先說結論：
房地產投資以七位數投入、3年為單位，出場金額亦以七位數為單位
「你是做什麼的？」
「投資房地產。」
這種對話聽起來很厲害。不過其實買房投資也沒有那麼高不可攀。可以說，每個人一生中都會需要買一間房子。住久了什麼小孩長大等等因素會需要換屋，會再買一間房子。政府統計國民換屋需求大約是12年。也就是12年會搬一次家這樣。每一個人買房子的過程中，或多或少都會考量買這個房地產會不會具有投資的效益。幾乎沒有人完全不管未來漲跌只看需求直接購買。
當你的人生走到了需要換屋的時候，先買新的，賣掉舊的房子，此時好幾年前買的舊的房子如果有漲價，那麼恭喜你賺錢。並且你也變身成房地產投資的一員，也就是俗稱的「房蟲」「黑心投資客」「邪惡炒房垃圾」
是不是覺得很無辜？
對啊，我也覺得很無辜。我買房子賣房子怎麼也被貼上房蟲標籤了？
不過總體來說，這就是房地產投資。因為房地產已經被賦予了「金融商品」的屬性。不再是單單的純消費商品。現在認為都知道，買房子會漲價，有錢就要買房子。這就是房子被民間共識偏斜至金融投資商品的佐證。
房地產投資是政府鼓勵的正經生意，合法合規就好
政府鼓勵房地產投資。但不鼓勵炒房。
這句話很重要，一定要理解。不是所有買房子的行為都是炒房。政府的立場一直是鼓勵房地產投資的；但你不要給我「炒做」房地產。如果被我抓到我就幹死你。你正常買正常賣都沒問題。
政府打「炒」房，不是打房。
都市中的土地重劃後本來就需要依賴民間投資的積極參與，才能夠加速土地開發實現經濟效應。所以土建融、土地標售一直都在辦理。甚至重劃區中的土地徵空地稅，也是一個政府希望不浪費土地使用的證據。所以房地產散戶投資人，就是去看準要入手的房子，算清楚報酬，將風險都考慮進去，該買就買了。並且現在的房地產投資人這個流派，週期都放超長的，直接放5年出租。5年前買進房子，樓下全家、對面7-11、巷口全聯都還沒開，5年後都開起來了，房地產投資人此時將房子處分掉，賣市場行情，自然很有機會拿回更多。這也不違背政府打炒房的立場。
可以說，房地產投資人根本沒炒，房地產投資人只是放著出租5年再說，啥事不做，就不算炒房。
一切合法合規，又不使用AB約全貸超貸，又不做假租約，租金收入非自用住宅正常報稅，做5年房東，之後再把房子拿出來賣。就能賺取到市場合理的價格。
再強調一次「合法合規」
才會舒舒服服，才不會被政府抓去槍斃給大家看。
台灣房地產投資產品簡單分類：
- 土地
- 農地
- 建地
- 工業用地
- 特殊用地
- 房屋
- 住宅用
- 透天
- 電梯大樓
- 華廈
- 公寓
- 商業用
- 店面
- 辦公大樓
- 廠房
- 住宅用
真的要分下去是分不完的。房地產市場博大精深，每一種商品都有專業的投資公司專門在經營。我現在寫得很簡陋了。
反正一刀切下去：「土地」「房屋」兩大分類
做土地的投資
需要資金：★★★★☆
承擔風險：★☆☆☆☆
獲利週期：★★★★☆
獲利金額：★★★★★
土地投資人，要嘛極端專業，要嘛極端有錢。做土地的投資人往往打交道的對象都是機構。這不是凡人有能力做的事情。必須是有老前輩帶著做，可能家裡就一直是經營土地相關事業的，才能累積到土地交易經驗、手感。下得判斷才會準確。
並且手上要有錢，很有錢。千萬現金是小數目。土地的貸款並不像房屋貸款那樣直接估7成8成。要有錢，要扛長時間貸款利息繳得起，受薪階級除了靠繼承的到土地持分運氣好等到建商來收以外，幾乎不存在靠領薪水從事土地投資的現象。
我見過的土地開發都很低調、都很兇。兇是那種黑白兩道的兇，在中南部新重劃區，土地交易糾紛直接動刀動槍的。一般上班族基本絕緣於土地投資。
獲利是真的恐怖。8位數，千萬甚至億以上的收入。土地交易可以三年不開單，開單吃三年。誰適合做呢？
典型的土地投資範本案例：
買一塊中南部小重劃區剛重劃好的大路邊角土地花了5千多萬貸款5千多萬。放著定期除草繳貸款到了第4年，有建商收購，談好價格1億6購買，預計開發連棟透天社區。爽賺，高歌離席去看下一塊土地。
