也只能摸摸鼻子，重新找房子。這種情況讓很多人對屋主自售有點卻步，畢竟看起來香的房子，實際上可能藏著不少地雷。
什麼情況下考慮屋主自售？
如果你問我什麼情況下會考慮買屋主自售的房子，我可能只會考慮一種情況，就是長輩願意便宜賣給我。只有長輩才有可能看你這樣打拼很辛苦，願意給你一個優惠的價格。這種時候，當然是趕快買下來，然後逢年過節去問候長輩。除此之外，真的很難想像其他屋主會願意便宜賣房子給你。
想買便宜的房子就找房仲幫忙
那如果你現在就是預算沒有那麼多，想要找便宜一點的房子，該怎麼辦？我跟你說，你應該要找房仲幫忙。雖然我之前說過，房仲大部分是站在屋主這邊的，但是對房仲來說，最重要的還是成交。沒有成交，他就沒有業績。所以有時候你好好的跟房仲說，他們是會願意幫你跟屋主談的。至少我遇到的房仲都蠻幫忙的。
與房仲的溝通技巧
那你跟房仲的溝通方式絕對不要是什麼「我看這邊的實價登錄是多少多少，所以他應該賣多少多少才合理。」嘿，對，你就這樣講，你看會不會被人家恭送出門。正確的流程長這樣：你在第一次出價之後，看仲介的反應。如果他還是跟你打哈哈，你就直接問他，開價多少你願意收斡。願意幫忙的仲介就會講出一個他覺得努力有機會的價錢。
屋主自售的優劣
當然，除了房仲之外，你也可以考慮「屋主自售」的房子。這類房子通常沒有中介費用，價格可能更有彈性。但要注意的是，屋主自售的房子可能缺乏專業的房產知識，買家需要自己多做功課，避免掉入陷阱。此外，直接與屋主談判可能需要更多的耐心和技巧，畢竟少了房仲的協助，所有的溝通都要自己來。
如何判斷房產投資的價值
無論是透過房仲還是屋主自售，判斷一個房產的投資價值都是關鍵。首先，你需要了解該區域的房市趨勢，這可以通過實價登錄系統來查詢最近的成交價格。接著，考慮該房產的地理位置、周邊設施、未來發展潛力等因素。最後，別忘了計算可能的租金收益，這能幫助你評估投資報酬率。只要掌握了這些技巧，你就能在房市中找到最適合的投資機會。
講八卦
這個上車坐好，繫好安全帶，我要開始講故事了。我要講幹話了，那這個你就當我夢到的。我來講一個仲介常用的技法，當然啦，技法本身只是技法，無所謂優劣，或是帶上道德的枷鎖，那些都是後話。就像刀嘛，可以做菜，也可以殺人，也可以犯罪這樣。就是仲介會怎麼去開發屋主自售這種東西，這種物件。
阿龍的故事
針對屋主自售有一個技法可以處理，叫做疲勞轟炸。我講一個故事，你聽聽看，這真的就是個故事，你不要在那邊想說仲介都是這樣，不是，就這是一個故事。就是有一個仲介叫阿龍，他是一個仲介，目前在房仲店上班。他就平常就是努力開發賣方，然後房子給他賣啊，跟買方買那個他店裡的房子。每天都過得很充實，打電話、回LINE、帶看，有的沒的，然後晚上就跟朋友約出去小酌兩杯，從那邊吐吐苦水。他不是好人，他也不是壞人，就是出社會以後，還要拚命賺錢，以後好把現在的女朋友娶成老婆，成家立業這樣，非常平凡的房仲。
屋主自售的挑戰
那針對屋主自售這個事情，就是說，屋主自售對阿龍這個仲介來講是好事情，為什麼？因為591直接就是屋主電話，對不對。阿龍平常他的工作內容是什麼，就是要開發物件來賣，那他就是要想辦法找到有沒有屋主要賣房子。找到屋主是一回事，屋主要不要賣房子又是另一回事，這邊蠻困難的。一個社區大概有100多戶，你怎麼知道現在誰要賣，所以很麻煩啦，這邊蠻困難的，最好還能夠簽到專約給他賣，一段期間之內只有阿龍能賣，這個更困難。
疲勞轟炸的策略
