先說結論：
買一間房子之前，投報率都算好了。有就可以買來出租了。
房子買來出租，是很正常的事情。甚至政府也鼓勵你這樣做。因為推廣社會住宅，所以跟廣大的民間房東簽約改成社會住宅。很多房東也開始把手中房子丟給政府委託的代辦業者處理出租，還能拿修繕補助。
房地產投資的租金投報率怎麼算：
( 月租金 x 12 ) ÷ 房屋總價 = 租金年投報率
舉例，
一間中古電梯三房平車當初買550萬元家具電齊全出租人家16000塊錢
那麼就是：
16000 x 12 ÷ 5500000 = 3.49%
這是我身邊的例子，高雄2014年都這種價格就買房子，現在當然難了，同一間房子漲到750萬，租金也在往上漲。我朋友剛租掉一間，他市區三房平車傢俱家電齊全屋齡15年租到19000元去了。蠻高的，他以前也是租人15000而已，開到19000在租，還跟我說這是行情，他要繼續租15000還沒鄰居罵，讓他們不好租。
房價漲，房租也漲了
並且我認為房租漲幅有點兇，你看15000跟19000好像就差4000塊錢，對比550萬房子漲到750萬好像還好
但你算百分比看看
- 15000→19000漲了26.6%
租金漲價三成，一次漲足，有點恐怖。
不過市場機制就是這樣，房東開19000租得出去那你有什麼理由要租15000，市場很現實的，一手交錢一手交屋。租金大漲是事實。
租金報酬率落點範圍
三房車位-收租慢慢等價差
台北市：1.5%~2%
新北市：2%~2.5%
桃園市：2.5%
新竹市：2.5%
台中市：2.5%~3%
台南市：2.5%起
高雄市：2.5%起
台北市房價太高了。台北市的房地產投資人不是買來賺出租的，大家都在等增值。但離開台北，幾乎你現金買一間房子的租金報酬率都大於儲蓄險。並且房子還會增值，是明顯優於儲蓄險的投資標的。所以一堆人買房子就是這樣。人人都不是笨蛋，人人都會比較，儲蓄險現在沒什麼鳥用了，錢都流到買房子當作自己人生的儲蓄險。反正我一無所有還有安身立命之所。
公寓透天隔套出租-收租聖品
各憑本事。都做公寓隔套了，投報率就要拉高到5%以上。
高雄5年前透天隔套可以做到20%以上，現在沒有了。
台中、高雄舊市區玩得很狂，六樓透天增建弄出17間套房出租，有開天井所以間間有窗，我自己看了都想住。租金單間可收6000，一個月收租102000，十萬，一年收租1224000，一百二十二萬。然後2015年時只賣你2100萬。就是在賣你6%投報的商品。非常適合適合退休族現金買下去，然後只租給青春女大學生，做色老頭房東享受人生。一年還收一百多萬生活無虞。
強的收租投資客都做這種的。
甚至做到自己買，自己改，自己管理，根本就是小型建商。這種收租物件很難在市場流通，他改出來可能在他手上年投資報酬率有15%，就穩穩收租傳小孩，小孩一輩子有錢花。如果真的要賣，就是賣給人家投報率5%的商品，套出巨量現金，然後去改一間更大的。做資產整合這樣。
房地產投資出租怕5件事情：
- 租客拖欠租金
- 租客破壞房子
- 租客自殺變凶宅
- 租客破壞鄰里關係
- 租客裡面開賭博、吸毒搞到人家報警
總之都是遇到爛租客。其中最常發生的事情是「拖欠租金」
這蠻難解的，可以說廣大房東都是好言相勸，不收你這個月你趕快搬走這樣。法律上目前對房東沒有保障。都是保障租客。不過政府最近可能會修法，因為他們弄的社會住宅吸引到一大堆有問題的爛租客，政府終於了解房東的痛苦，開始有修法的討論聲音傳出。
要避開爛租客，沒有100%的方法，只能在選租客時盡量去區分。我也租給人人稱羨的好房客軍人過，結果那個軍人怪怪的，好像精神有問題，被鄰居說垃圾都不到整間屋子都是。後來也是趕走。軍公教也不是一定都是好租客。
出租避開地雷租客的7個方法
- 押金2個月加第1個月共3個月拿不出來的人一定不要租
- 租給帶小孩的家庭最好
- 身上刺龍刺鳳的8+9不租
- 做8大的不要租
- 拿不出工作名片的租客不租
- 一次收一整年租金
- 找信譽良好的物業管理處理
老實說，現行的法規，對於房東是非常沒有保障的。房客擺爛就是擺爛你遇到就算你倒霉。房客拖欠租金，房東在法理上一點辦法也沒有。像人家講的等租客出門之後叫搬家迅速清空屋子換鎖這種技法，是你你敢做嗎？這根本偏向黑道的做法了。
與其事後在那邊麻煩，不如事前就把租客盡量篩選乾淨。大大降低地雷租客的機率。只能說這就是做房地產的風險，遇上爛租客破壞房子拖欠租金，只要你的房子多，一定會遇到。
我個人認為第一點最重要：3個月租金+押金一次收
連這3個月的錢都拿不出來的租客，都是有問題的租客。比方說他會問你可不可以押金收一個月就好，這種就是他沒有錢。日後發生推欠租金的機率非常地高。根據我的經驗，可以認為一定會拖欠了。3個月租金一次都拿不出來的租客，果斷放生。不要看人家很正奶很大就幻想一些拖欠租金時能發生的動作日劇，這不是房地產投資。
第二點：帶小孩的家庭很好
是因為這種家庭沒辦法一直搬來搬去，他們也希望長期穩定。所以會乖乖繳房租。我自己的小家庭租客只有疫情三級警戒時真的沒錢生活來請我晚一點收。我身為房東，直接就不收了，讓租客好過。這一萬多的房租對我而言沒有差，我收到也是放旁邊，但對租客生活困難來說就很有差，我也常常在當好人不收租金。
反正我們等的是房子的增值，不是租金。少收一點租金免得租客惱羞砍死我。
第七點：信譽良好的物業管理處理
就是包租代管。物業管理專門幫人出租跟管理。這裡對房東而言就是花錢了事。物業管理收費行情大概是：
- 出租一個月的租金
- 每個月租金的一成
這是妥妥的無本生意，如果你閒到爆炸也可以去做做看。給專業有信譽的物業管理公司處理，什麼拖欠租金他們都很有經驗。其實他們也沒什麼法理上的辦法，但因為他要收你每個月租金的一成，所以會盡快把人趕走，換一組新的租客再跟你收一個月費用。
他們也沒有什麼辦法，就是很敢。直接就一群兄弟帶去堵租客問他什麼時候可以把租金補齊，坐下來協商。租客看到一群平頭自然就會怕，就自己趕快搬走。押金也不要了。真的遇到8+9租客，他們烙人更多也不怕。
為什麼要選信譽良好的物業管理呢？因為有些物業管理收了錢會跑掉，會亂搞。事情也是很多這就違背了我們找物業管理公司還付錢的本意。
結尾
