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在當前火熱的房市中，許多首次購房者在與賣方議價時，常常會遇到一個問題：屋主聽到實價登錄就翻臉。這是因為許多屋主只認自己想賣的價格，而不會根據實價登錄來調整。因此，買家需要改變策略，了解當前市場的實際情況，並找到不懂行情的屋主或選擇預售屋來避免買貴。本文將深入探討這一現象，並提供實用的購房建議，幫助你在激烈的房市中找到理想的房產。
為什麼屋主聽到實價登錄就翻臉
今天我們來聊一個觀眾遇到的問題，我覺得滿典型的，那拿來跟你討論一下。他遇到的狀況就是，第一次買房子，然後想要跟賣方議價。結果用很理工男的算法，來算多少錢可以拿下來，反正就是實價登錄那一套。什麼之前的實登是多少，然後這區的漲幅大概是多少，所以每坪應該是多少才合理。結果把價錢報給房仲之後，他就感覺房仲瞬間冷掉，也不太回訊息，感覺應該是買不到了。
實價登錄的迷思
先說結論，這個其實就是很多買房新手會遇到的狀況，就是把事情想得太美好。你可能覺得實價登錄是一個很客觀的數據，可以幫助你用合理的價格買到房子。但實際上，賣方不一定會照著實價登錄來賣房子，尤其是在房市大熱的時候。這時候，屋主聽到實價登錄就翻臉，因為他們覺得自己的房子應該可以賣更高的價錢。
房仲的角色
房仲在這裡其實扮演著一個很微妙的角色。他們一方面要幫賣方賣房子，另一方面也要幫買方找到適合的房子。所以當你用實價登錄來議價的時候，房仲可能會覺得你不太懂行情，甚至覺得你太天真。這時候，他們可能就會對你冷處理，因為他們覺得你不會是個好買家。
如何正確議價
那麼，該怎麼做才能成功議價呢？首先，你要了解市場行情，這不僅僅是看實價登錄，還要看當前的市場趨勢和供需狀況。其次，你要有一個合理的心理預期，不要一開始就想著打八折。最後，你可以試著用一些其他的方式來讓賣方覺得你是一個認真的買家，比如說提供一些誠意金，或者是表達你對這個房子的喜愛。
屋主只認自己想賣的價格
這個事情我之前的影片其實已經有提過了。以我所在的高雄美術館這一區，我至少已經聽到了兩間以上開價即成交價的案例。就是屋主開的價錢，就是他想賣的，然後也不會給你殺價。因為他知道，你不買，還是有一堆人買。
房市冷熱對殺價的影響
那你如果要殺價的話，你應該是在房市變冷的時候殺。就如果你在2017、2018的時候要買房子，殺價沒有什麼問題。那時候房市比較冷，屋主比較願意讓步。可是現在房市熱絡，屋主聽到實價登錄就翻臉，根本不會理你。因為他們知道，總會有其他買家願意接受這個價格。
實價登錄的實際作用
那你說實價登錄有沒有用？效果不大，在現在的房市，那個就是落後指標。屋主只會想，我隔壁的預售屋一坪又開到60萬，我這間賣個45萬，應該輕輕鬆鬆的吧。他才不會管最近的實價登錄是多少錢。高了，他會覺得，歐，我低估了行情；低了，他只會覺得，那個人不懂行情。
預售屋價格對屋主的影響
屋主看到預售屋價格不斷上升，自然也會調高自己的售價。這種情況下，實價登錄的參考價值就變得很有限。因為屋主只認自己想賣的價格，根本不會參考實價登錄的數據。這也是為什麼在現在的市場環境下，買家很難透過實價登錄來壓低價格。
找到不懂行情的屋主
如果你會怕買貴的話，我其實會建議你直接去買預售屋。那個至少是建商明碼標價，雖然賣你的是未來價，但是你都不用怕買得比別人貴，流程什麼的也都很透明。我現在不買預售屋，只是因為我喜歡中古而已，我沒有覺得預售屋不好。好啦，扯遠了，回到原本的問題，那現在這個房市正熱的階段，你想要買中古屋應該要怎麼買？
土法煉鋼看房子
很簡單，你就是先去看房子，看個幾十間，你應該就會有手感，知道這一區的行情大概是多少合理。然後等哪一天，遇到某個不懂行情的屋主，拋出了一個很香的價格，那你就馬上去買，這樣就可以。這也是為什麼我會一直建議你，沒事就去看房子練等，不然等你想要買房子的時候，才要練經驗，很容易入寶山卻空手而歸。