誰適合做土地投資？
| 有錢有背景 | 適合 |
| 有錢沒背景 | 不適合 |
| 沒錢有背景 | 不適合 |
| 沒錢沒背景 | 滾吧 |
做住宅房屋的投資
需要資金：★★☆☆☆
承擔風險：★★★☆☆
獲利週期：★★★☆☆
獲利金額：★★★☆☆
房屋的投資人人就很多了。幾十萬人一定有。菜籃族也在買房子。
房屋投資人普遍就是存到幾百萬，買一間房子放生出租，每個月租金沖貸款，自己再貼幾千元持有一間房子做房東。做了3年5年的房東再把房子拿出來賣。很簡單的誰都會做。
房地產投資人，無所謂大戶。
整個市場全部都是散戶。你看，即使10億的資金進場，也買不了一棟大樓，對市場的影響力很有限。100億可以，但有100億資金的人或機構，他們會買一塊好的土地推案子。所以中古屋市場沒有誰有實力能夠撼動市場。我思考過，要把高雄市的中古屋籌碼全部鎖起來，也就是有人賣房你就買，這樣大約需要12兆多。沒有誰有這麼多錢，有這麼多錢的人也懶得看高雄。更遑論台北市，要鎖台北市籌碼，應該超過80兆元才有可能達成。所以，在絕對主力80兆面前，再有錢也只是小蝦米。無法左右市場。
補充，台灣一年的年度總預算是1兆7
去年因為疫情好像有編高一點，也就是國家一年花的錢就是1兆7。而買下六都後段班的高雄全部出售房子土地就需要超過10兆。這種沒人玩得起的。
典型的住宅房地產投資範本案例：
看熟都市計畫去挑選一間未來捷運出入口開在樓下的中古電梯大樓三房平車成交880萬貸款七成買下來後出租。每個月收租金沖房貸安心做房東，過了5年，捷運出入口再過6個月就要開了，賣出，開價1298萬賣給想要的人，然後賺了錢，去找下一個投資標的。
我認為房地產住宅投資基本上就是幫別人把不想等的時間等完，然後你再賣給他這樣。
誰適合做住宅房地產投資？
誰都可以啊。你也可以。
受薪階級也可以。因為房子沒有像土地價格那樣高不可攀。
身上準備200萬，買中古電梯舊房子整理好出租做房東就好了，非常輕鬆。
不要貸款貸到滿，讓自己的生活變得很辛苦。我們都做房子了，不是炒房，就是看熟都市計畫先把房子買起來出租而已。不要搞得自己很辛苦壓力很大。
房地產投資禁區：預售屋紅單炒作
紅單/預售屋轉售不用做了。政府明定不給做的紅單預售屋炒作。
做這種紅單轉手，就真的是炒房，是邪惡、禍延子孫的事情。我們是絕對不做的。廣大的都市範圍中，無數的都市計畫都正在執行你不買旁邊中古屋；反而跑去追紅單，那政府不打你打誰？紅單很兇惡，惡性炒作。這票紅單投資客當初風光的不可一世，一個案子賺個500萬以上簡簡單單，超高槓桿越玩越大，政府禁令一出，貸款辦不下來，現在都趴在地上了。
反觀中古屋置產投資人，5年過去了，手上房子隨著市場行情漲價了，非常穩定。
房地產投資人，買也是買行情，也願意等上5年時間，賣也是賣行情。真沒什麼炒作可言。都是行情決定的。
預售屋現在除了不懂行的換約仔以外，非自住不會再有人買來投資了。反而中古屋市場越來越健全，大家更願意整理房子拿出來出售。
主流獲利劇本：A買房出租5年賣出、B買房隔套收租
住宅房地產投資大概就這兩種劇本。一種是作價差的，一種是做現金投報率的。都是好的投資，時間越長，獲利的幅度將會越大。並且很穩定，不需要炒作也能獲得利潤。
「買房出租5年賣出」賺價差劇本解析：
前面就講過了，相當簡單。買一間中古電梯大樓簡單整理整理，傢俱家電補齊給別人，就出租。之後穩定收租每個月在自己貼幾千塊錢當儲蓄。五年後等你看好的重大建設落成前夕，就可以拿出來賣了。只要符合以下5條件：
- 沒有買錯東西
- 沒有買錯價格
- 沒有租錯租客
- 沒有大型天災
- 重大建設沒有跳票
那麼不賠錢的機率95%以上，市場上獲利普遍也有7位數。這是房地產中古住宅商品很穩定的一種表現。非常穩定。
「買房隔套收租」賺現金投報劇本解析：
這種就是買來收租收到死的。可能怕小孩子太廢物以後長大無法養活自己，就先幫他買起來，以後再爛都還可以做房東有房子住有錢拿這樣。
