先說結論：買市區5年內有重大建設落成30年內中古電梯大樓3房平車出租5年後賣出就可以了
也就是說，根本就是買來等政府的重大建設而已。中間時間都出租。租金沖貸款慢慢等5年。5年到了看一下591，附近的行情賣多少我們也賣多少，就這樣子而已。
為什麼要等到5年？
因為房地合一。短跑很不OK。
不如就來放5年出租。5年以後適用稅率20%等於存錢存在房子裡，慢慢等就好了。
重大建設都要5年慢慢蓋
蓋捷運沒那麼快。但計畫都很清楚，你就查一下都市計畫，你想買的縣市的嘟發局網頁看一看，捷運在哪邊會設站，出口開在哪裡，都估計得出來89不離10，就買旁邊就好了。
你說既然要蓋捷運，那為什麼屋主要拿出來賣？
好問題，我也不知道。
明明都是網路公開資料，手機拿起來點一點就知道了，但他們還是不做功課。那正好，我們就買下來出租。用5年時間換取利潤。
5年太久了等不起！
那你去做股票，不要做房子。
房子就是這種節奏，以年為單位非常慢吞吞。
你要短時間看到利潤，那你還是去做股票好了。等你做5年股票，你看你賺不賺得到現金300萬，不要賠光就不錯了。房子買對，5年300萬你自己身邊的親爭好友都大有人在。
重點是很涼！
沒什麼事情。5年間就過自己的日子，該上班上班，租金沖房貸慢慢繳貸款繳5年就好了。基本上房地產投資就是這裡吸引人，有夠無腦。並且預期利潤很穩定，擺在那裡，就看你有沒有辦法買跟願不願意持有5年而已。
我幾間房子都放超過5年才拿出來賣。慢慢賣，過去5年我真的沒有什麼在管房子的事情，連換租約都請房仲處理我都沒看過房客。真的很涼。
買房投資賺價差要挑選哪一種房子，判斷的4個主要條件
- 中古電梯大樓3房平車
- 未來5年有附近有重大公共工程建設落成
- 好出租
- 可以貸款30年
為什麼是中古電梯大樓？
因為未來的買方人數最多。
房子有很多種：公寓、透天、預售屋、新成屋、中古電梯通通都是房子，那為什麼會建議要投資的話，買中古電梯大樓呢？
因為：
- 有電梯
- 又比新房子、透天便宜
中古電梯大樓3房2廳1車位是市場主流物件，買方永遠最多。
因為他的電梯，所以老人也會變成你的買方選手。老人老了就是要搬到有電梯的房子。參考這則新聞：
節錄：
「
我由住了30多年的台北士林外雙溪，搬到新北市林口已有13年了。有人問：你喜歡林口呀！我說買房子的時候，不是喜歡林口，而是喜歡林口的房價與電梯。因為當時家母已年近90歲，台北房子要爬樓，眼看母親就不能行動了。當時台北的電梯房，每坪要60萬元，我們買不起。
」
這就是老人需要電梯的證據。這些老人也都會是你5年後的買方。如果你買公寓非一樓，那你的買方就會硬生生少掉一大半需要電梯的老人。
不過題外話，王建煊先生曾任監察院院長、財政部部長、立法委員，卻買不起台北市房子，這實在是一個國際笑話。台北市房價太變態了，居然財政部長也買不起。更遑論小資族。所以我建議買高雄就是這樣。離開台北海闊天空。
什麼是政府重大公共工程建設？
就重大建設啊，通常就三個：
- 交通建設
- 重劃區
- 觀光設施
交通建設：
比方說拉捷運、高鐵站、拉輕軌、交流道、開一座新的橋、開新的路等等。
捷運可以說是房地產投資票房保證了。雖然高雄都被笑騎山豬就好沒人搭捷運，但捷運100公尺內確實還是漲價給你看。
重劃區：
開一個新的重劃區，投資人大多就買在旁邊一條路，之後重劃區新建案開價出來，可以賣新建案的7折起跳。比方說高雄重劃區新建案開價都跑到40萬了，那房子雖然不在重劃區裡面，但隔一條路而已，屋齡20年內的話可以開8折賣得掉。也就是32萬，屋齡25年以上7折左右，也有28萬。那5年前買中古電梯可能一坪只買23萬當初就很貴了。一來一往，就是新建案往上衝，旁邊的中古相對便宜而已，市場上就有預算不夠的買方會考慮。
高雄新灣區、高雄火車站也是，屬於重劃區現在都還沒好，都還在蓋。是現在的機會。等他們都完成了，到時候建商也不可能賣便宜。
觀光設施：
高雄的駁二就很典型。鹽埕區，離市區不遠，駁二成型前，那裡的房子根本沒人要買。現在中古電梯大樓一瓶也要25萬以上了。我前輩在駁二觀光計畫剛出來，還沒動工時就去買一間55坪的，當時一坪買個位數。現在你看。
所以我會說我們不是炒房，我只是在計畫開始前用行動支持政府，先去買房子而已。慢慢等，等到大家開始覺得曾經野狗比人還多的鬼地方變好了，要買房子時，我再賣給他。就是這樣而已。我一切合法，哪有在炒房。別人不願意等，他要一來就買好地段，那是他的選擇。我願意等，買來繳貸款一切合法。怎麼就被貼炒房標籤在臉上，真的是很無辜。
