【投資客不說的秘密】以房養老房子必看!教你避開銀行最怕的「屋齡陷阱」

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選擇合適的房子進行以房養老計畫是一項重要的決策,特別是在考慮房屋的屋齡和地段時。本文探討了老電梯大樓與公寓在以房養老中的優勢與劣勢,並分析了目前銀行對於老房子的評估標準。透過實例分析,我們提供了一些關於如何選擇以房養老房產的建議,並預測未來政策可能帶來的影響。老電梯大樓雖然位於蛋黃區,具有保值的特性,但由於屋齡高,銀行在評估時可能只看重土地價值,導致貸款額度有限。相較之下,公寓的土地持分較大,往往能獲得更高的貸款額度。此外,公寓在都更或危老重建的機率較高,未來可能更快變成新房子。了解這些因素後,投資者可以更好地選擇適合的房產進行以房養老計畫。

【以房養老的房子該怎麼挑】

我們之前有拍過一集討論以房養老的影片,結果就有會員跑來問我,他現在手上有兩間10年的新成屋,想要換成一間30年左右的蛋黃區電梯大樓。但是他又擔心以後要申請以房養老,會不會不好申請。這問題其實還滿有趣的,所以我想說來跟你聊聊這件事。

蛋黃區房子真的好嗎?

先說結論,我建議他不要換。雖然蛋黃區的房子很保值,但是如果今天是銀行在看這間房子,可能就會出問題。什麼問題呢?銀行會覺得這間房子的屋齡過高,只剩下土地價值。尤其是電梯大樓,土地持分通常比較小,這樣一來,銀行就算願意放款,也不敢放太多。

電梯大樓的屋齡問題

假設你這間房子市價2000萬,銀行可能只敢放給你200萬左右。依現行的制度,放款到一個上限之後,銀行會要求你把房子賣掉來還債。這樣一來,原本想要以房養老的計畫可能就泡湯了。所以在選擇”以房養老的房子”時,屋齡和土地持分都是需要仔細考量的因素。

以房養老的策略

如果你真的想要以房養老,建議選擇屋齡較低的房子,或者是土地持分較高的透天厝。這樣一來,不僅保值性較高,也比較容易取得銀行的信任。當然,房子的地段、社區環境、未來發展潛力等因素也都很重要,這些都會影響到你的房子能不能順利申請以房養老。

【銀行不愛老電梯大樓】


所以你看這個,就會形成一個有趣的現象,就是你的電梯大樓,未來跟銀行申請以房養老的時候,你旁邊的破公寓,可以申請到的錢比你還多。對呀,明明是你的房價比較高,結果公寓能申請到錢的比你還多。


破公寓的以房養老


能貸得比電梯大樓還多!這聽起來是不是有點荒謬?但其實這背後有其道理。銀行在考量以房養老的貸款時,會更看重房產未來的增值潛力,而不是單純的現有價值。老公寓雖然看起來不怎麼樣,但因為公寓的持份大,能分到的錢也相對多,加上未來有機會被都更或政府介入重建,增值潛力其實不容小覷。


蛋黃區公寓的優勢


所以我們換個思路來看,如果你是要準備拿來作以房養老的房子,是不是準備蛋黃區的公寓會更有優勢?因為第一個,公寓的持份大,你可以分到比較多錢。第二個,更快變成新房子。變成新房子指的不一定是都更,也可能是變成危樓之後,政府介入幫你蓋一間新的。這兩件事情都是比較容易發生。


電梯大樓的隱憂


而且現在的電梯大樓,例如這個會員想買的30年電梯大樓,等他變50年的電梯大樓的時候,有沒有機會被都更到也不知道。因為那個容積獎勵的問題,建商一定是優先考慮公寓。所以你的電梯大樓在這個時候反而比老公寓還不香。然後你的各種公設很可能也沒有在用了,像是什麼游泳池、遊樂場之類的,應該也都年久失修了。那老公寓至少樓梯還是可以爬這樣,他又沒有額外的公設。


【我說的不一定對】


那我還是要強調一下,我們現在討論的事情不一定是正確答案。因為以房養老這個事情,現在銀行自己也是愛推不推,等真的大量需求湧入的時候,銀行的方案必然發生改變。但是我們很確定的是,老電梯大樓就是有他的硬傷,包括很多年輕人寧可住新一點、然後比較小一點沒關係的電梯大樓。未來他勢必會遇到一些狀況,但也很可能會怎樣?遇到政府的補助,例如說,我們之前提到的公寓蓋外設電梯,政府補助一半,那未來是不是可能會發生老電梯大樓政府補助你一半換電梯之類的這種事情。所以現在這個是很難判斷的,我也不建議你聽了這集之後,就把自己的電梯大樓拋掉,因為現況就不明朗,你拋掉很可惜。但是有一件事情我很確定,就是房子多多益善,你就弄一個SET,各種類型的房子都有,電梯大樓、公寓、透天都來一套。