那阿龍今天早上看到一個591，突然新的物件，他們是房仲，他們每天都會巡，尋自己在負責區域的，尋尋尋，今天新刊一則叫屋主自售，可以直接找到屋主。這個對阿龍來講，他就可以組織一次複雜的劇本來進攻屋主，發動疲勞轟炸。然後他開始了，就打電話去問屋主要看房子，但他說自己不是仲介，他假裝自己不是仲介，是自己要住的。屋主就問他，你做什麼工作，他說我在中鋼上班。我在中鋼上班，好，屋主就對他有個不錯的印象。
反正就是阿龍會講一個沒有拿名片的話，你不好查證，躲在大公司大工廠裡頭，辦公室上班的那種職業。畢竟阿龍要是亂講，在銀行上班，就會被屋主接著反問，哪一家銀行，那個誰誰誰你認識嗎，我的侄子也在那間銀行上班之類的，不就露餡，很容易被戳破。到了約看房子的當天，阿龍把他的仲介制服脫掉，換上平常打球的穿著，就真的去看房子，東敲敲西敲敲說，這間不錯，只是屋主你這個價格高了一點點，有沒有可能再便宜一點，故意問的。
屋主大手一揮，沒有，就是這個價格，我家這個房子很好，我前一年還花35萬去修過那個漏水壁癌。而且我們自己賣，我們自己找代書就好，你也快節省了快20萬的仲介費，所以不會再降價，就這樣，你買便宜了。阿龍就陪笑臉說，好好好，那還有修過漏水，那真的不錯，那我回去跟老婆討論看看，其實阿龍根本就還沒結婚。然後就說，那屋主我們加個LINE，有什麼狀況，我就直接敲你，那屋主當然不疑有他，就跟阿龍加LINE。
那加到屋主的LINE後，阿龍就知道屋主是怎樣，就很討厭仲介，因為他直接把那個仲介費拿出來講。那他也沒有簽到委託，因為他今天的身份是一個買方，他也知道同業現在都跟他一樣都在演戲，都在拚，就在那邊搶委託了，都跟他一樣在演買方，甚至是一些比較厲害的劇本這樣。接下來就是拚速度的時刻，阿龍回家以後，他就約了一趟熱炒，把他的朋友都喊出來，叫他朋友都跟他一樣去看這間房子，他要開發這間房子的屋主，但是每一個人都要講一個比他更低的價錢。
他朋友沒差，就去看房子，幫他這個忙，之後一個禮拜之內，阿龍有6個朋友，又各自再找自己的男女朋友、爸爸媽媽弟弟什麼的，全部都打電話給屋主去約看房子。屋主超爽，覺得說，這自己的房子果然是個搶手好物，可是越看越不對勁，因為每一組來看的人，出的價格一組比一組還低，一組比一組還低，還有偏激的，就是他只能在下午3點來看房子。屋主就在上班，他又不想請假，但就被苦苦哀求，說拜託，這個怎樣怎樣，好，屋主就為了這個，就特別請了下午的假，然後去帶看，結果這個傢伙出價又很低。
屋主感覺就越來越不對勁，我自己的房子，好像沒有我自己想像中這麼好。那電話又很多，上班開會的時候也一直有電話，快煩死了，晚上的話，那個帶看電話也是一堆，還有凌晨打來的。房東，你有房子要賣是不是，凌晨2點打來，可是電話那一頭又很誠意的要看房子。那屋主賣房子這件事情，他本來想省那個仲介費，他時間成本怎樣，越來越大，越來越大，然後生活工作都被打擾。
又經過一週，就真的沒有人出價，出到那個屋主心裡面的價錢。他的賴回不完，每一個都在哀求降價，然後你又不好罵人家，因為人家就真的很誠懇，態度很好這樣。然後屋主電話又很多，LINE又回不完，出價真的比自己預期都要低很多，低好幾百萬。屋主就越來越煩躁這樣，那屋主開始感覺這個賣這個房子，就是讓他怎樣，很疲勞很疲勞。有一天晚上接到阿龍電話，阿龍就跟他說，我是之前給你看房子的那個，在中鋼上班那個，那你要的價格，我跟我老婆算過了，真的是負擔不起。