實價登錄的重要性
在台灣，實價登錄制度已經實施了一段時間，這對於買賣雙方來說都是一個重要的參考依據。不過，有些屋主聽到實價登錄就翻臉，因為他們可能覺得這樣會壓低他們的售價。但對於我們買家來說，這卻是一個很好的工具，可以幫助我們了解市場行情，避免買貴。
預售屋與中古屋的選擇
預售屋和中古屋各有優缺點，預售屋的價格透明，流程簡單，適合第一次購房的朋友。而中古屋則有較多的選擇，價格也可能更靈活，但需要多看多比較，才能找到真正的好房子。無論你選擇哪一種，都要記得多看房子，練就一雙火眼金睛，這樣才能在房市中找到最適合自己的好房子。
屋主聽到實價登錄就翻臉：房地產投資的雙面刃
講八卦，直到現在我們可以很肯定地說，實價登錄是雙面刃——它助長也助跌。你看你同不同意？實價登錄在行情大熱的時候，是屋主開價的地板參考價，就是要比實價登錄高。我就要賣比實價登錄高，就是要賣同社區現在最新、創新高的價錢。
實價登錄的影響：助長與助跌
當行情不行的時候，實價登錄又變成買方出價價格的上限。這不只我講了，很多YouTuber也都講過。那請問現在房市是熱還是冷？所以你覺得現在這個實價登錄對屋主來說，是上限還是下限？當然是下限，地板價都要以上。所以你偏偏在房地產最熱的時候，想要買到實價登錄的地板價格以下，這就不太現實，對不對？
真的有一間出去，那門一打開，像廢墟一樣——又垃圾又什麼，你又不要了。其實那個就是花錢整理，低於行情，就是會有問題的東西，你又不要了。我不會說沒有機會買到低於實價登錄以下，但他就有技術的門檻。你要找到那個早期取得房子，然後他沒有在管房地產的這種屋主，就有機會。為什麼？橫豎他都賺錢嘛。
如何找到合適的投資機會
你要想想看，他房子已經十幾年沒賣，為什麼？他有什麼理由要現在把它賣掉？他在等個明年後年，他還是不賣。那對他來說有什麼影響嗎？應該就是沒有影響。可是他現在要賣，那就是被仲介洗腦了，開發賣方。不然的話就是他錢有其他的用途，比方說他要拿去炒股票，他要幹嘛，他要幹嘛，其他地方的運用。
我就遇過，屋主賣南高雄的房子，2024年賣南高的房子，講理由很直接——他要去搶臺積電。都這樣，別人家小孩子成績比較好，明明南高雄新灣區他也是要賣，就要去搶臺積電。他用的是房地合一舊制，你看他房子買多久了，所以他都OK，他只求趕快把它賣掉，趕快拿到錢。那當然遇到這種屋主，你就有機會用實價登錄去跟他出。你要買到以下也是不太可能，為什麼？那個是人家去查實價登錄，人家也知道好不好。
未來的房地產市場趨勢
你要買以下，你就出跟實價登錄一樣，可能他就賣你了。你說這種情況很畸形，對買方很不公平？對啊，是啊，我也知道啊。那請問你2022年、2021年、2020年、2019年，你幹嘛不買？那時候都可以談，真的都可以談。同理，我建議你，你就不要想太多。誰叫你現在就是在房地產大熱的時候，你才要買房子，這不是現成要給人家宰的嗎？那你自然就會遇到很高姿態的屋主，那這能怎麼辦？
人家這樣做是合法的，你又想要買他的房子，叫你去買預售，你又說這個是未來價。那真的給你看一個低於行情的中古，你又說裡面不行，整理要花太多錢。你是想要怎樣？這個是空集合。所以我是建議你，你就不要為這些事情煩心。你換個角度想，你把它買下來以後，等待下一輪的大漲，換你這樣搖身一變，你就變成當初那個雞歪屋主，對不對？實價登錄，這不是我的地板價嗎？
我告訴你，在房地產大熱的時候賣房子真的很爽，真的很爽。我是賣房子，人家是要貸款二三十年跟我買的，結果還這麼客氣，真的是——真的很爽。你沒體驗過，真的是可以去體驗一下，這才是追求嗎？與其你把心力花在這個靠北世道不公，是又能怎樣？靠北的成果，你也看見了，實價登錄這政策被推出來了，對不對？出台之後造成什麼？助漲助跌的效果，這樣真的有比較好嗎？
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