- 中南部比較常見：
- 買透天隔套房，隔出5套房或6套房，穩定收租。
- 北部比較常見：
- 買公寓頂樓隔套房，隔出4套房或8頂加套房，穩定收租。
北部沒辦法買透天來隔套，第一是沒有這種透天，有的話都是店面，天價，隔套收租投資報酬率會很爛。公寓還好一點。
隔套收租是這樣，如果買便宜房子自己隔，大概可以做到投報率10%左右。
也就是說，買一間250萬貸款6成自備約100萬元頂樓公寓，再花150萬去隔成4間 IKEA風格套房出租，一年收租336000，回推花的錢是250萬元，扣除每個月要繳的貸款7600元那麼算年投報率就是：
244800 ÷ 2500000 x 100% = 9.8%
實際上還能更高。但你看，房地產投資人用250萬元現金再加上自己貸款就能幫自己變出年現金投報9.8%的東西，20年內一個月有2萬可以花，20年後一個月有28000可以花到死不怕餓肚子。
或是改完之後賣人家投報率5%的商品，總價：
336000 ÷ 0.05 = 6,720,000六百七十二萬
買家錢太多沒地方放又想穩定退休收租也會跟房地產投資人買。
以上兩種就是常見的住宅房地產投資。可以很明顯看到一個現象：
持有中看重「租金投資報酬率」，賣出時重視「價差」
就是買房子前先計算清楚而已。未來5年價格用估的。但租金收入、出租投資報酬率，馬上就可以參考591計算出來。有沒有利潤一下子就知道了很方便的。
要進入房地產開始收房租要準備多少錢？
200萬現金以上。
我講的是中南部中古電梯大樓，你住台北的看到不要高潮了。台北要準備500萬現金才能啟動。高雄現在即使台積電還沒來就大漲，但看市場上的物件，還是很多直接計算就能看見利潤。就買這種商品等他旁邊的重大公共工程建設好了就可以賣了。
200萬也是受薪階級能夠做房地產的原因。因為200萬元硬存也是存的到，就可以進入房地產投資的快車道，開始累積自己的資產，也可以買了不要賣，持有20年繳滿後下半生無憂。
沒有200萬元可以做嗎？
也可以，但是我非常不建議。
如果你自備款沒有200萬，那麼銀行估貸款只要一有閃失，就變成你要補50萬為單位，到時急著信貸啥的。你連拿200萬都很困難了，臨時要再多拿出50萬應該沒有辦法。我真的是建議沒有200萬就不要想房地產投資的事情了。也不要去買什麼套房產品來做投資使用，主流是3房平車、2房平車，你就買這個。不要去買到未來市場很難賣的東西，這樣投資就相當安穩。
而要購買到市場主流物件，我算一算，準備200萬現金就可以了。再往上也沒什麼必要。
有200萬要買什麼？
高雄市、台南市、台中市都市計畫市區內：
- 屋齡25年內中古屋
- 電梯大樓
- 3房2廳2衛有車位or2房2廳1衛有車位
- 反正就3房或2房最好有車位沒有也沒差
- 沒有改過格局
- 什麼3房變2大房之類的都不好
- 沒有事故
- 管理費正常揭露
- 走路300公尺內有重大公共工程建設or民間重大投資
這種舊房子就很安全。要爛早就爛了，你看了也不會買。撐了10~20年，住戶穩定附近商圈成形，出租容易，出售容易。是很理想的房地產投資標的。
講點題外話：新房子、中古屋投資簡單描述
市場數量相比
新房子當然好，但新房子價格貴，以投資目標來說並沒有多少利潤。所以投資客新房子除了做預售（現在被政府打了不能做了）就剩下中古屋群。中古屋其實市場供應量很少。你打開591會覺得明明就很多，但識食既清點完重複的案件，一個行政區一個時期大約就100~200個中古屋案件。我跟你講，這不叫多。
新房子一蓋好，有規劃幾戶就會釋出幾戶新房子。比方說128戶的社區大樓，一次供應新房子128戶。同行政區一年內交屋的新建案可能有好幾十棟，一年內網市場供應了超過千戶，對比中古屋，這才叫大量。
所以中古屋天生就有供應少的現象，好地段的中古屋人家沒事也不會賣，都是家裡遇到事情才要賣，因此你買起來，之後只要市場向上，稀缺的中古屋漲價速度蠻快的。
中古屋沒有不好，是你看不上他。其實對於投資來說，中古屋才穩健。