弄一個SET,各種類型的房子都有


未來政策要怎麼變,你都有牌可以打。講八卦,講八卦——八卦建議可以聊40年以上的老電梯大樓未來會怎樣,或是如果你持有到哪個年份的電梯大樓,就應該考慮是不要換個物件之類的。那我們來談一件事情,就是屋齡超過40年的大樓結局會怎樣。嗯嗯,我也做了很多功課很多思考,這很有趣,是可以拍成一集紀錄片的內容。不過我不是專業的,我先用講的講給你聽。先說結論:等政府因為公共安全原因介入,強制危老都更,居民撤離安置,原地蓋新的再看怎麼安排。你等建商是等不到了,因為大樓產權複雜,公寓8戶~10戶就整合不起來了還超過百戶的大樓,所以就只能等當地縣市政府介入,嗯,大概就是這樣子做。


八卦建議:老電梯大樓的未來


目前台灣可以查到的有電梯的最高屋齡案子並不好查,有四個案子。第一個:台北市勝利大廈;第二個:台中市合作大樓;第三個:台南林百貨;第四個:高雄四維國宅。我們來一個一個說,我從最後一個高雄四維國宅說回去。高雄市四維國宅在文化中心對面,高師大那邊,1979年蓋的,至今45年。他並不是廢墟,還是很多人在住,甚至最近實價登錄一坪30萬,還是有人在買,因為是傳統文教區,學區很好,生活機能很好,只是要追垃圾車跟停車很困難而已。因為45年前根本不會考慮到家家戶戶都有汽車跟多台機車,那邊很好住,我自己是很喜歡。你看,屋齡45,還有電梯,在40年前一定是尊絕不凡的社區,現在又老又破,但居民還是欣欣向榮,很熱鬧。


政府介入與老大樓的未來


這種要危老都更,容積率都用完了,建商不可能入局,只剩市政府兜底。市政府一定也是很頭痛,480戶,光是遷移安置,就是好幾億的費用,裡面一堆老人家打算住到掛,幾乎無法溝通,就放著,定期結構安全檢查,沒問題就繼續住,出問題再來想辦法,不然怎麼辦。再來,台南林百貨,1931年日治時代興建,屋齡92年,他媽的酷吧,這有電梯喔,92年前就有電梯了,那時候叫做流籠,反正就很像現在的貨梯,鐵箱子這樣。那中間也荒廢過很久,現在是台南市知名的百貨公司,還在繼續使用,並沒有整個拆掉重建,因為是古蹟,產權歸台南市政府,台南市政府也花了3年時間修復,現在做生意營運中,你應該也去逛過。所以你看,政府公權力介入,才弄得起來。

屋齡超過40年的電梯大樓結局會怎麼樣

我們來討論一件事情,就是那些屋齡超過40年的電梯大樓,未來會怎樣呢?首先,內政部已經將屋齡超過30年的建物列為老屋,而40年前的電梯大樓,那時候可是很新潮的設施。現在40年過去了,這些大樓的未來到底會怎樣呢?這個話題其實比想像中有趣,甚至可以拍成一集公視紀錄片。不過,先說結論,通常這些大樓的最終命運就是政府因公共安全的原因介入,強制危老都更,讓居民撤離安置,然後原地蓋新的,再看怎麼安排。

高雄四維國宅:45年屋齡的現狀

我們先來聊聊高雄的四維國宅,這座大樓位於高雄市文化中心對面,屋齡已經45年了。即便如此,這裡依然有許多住戶,房屋交易也活躍,實價登錄顯示每坪價格甚至達到30萬。這是因為四維國宅位於傳統文教區,生活機能良好。不過,這裡的居民還是要追垃圾車,這也成為一種獨特的社交方式。由於容積率已經用盡,建商不太可能介入,市政府也面臨遷移安置的高成本問題,因此現狀就是能住就繼續住。

臺南林百貨:92年歷史的古蹟

接下來,我們來看看臺南的林百貨。這座建於1931年的大樓,屋齡已經達到92年,並且仍在使用中。它是日治時代興建的,當時就已經有電梯,雖然那時候的電梯跟現在不太一樣,更像是流籠。林百貨目前是臺南知名的文青百貨公司,因為是古蹟,所以沒有拆掉重建。由於產權單一,屬於臺南市政府,這樣的案子處理起來相對簡單。

臺中合作大樓:46年屋齡的挑戰

最後,我們來看看臺中的合作大樓,屋齡46年。這座大樓位於臺中公園的第一排,仍有許多住戶和店面。由於容積率已經用完,建商不可能介入,這就需要臺中市政府來處理。這座大樓的未來將成為全臺灣各地政府處理超高屋齡大樓的範本,因為它的地段不錯,但規模大、戶數多,居民經濟狀況也不如臺北的勝利大廈。

總結來說,屋齡超過40年的電梯大樓,未來可能會面臨政府因安全問題的介入。這類大樓的處理方式,將成為未來其他高齡大樓的參考範本。希望政府能制定相關措施,讓人民對於這些大樓的未來有清楚的預期。

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