高雄衛武營也很典型，之前那邊算是鳳山跟市區的交界，又在國道過去一點，沒什麼人要。那邊公寓比較多，公寓頂樓一坪賣10萬，也要賣半年沒人要。現在都漲價了。因為衛武營蓋好，那邊變成稀有的超他媽的綠地生活圈。你帶你家的狗去遛，遛一次狗就不想去了，太大了太累了。待在家吹冷氣在那邊喘還比較爽。
再加上lalaport，整個要飛天了。
政府重大公共工程建設要去哪看？
各縣市都市發展局網頁慢慢看。
不只未來5年，都市計畫都做非常長遠，25年起跳。像你看高雄市都發局的，大寮林園的捷運站點都安排好了。但現在也還沒蓋。我們等正式動工，不會跳票再買房子就好，才不會空等。
一個重劃區重開始辦理徵收，到完成重劃，到土地公開標售到推出第一個建案，這中間大概需要5年。5年還算快的了。而一個重劃區，發展到極致，大約需要25年一個週期。小孩都長大結婚了。就是這麼久。像是台南五期安平重劃區，十幾年了弄到現在還在蓋。政府都市計畫非常長遠，我們也不用每個去堵，就確定5年內可以竣工的重大建設旁邊去看就好了。
這就是房地產的節奏。有夠慢。
所以做房地產投資的人，都很閒。閒到發荒又沒朋友。因為朋友都在上班。是個孤獨邊緣人。像我寫這些文章，也是因為好閒啊，真的好閒哪。寫一寫交交朋友。讓你有機會在房地產投資這邊理解投資的邏輯不要買錯房子，少走彎路提高賺錢的機率。
真的好閒啊
有時候都在想是不是找一個班去上，加班也比在家看電視有趣。
不然開一個水果攤我去顧攤子好了，各種水果都故意放的低低的讓大家挑，開在辦公區域附近一些OL女生買水果就會在我面前彎腰挑水果，領口就，想想都刺激。
投資房屋檢核表：
你自己做一張。
我自己做的檢核表有30幾項要打勾，我看房子就是一個個勾，全勾就很安全。裡面大概包含幾個項目：
- 地段
- 未來
- 出租
- 貸款
這幾個條件下去做細分。其實也沒有必要勾到30幾個，房子這種事情是這樣：
便宜治百病。買便宜比什麼都重要
沒有不能買的房子，只有不能買的價格。
怎麼買到便宜房子？3個技法
便宜房子來源01：混熟房仲店長
那你要買到便宜的房子，靠的就不是591了。是平常沒事就去經營房仲店長。沒事就去泡茶請他們抽菸，屋主要賣房子他們第一個知道，來不及上架就被你買下來了，那種房子才會便宜。都放到591上了就是人家掃過一輪沒有要吃，才會放出來。
你要混就混店長，不要混房仲。一般的房仲素質參差不齊，也沒有錢。不太值得花時間經營。但一間房仲店的店東90%自己就是投資客。你就跟他混熟一點，他自然會報房子剛開發到還沒公開上架的房子給你買。
這我改天有時間再展延成獨立的主題來討論。這邊簡單說一說就好。
便宜房子來源02：廢墟房子
就廢墟啊，這種房子買來都還要花超過100萬整理，所以很難賣。如果你很熟點石成金，自己會弄有工班有資源，那你可以專買廢墟房子。整理漂亮後出租5年後再拿出來賣。
你的租金投報率會非常屌，可能超過10％ 到時拿出來賣，價差很可觀。買方也甘願，因為他沒辦法花錢買廢墟，也沒有錢全部重新翻新。他跟你買現成的，還可以銀行貸款，對買方來說是最佳解。
因為你有加值的能力，
不好變成好
這裡就有應得的回報。
像這種，你敢買嗎？
看起來就很恐怖厚？
所以你可以卯起來殺價，屋主也不想處理，就隨便你殺，你就能買到超便宜。
整理之後變這樣：
裡面變這樣：
這我網路亂找一間室內設計的作品集找到的。有能力翻修房子的，就敢買廢墟，再花幾百萬裝潢，變身成千萬宅來處分。
我自己是不會啦，所以都是買一般屋況的房子來做小整理而已。
便宜房子來源03：代書
代書好像存在感很低，其實老代書非常有錢，資源也超級厲害。比如說他手上常常經手設定：
屋主欠錢
屋主欠錢，會去壓二胎甚至到三胎。這些都要代書幫忙做設定。所以代書會知道哪個屋主欠錢有沒有意思要賣房子這樣。你跟代書混得好，代書就順便幫你問他的欠錢屋主要不要賣。但這種案件很麻煩，第一順位設定都被人家拿走了，往往是銀行。你拿這種房子要很懂行，以免買了之後屋主那邊債務問題塗銷不了，過不了戶。
屬於懂行的玩家在用的。並且跟黑道牽涉很深。我個人是不喜歡搞這一些。因為很麻煩。違背了做房地產涼涼的宗旨。
繼承
老人過世，房子繼承，繼承持分亂七八糟，親戚的共識往往是直接賣掉大家分錢。代書此時剛幫他們辦完繼承，就直接跟配合的房仲店長講了，直接拿去店裡賣。因為親戚急著分錢，所以賣便宜一點他們也沒關係能分錢就好。便宜房子就出來了。
還有很多買到便宜房子的做法，不過改天有機會再說。
不然我都公佈出來，換我找不到優秀的房子。
