先說結論：挑不好的屋況買下來自己改好才有利潤
沒錯，投資客是傾向購買「不好的」屋況。而不是購買好的屋況。好的屋況是自住客才喜歡考慮的事情，對於房地產投資客來說，屋況不好才是極品。以下說說屋況這件事情。
屋況是什麼
屋況泛指房屋好不好居住的狀況。
簡單地說就是適不適合人類居住
我們常常聽到人家說「那間屋況不好」「這間屋況很好」但大家在說的屋況究竟是什麼呢？以下我就說說我的理解。強調一下，我也不是房仲也不是建商，我看過的房子也沒有到好幾千間，這只是我的經驗談。你應該房子看多了，也會跟我一樣，有著自己的屋況判斷標準才對。
怎樣叫做好的屋況
一言以蔽之：直接住進去舒舒服服的就是好屋況。
我們在看房子的時候，通常就是幻想住進去之後怎樣怎樣，那這個屋況就是反映這個事情。好的屋況是像你進到飯店一樣，你都覺得我帶幾件衣服來住就會很爽了，這樣就是好的屋況。那好的屋況其實也是很多的元素去「集合出來的」不是一個元素好就是好的屋況。就像飯店的房間，要很多東西條件都很好，你才會覺得是好飯店。如果一間破爛旅社，但是他的床用超級高級的，你一樣的是間打砲用的爛旅社一樣。
好的屋況與其一點一點的解釋，不如我帶你直接瞭解一下什麼叫做「不好的屋況」然後反過來，不好的屋況條件，一間房子什麼都沒有，那就是好屋況。
屋況主要看這幾個：
- 屋齡
- 清潔
- 漏水
- 壁癌
- 牆壁油漆
- 地板磁磚
- 隔音
- 樓梯間
- 電梯
- 異味
- 採光
- 電箱安培數
- 地下停車場
- 管理員素質
你看，洋洋灑灑有上面這些，條件蠻多的。我是因為要寫文章，才一點一點列出來。你真的去看一間房子，從房仲帶你進入社區，到看完出來，往往都在30分鐘以內。你要一點一點看的仔細是做不到的。做不到就做不到，不用想太多。我們一點一點來看：
01屋齡
很直接，屋齡0~5年內的通常屋況都是最好的。一間房子住久了，本來就會開始東壞西壞。所以當你在看中古屋時，遇到屋況不那麼好的，是很正常的事情。
那，屋齡影響最大的事情，就是社區漏水這件事情了。我知道有一些鄉民會靠杯說，某些便宜建商剛蓋好的新房子就會漏水，但那是市場特例。建商蓋漏水屋，這傳出去會讓他房子以後不好賣，所以是個正常的建商，都會避免這種情形。
漏水我們等一下談。
然後像我主要都在看20年內中古屋，我對屋況就已經很釋然了。屋況挑得出明顯瑕疵才是正常的，只要價錢到位，屋況不好我也沒差。
02清潔
清潔主要分成：社區、房子內
社區的清潔
很直接，髒亂都看得見。一個社區很髒很亂，那就是管理不好，原因很可能來自管理費不足，導致沒有辦法請好的清潔來做。那這種社區要小心，因為管理費不足很難去有一天改頭換面都收足，所以社區會一直爛下去。
房子內的清潔
就是住戶的自我約束了。一間房子有住人，其實都不會整齊到哪裡去。因為東西很多。我隨便找間591的給你看，這個就是有住人的房子：
因為有住人，東西很多，所以看起來凌亂是很正常的。這不代表屋況不好。反正你買了，他會全部搬乾淨。全部搬乾淨給你，你會看到這樣子的房子：
就是牆壁髒髒的廁所髒髒的這樣。
這個你要想像得出來，除非你根本不在意，直接給他住進去。不然通常買房子都會重新裝潢一次。即使不花大錢裝潢，那基本的天、壁也會重新油漆。這樣住的才會爽。
清潔大概就看這個。
那清潔這一關很不好的房子長怎樣呢？這是我找新聞找到的，591還不太好找：
就是你看了覺得噁心不敢住就是屋況清潔有問題。
不過在我的眼裡，這才是好東西。
清潔大概就是看這個。一般來說人家要把房子拿出來賣，都會整理過，像這個就是整理過的屋況：
乾乾淨淨，清潔沒有問題這樣。
這個我們一看就知道是投資客的物件。買投資客物件不見得不行，因為他都整理好了，不然你自己去整理。價錢若談好，簽約前要問清楚，這些家具軟裝有沒有內含，還是之後會全部搬走留空屋而已。
03漏水
這是買房子最麻煩的事情。
