探討地上權住宅的購買可能性，本文深入分析地上權住宅的概念、優缺點及其對投資回報率的影響。在房地產市場中，地上權住宅因價格相對較低而吸引部分買家，但其特殊性質也帶來了一些限制和挑戰。了解地上權的年限、轉售價值和貸款問題對於決定是否購買地上權住宅至關重要。本文將全面解析地上權住宅的買賣考量因素，幫助您做出明智的投資決策。
地上權住宅的基本概念
什麼是地上權住宅
地上權住宅簡單來說
就是你只有買到這間房子的土地使用權
你沒有取得土地所有權
那這種住宅你會遇到的問題就是
地上權通常有一定的年限
通常開發商會跟地主或政府標下50年到70年
那在這期間你可以像自己的房子一樣使用它
但時間一到土地就得還原給原土地所有者
這和傳統的所有權住宅差很多
所有權住宅買一次
土地和房子都是你的
直到你決定賣掉它
但地上權住宅你就只是個過客
所以當你想轉手賣出時
你就會遇到一個問題
剩餘的地上權年限會影響房子的價值
例如這間房子的地上權只剩10年
那你看會有誰願意買
而且你想要把將土地傳給子孫也沒辦法
時間到了 他還是得搬走
地上權住宅的優勢
那地上權住宅有什麼優點呢
簡單說就是便宜
通常它的價格會是一般市價的的6~7成
然後因為你只有土地使用權
所以你不需要繳地價稅
然後賣掉的時候也不用繳納土地增值稅
所以說相對來說負擔會比較輕
那因為有這些優點
導致一件事情有機會發生
你可以用比較低的價格買到蛋黃區的地段
此時你再把這間房子隔間出租
因為在蛋黃區的租金可以開比較高
然後就算你是地上權住宅
你的租金也不會收一般住宅還少
所以在這個狀態底下
你的投資報酬率是有機會更高的
但是這就真的是要算過
然後有碰到適合物件的時候
你才會有賺錢的機會
地上權住宅的劣勢
講完優點來講缺點
你會遇到的就是貸款跟轉手的問題
我們先講貸款地上權住宅只能貸三到五成
這意味著你需要準備更多的自備款
而且利率往往也比較高
所以你真的要算過之後 再來考慮要不要買
因為對銀行來說 你就沒有土地所有權
如果之後他們要拍賣的話 會很難賣
所以現在很多銀行都不想承作
再來就是轉手問題
地上權住宅因為權利期限的限制
買家往往會比較少
這直接影響到轉手的速度和價格
而且買家也會遇到貸款的問題
這個就很尷尬
很多人就是因為頭期款不夠才來看這間
結果發現銀行貸款不能貸到八成
又或者是等你要拿出來賣的時候
你的使用時限剩不到10年
那當然很多人就會看一看之後就走掉了
結語
講八卦
地上權是屬於不得已而為之的做法
除了貸款問題之外還有稅金問題
然後現在你會發現
怎麼有很多新建案直接就是地上權了
蓋新房子還蓋地上權
這邊是因為國有財產署的新規定
反正就政府超過500坪又大又方正的土地不再賣斷了
都標70年租期
變成連建商也無法取得土地
只能來蓋地上權
然後地上權接受度也越來越高
畢竟不用買土地總價就硬生生便宜很多
搞到催生出一個新的流派你聽聽看
就是包租公
他買預售的地上權
直接客變成3套或4套
收個70年租金
這邊的門道是
你看出租拼的是投報率
那地上權就總價低
就變成他投報可以拉高
又是新房子租金高
地段又好
出租不成問題
投報率都可以拉高到5%
我自己看一看也感覺好像很不錯
反正70年後我也掛了
等於這輩子都可以收高投報的租金
地上權包租公這樣的新流派
我還在研究當中
如果你已經這麼幹了
你加我的賴我們討論一下
如果你喜歡本文分享的內容,歡迎訂閱我的Youtube頻道,獲取更多房地產投資心得。我會持續分享市場行情的策略、找出優質房源的技巧、破解房仲話術的方法等實用訣竅。訂閱頻道可搶先掌握这些獨家訊息。
🚀｜訂閱頻道：https://bit.ly/44ZaiVX