不過那個屋主，我跟你說，你要不要給仲介賣，我有一個朋友在做仲介，我上次看房子不是有拍照，我照片給他看，他一看他馬上就說，這種地段，這等級的屋況，他有一個買方，為了學區，為了小朋友上課，已經託他找這邊的房子找兩年了。他來賣他一定可以賣到XXXX萬，而且兩個禮拜就可以簽約了，就這麼快。反正就是你怎麼捧屋主開心怎麼來就對了。
屋主聽到，就說這個價格，比那個我開門來看房子的人都高了好幾百萬，高了300萬以上。我算一算，即使是要付這個賣方的仲介費，也是比自己在賣，價錢還要高很多，還是可以多賺個快200萬這樣。所以屋主就怎樣，故作鎮定，然後就講說，不然你叫他來談談看，就這樣。那當然阿龍口中的朋友就是他店裡的同事嘛，廢話。於是阿龍店裡就怎樣，就簽到這間，本來是屋主自售的委託了，就把他簽下來了。
而且之前，阿龍就有探聽清楚，屋主對房仲業真的不熟，又一番說法，什麼全力協助曝光，多店一起賣，回去至少幫你打100個電話，潛在買方都約出來看你的房子，有的沒的。那屋主就稀裡糊塗，就把這間房子專約就三個月就簽給阿龍的朋友。那至於阿龍的朋友，就他店裡的同事，能不能賣到當初他在電話裡面保證的價錢，能不能在兩個禮拜之內賣掉，到底有沒有那個找這個地方兩年房子的買方，他賣掉以後的佣金，要怎麼跟阿龍分等等的問題，之後再說，先簽到再說。
這個就是疲勞轟炸，開發屋主自售，簽委託的技法，反正先簽進來再說。之後要讓屋主降價，還有各種技法，比方說再來疲勞轟炸一次，就是找10組買方，故意去出低價，然後他就回報，今天我帶看了兩組，然後有一組有下斡，可是他們說可不可以是多少錢，然後怎樣，我已經先幫你拒絕掉，他們出的價格太低，怎樣怎樣，這是講給屋主聽的。10通、20通這種電話，之後屋主就覺得說，哇，靠這個大家都出不到，那我真的賣高了，有的沒的。
疲勞轟炸屋主的心理價格，讓屋主怎樣，認清現實，認清說其實他的房子沒有他想像中那個價格，然後他會煩得要死。那最後怎樣，他就好，隨便啦，就降價成功了。因為現在這個屋主自售，他只是多賺少賺的問題，他被煩得不行，疲勞轟炸之後，那個好，稀裡糊塗的就降價成功，就可以簽了。一降價，就真的有之前的真實買方，就下斡旋就談得到的價錢，之後就怎樣，順利成交。
阿龍跟他的同事，他同時開發到這個屋主，然後那個買方也是他們店裡自己開發到的，這個就是全泡，佣金最多，買方佣金、賣方佣金都是他們。所以阿龍就跟他的同事，就約晚上吃熱炒，然後這是要喬什麼，喬佣金要怎麼分，並且約好，這個獎金拿到的時候，要先撥出2萬塊，來做什麼，來做唱歌吃飯公積金，先去把之前請朋友不是去演戲嗎，的那個人情還一還，並且約定下一次還要再來幫忙，如果有的話，大家還要再幫忙一次這樣。
以上，這個就是台灣無時無刻都在上演的仲介開發屋主疲勞轟炸戰術的阿龍版本。阿龍版本，全部的運作都可以在三個月之內。所以我會說，這個阿龍他不是好人，他也不是壞人，他不是好人，因為他策動了一群人去演戲，對不對。他不是壞人，因為他交易過程真的全程合法合規，因為他自己以前就是就幫忙演戲的一員，對啊。他只是在社會上拚搏，要認真賺錢，準備要結婚的小房仲而已。這就是阿龍，那阿龍現在在幹嘛，阿龍今天早上，刷那個591，又看到新出來一間屋主自售，阿龍正在打電話，約那個屋主要看房。電話裡面新的屋主就問了，那你做什麼工作，阿龍這次自信滿滿的跟屋主說，我在台積電上班。
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