其實也沒多麻煩啦，就是遇上了，就肯定要花錢解決。花多花少而已。
那房子容易漏水的地方就是以下：
- 廁所
- 廚房地漏
- 窗框
- 天花板
就這樣。
所以看一間房子，一定要去看過這幾個地方。這幾個地方沒有正在漏水給你看，那也只能看個大概。就是你要有經驗，知道會漏水的屋子長什麼樣子你才看得出來。
廁所
尤其是廁所，可以的話把廁所天花板也看一看。
因為現在蓋房子，通常你的廁所的上面一層也是人家的廁所，那你又買中古屋，就要特別注意廁所的情況，廁所的漏水麻煩在要樓上那一戶一起處理，他不見得會配合你。他就耍賴說：
「喔沒有啊我看都沒事耶」
「喔我不知道你要問房東」
「喔好我會找師傅來看看」
就糊弄過去。你也不能闖進他家一起弄。廁所漏水這大概是我們最care的事情了。
題外話，像大家都討厭的大樓頂樓，此時處理漏水就很有優勢。反正就是去沒人的頂樓空間跟管委會協調好直接開搞。都不用什麼樓上雞巴鄰居同意。
廚房
不太會漏，有的話也是排水不順的問題。花小錢解決，算好處理。
窗框
不太會漏，有的話要便宜就打針打一打，不然就是裝潢時窗框重做。花小錢解決，算好處理。
這個就是典型的窗框漏水：
圖片來源：《順驊工程》
你看還在流湯。這種不處理不行，因為可能會演變成這面牆的壁癌，到時就不好處理。
天花板
就是要看樓上有沒有漏到你家，通常就是看有沒有顏色不均；特別深的地方。那就是樓上在漏水。那就回到那一題，就是樓上鄰居要配合一起搞。不然就一直漏。
漏水是我們最煩的事情。
因為你不處理不是不可以，就是情況會一直惡化下去，到時就壁癌要一起處理了。那老實說，處理壁癌也是花錢解決沒錯，麻煩是麻煩在，住得好好的要挪地方專門來修壁癌。就是很煩。
04壁癌
要看嚴重不嚴重，通常都不嚴重。
這在我看來是「輕微的壁癌」：
因為他頂多就是局部，花錢請師傅專門處理一下就好了，來看看我覺得嚴重的壁癌長什麼樣：
圖片來源：東岳房屋漏水修繕
你每天睡在底下會爽嗎？你敢睡嗎？
會不會睡一睡，壁癌的汁滴下來滴到你的嘴裡？
想想都刺激。
這種擴散型的天花板壁癌就是又牽涉到樓上鄰居了。並且已經擴散蔓延，就是我們認為不好處理的壁癌。雖然都是花錢解決的事情，但是這種擴散壁癌，基本上可以認為經過10年又會跑出來。花的錢也比處理小壁癌多很多。所以我們會認為他難處理。
05牆壁油漆
看有沒有油漆剝落，其實底下是壁癌的狀況。
像這種的就嫌疑很大，都腫起來了，你用手指按一按，裡面的水還會跑，裡面有牆壁滲水，那就又回到壁癌的方式去處理。
通常買了房子，除非新成屋，否則都會全室重新油漆一次的。所以油漆有問題，年久剝落，都不算大事情。油漆刮除後裡面有壁癌才是大事情。
像這種就沒事，雖然看起來有使用痕跡髒髒的，不過重新油漆就好了：
油漆算好解決，全屋油漆錢花下去，就漂亮了。
06地板磁磚
就是要看有沒有破損。磁磚破損稍微麻煩，要把那片敲下來，換新的上去。然後顏色一定會不一樣。
這也不用擔心，花不了多少錢。常見的就是人家講「彭共」
就是房子熱脹冷縮，磁磚爆裂的情形。這老房子常有，不會一次就這麼猛，直接爆裂開來，通常都是先從裂紋開始出現。然後磁磚爆裂你有現場聽過嗎？
幹超大聲，我也是聽到才知道原來這個這麼大聲，嚇死我。
那一發生，就一定要處理。不像牆壁油漆剝落慢慢放。這個磁磚爆裂，邊緣都很鋒利，家裡有寵物、小孩子的就立刻處理就對了。我也處理過，不到一萬。
如果你是買來要重新裝潢地板都要敲掉重來，那自然就沒關係。如果你是要買來租人的，那也簡單弄一弄就好。
07隔音
這個基本上是無解的。
並且現場也不容易檢查出來。總不能請樓上的住戶約好時間那邊跳跳跳，讓你在樓下感受聲音。並且隔音基本上無法用什麼簡單的方式改善，真的要改都要花大錢。所以隔音也是我會特別注意的地方。
公寓1樓、或是臨大馬路2樓，或是高架橋4樓，這種房子窗戶一定要打開關起來分別聽聽看噪音到底有多大。有的會大到在房間講話聽不清楚。這種就兩種處理方式：
- 就不要買這間了
- 花大錢裝隔音窗
這個檢查方式就是手機拿APP出來，讓他偵測。那我通常會開兩個偵測分貝的APP，互相驗算一下這樣：
08樓梯間、梯廳
樓梯間
看管理，看有沒有一堆雜物、垃圾。
如果有，就是社區管理爛，那條件允許就再看看其他的。
梯廳
就是電梯一出來到家門口的空間。
這裡就要看鄰居有沒有亂放東西導致很髒亂這樣。我個人是感覺，不要太誇張都還好。自己也方便。像這種就是太誇張：
09電梯
怎麼連購物車都有？！撿資源回收的是嗎？
那像這種我是覺得還好。
當然法規是不能亂放「雜物」影響逃生的。
10異味
異味通常可以花錢解決，差別只是要花多少錢。所以不是什麼大事。除非是不可抗力的因素。
異味要看三個地方：
- 廁所
- 廚房
- 冷氣
廁所：
就是聞聞看有沒有酸酸的味道，還是就他媽的惡臭這樣。
如果只是酸酸的味道，那就是他的水管沒有做存水彎，那個五金行加個防臭地漏幾十塊就改善了。如果是惡臭，就要看是怎樣的惡臭，處理起來要花多少錢這樣。最慘就打掉重蓋廁所。不會再更慘了，所以還好。
廚房：
跟廁所一樣，聞聞看有沒有異味，看看能不能用防臭閥解決。
冷氣：
看的重點在：
前屋主有沒有抽菸。
如果有，冷氣都要換掉。光是清洗冷氣只能改善不能根除。所以就是要問房仲，屋主之前有沒有抽菸。來判斷要不要冷氣換新的。你要是有房子在出租也一樣，你就是不要租給抽菸的人，因為他可能導致你接下來很難租，甚至冷氣要換新的這種花費。抽電子煙的可以。
冷氣換新的，這一樣是不麻煩，但花錢的事情。
冷氣要換，現在的家庭通常是：
- 客廳
- 主臥室
- 次臥室
通常要換就是3台要一起換了，即使你換便宜的冷氣，也要花費大概15萬。
所以，結論就是：
- 當你買房子，要問清楚屋主有沒有抽菸
- 當你租房子，只要租給沒抽菸的租客
抽菸就是這樣讓人討厭。
不過抽電子煙的可以。沒什麼影響。
11採光
這是「幾乎無解」的問題。
通常就是看有沒有暗廳或暗房。你要改善採光，即使條件允許，也要改格局。一動要花的錢就很貴了。採光是這樣，有可能房子前屋主不當一回事，甚至有窗的地方有拿櫃子擋起來。但採光是一間房子很重要的「優點」所以就是看一下採光的條件如何。這是會直接影響房屋價格的重要因素。
現在比較新的大樓，因為土地比較小，很可能規劃上會有客廳是暗廳的問題，因為他要把採光留給主臥室。遇到這種的，就算了。暗廳的問題我個人感覺不大，但是無窗暗房，影響就很大。
12電箱安培數
就是要把電箱打開，看總共提供多少安培數。
長這樣：
我特別把箭頭指出來，要看這個數字
像上圖是50A
這是50安培的意思。現在的新大樓，會直接給到100A，但很多老舊公寓，可能還停留在30A我個人建議至少要有50A才能正常生活，如果你看的房子裡頭是50A以下，那就要特別注意，有可能會搞到要重新拉線去擴大這個安培數。
這個安培數影響的是，就是你電器用多少會不會跳電。
以前公寓只會用到30A是因為以前沒有這麼多電器要用。那現代人的生活已經跟以前有很大的不同了。比方說正常三房兩廳，假設每一間房再加上客廳都裝冷氣，那4台冷氣一起開，再加上其他家電同時使用，再加上吹風機、除濕機打開，就會跳電了。
所以這個安培數要特別注意。如果是50A，那正常生活沒什麼問題。如果是30A，那可能就要評估看看。
當然還有一種需求，就是有人要挖礦。挖礦耗電量非常大，要挖礦的話往往會搞成礦機+冷氣都要打開，一邊挖一邊散熱。那30A的房子就很容易跳電，跳電都是小事了，我看失火都有可能。所以不可不慎。
反正看到電箱，我也不是在看電線有沒有重拉這些。我就是看安培數有沒有到50A夠不夠用。不夠用就直接安排水電師傅討亂看怎麼加大。
13地下停車場
看乾不乾淨有沒有在管。
管委會正常經營有預算，會定期重新油漆。燈壞了也會換。那管委會沒錢的地下停車場看起來就很恐怖。
像這個就是中古屋中已經很好的：
像這個就是不好的很恐怖的：
13管理員素質
看管委會預算正不正常。
同理，電梯也是。
沒有預算的管委會，可能會搞得沒有24h的管理員，不然就是請一個白髮蒼蒼的老智能障礙在那邊泡茶打混。我相信你都被氣死過。這都會拖累社區房價。
13屋況結論
以上我講了很多都是屋況的特點。
反正屋況在我看來，最難處理的就是兩點：
- 漏水
- 壁癌
其他我都不覺得是有什麼事情。通常我們可以這樣想，就是你買一間三房兩廳，做簡單整理：
- 天花板
- 牆壁油漆
- 地板
- 衛浴重做
弄一弄到好，都做簡單的，不是要裝潢，只是要整理乾淨。現在2022的價錢最便宜差不多50萬可以做起來，我講的是最陽春最便宜喔，浴室也是打掉重弄都用最便宜的磁磚馬桶這樣。這裡面最貴的就是兩間衛浴重做了。現在貴超多。我2015做兩間，總共11萬。現在做一間就要15萬，實在是可怕。
地板也是，沒事的話就不要動他，不然就全室貼塑膠皮地板，地板可以做得很貴，也可以很便宜。你比方說做地板全室實木地板，可能就直接花掉80萬。我是不覺得做原木地板爽在哪裡。所以我不會花這個錢。
當你上面4點都弄完，剩下的就是擺進傢俱家電軟裝而已。我講的一直都是「整理」而已沒有到「裝潢」的地步喔。你真的要裝潢，花費幾乎沒有上限。並且裝潢沒有增值的可能，我們通常不會去做大的裝潢。都是簡單整理而已。
遇到好的屋況=屋主議價空間小
當你看房子看一看，看到有一間屋況很好，那你也不用高興得太早。因為屋主也知道他房子屋況好，就不會怎麼給你談價錢。所以你遇到的情況就是屋主議價空間很小。
屋況的好壞老實說，只要經過上面講的花50萬起跳去整理，都不會爛到哪裡去。所以我們不怎麼喜歡好屋況。好屋況就是他花50萬去整理，然後總價要加100萬賣我這樣。那我乾脆自己整理。
遇到不好的屋況=屋主議價空間大
當你遇到一個地段佳，但屋況極爛的房子，優先考慮買下來。
自己花錢整理好，我也算給你看了，就是100萬以內的事情，此時屋子在銷售的時候就很好賣了。所以自己整理的利潤會是最大。
自住客不願意自己整理
自住客都要買現成的，假設一間房子1000萬，但是屋況很爛，投資客賣他原價1000萬，自住客自己要花50萬去整理，自住客會「不要」喔。
相反地，投資客花50萬整理好，直接賣自住客1100萬，自住客多花50萬去買房子，他願意喔。
這就是市場。所以不用想了，當你要賣房子，你就是整理好再賣人就對了。
看到廢墟要立即估算多少錢可以整理好
這是我們常年在房地產市場看房子累積出來的經驗。其實你真的卯起來看房子，了解房屋修繕工程行情，你1個禮拜也能掌握個大概。這不是什麼了不起的專業技能。
我最喜歡看廢墟了。
因為廢墟，只要不是事故屋，說真的都是花錢就搞定的事情。之後房子就會很好賣。我說的是5年後再賣，不要去跟政府作對。
那你廢墟，就很好像屋主砍價錢。就可以買到便宜。
這原因是這樣，你思考喔，明明屋主也知道，廢墟不好賣，那為什麼他不花錢把房子整理好再拿出來賣？
因為屋主沒錢了。
所以此時你就可以向他大幅砍價。比方說跟他哀
「你這個壁癌太嚴重了，我買來至少要花40萬才能全屋做好，再減50萬啦！」
「你這個漏水太誇張了，我買來至少要花20萬才能搞定，再減30萬啦！」
「你這個磁磚破損也太多，我買來至少要花30萬全換，再減40萬啦！」
反正你就一直跟他哀，就有機會買到便宜。
因為屋主缺錢，所以他降價賣給你的機率很大。
這就是我喜歡廢墟的原因，比方說這種房子，你敢買嗎？
這他媽也叫房子？
我跟你說，這是投資客眼中的「極品」
他便宜買下來之後花錢整理好，賣房子的時候開正常行情價格賣。所獲得到的利潤，就是有能力整修房子的投資客，應該要賺到的利潤。
如果沒有投資客出現把這種廢墟整理好，那麼自住客遠永不買，那市場上就會少一間房子流通，這對大家都不是好事情。
這種情況我不認為是在「炒房」
根本就是民間都市更新的重要推手才對。
