🚀｜加入會員，跟我一起老了有房也有錢：
https://www.youtube.com/channel/UCTSI4hsbf7WP5TAfdc-e2sQ/join
每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
升息要來了嗎？最近新聞標題寫著「央行若升息誰最有感？房貸族壓力增，800萬房貸一年多繳近1.2萬元」，讓不少有房貸的人開始緊張。美國聯準會已經確定升息，市場也預測12月可能再升一次。台灣央行9月的理監事會議沒有跟著升息，但每3個月就會再開一次會，這次沒升，不代表以後都不會升。本文用實際的房貸試算，帶你看清楚升息到底會讓你多繳多少錢，也會說明為什麼「四貸同堂」的人要特別小心，以及在升息來之前該怎麼替自己留下餘裕。
升息要來了嗎？房貸族先別急著鬆一口氣
最近有一則新聞，標題是這樣寫的：「央行若升息誰最有感？房貸族壓力增，800萬房貸一年多繳近1.2萬元」。看到這種標題，你是不是心裡也揪了一下？我們先把狀況講清楚。美國聯準會已經確定升息了，台灣央行9月的理監事會議則是決議不跟進，所以很多人就覺得——呼，沒事了，安全下莊！但先別高興得太早。央行每3個月就會開一次理監事會議，這次沒升，不代表之後都不會升。另一則新聞也提到，聯準會10月可能按兵不動，12月再按下升息按鈕。也就是說，現在市場的預測是，12月美國很可能再升息一次。說白了，升息要來了的訊號一直都在，只是時間早晚的問題。美國升息，台灣不一定會跟，但我們可以先假設一下：如果12月真的升了，你的荷包、你的房子，會發生什麼事？
升息要來了，房貸族的荷包最先有感
先講最直接的，就是房貸。台灣大部分房貸都是機動利率，簡單講就是央行一動，銀行的利率就跟著調，你每個月要繳的錢也會跟著漲，沒得商量。
拿新聞的例子來算，800萬的房貸，一年要多繳將近1.2萬元，平均一個月大概多一千塊。你可能會想：「才一千塊，還好吧？」嗯——如果只升這一次，確實還撐得住。但升息很少只升一次就收手，通常是一碼接一碼慢慢加上去。升兩次、三次之後，一個月多繳兩三千塊，一年就是好幾萬，這個壓力就不是喝少一杯手搖飲可以解決的了。
更要注意的是，如果你的房貸還在寬限期，現在只繳利息，那升息的感覺會更明顯。因為寬限期一結束就要開始還本金，兩個壓力同時壓下來，很多人就是在這時候才發現：「欸，怎麼跟當初算的不一樣？」所以升息要來了，第一件事就是重新拿出計算機，把自己的還款能力好好算一遍。
升息對房市的影響——買方、賣方心態都會變
升息不只影響你的房貸，對整個房市也會有連鎖反應。道理其實很簡單：借錢的成本變高，買房的人自然會變得比較保守。
以前利率低的時候，很多人是「先買再說」，反正利息便宜，背得起。但升息要來了，大家會開始猶豫、開始觀望，交易量通常就會先往下掉。買方變少了，賣方就沒那麼好喊價，議價空間自然就慢慢出來。
這對投資客來說是很重要的觀察點。那些槓桿開很大、手上同時壓好幾間房的人，一旦利息成本墊高，現金流就會很緊。撐不住的人可能就得降價求售，市場上就有機會出現比較漂亮的物件。所以你會發現，升息對有些人是壓力，對另一些人反而是機會——差別就在於你手上的現金夠不夠、你的財務體質夠不夠健康。
不過也要提醒你，升息不等於房價一定會大跌。台灣的房價受很多因素影響，像是建材成本、土地成本、通膨、政策等等，不是單看利率就能下定論。比較實際的說法是：升息會讓市場降溫，讓大家冷靜一點，但不會讓好地段的房子突然變白菜價。
升息要來了，現在的你可以先做哪些準備？
講了這麼多，最實際的還是：那我現在到底要做什麼？
第一，檢查自己的負債比。一般建議房貸月付金最好不要超過月收入的三分之一，如果你現在已經壓得很緊，那升息之後很可能就會喘不過氣。這時候可以考慮先存一筆緊急預備金，至少準備半年到一年的房貸支出，萬一遇到狀況才不會手忙腳亂。
第二，跟銀行談談看。如果你的信用狀況不錯、繳款紀錄也很漂亮，不妨問問看有沒有轉貸或調降利率的空間。很多人從來沒想過要跟銀行談，但其實多問一句，有時候就能省下不少錢。
第三，如果你是準備要買房的人，別急著衝，也別完全不動。升息期間正好可以多看、多比較，把自己的口袋名單整理好。等到市場比較冷、賣方比較願意談的時候，你才有本錢出手。記得，買房最怕的不是買貴一點，而是買了之後繳不起——所以預算一定要抓保守，把未來可能再升息的空間也一起算進去。
最後，對已經有房的人來說，不需要因為升息的新聞就恐慌賣房。只要你的現金流穩、還款沒問題，升息就只是多一點成本而已。真正要小心的，是那些一開始就把自己逼到極限的人。升息要來了，與其擔心，不如趁現在把財務體質調整好，等12月的消息出來，你就能比別人更從容地面對。
升息一次，房貸就會爆掉嗎？
最近新聞一直在講「升息要來了」，身邊不少有房貸的朋友都開始緊張，甚至有人問：「完了，升息一次，我的房貸是不是就要爆掉了？」先講結論——不會！真的不用太恐慌。很多人一看到「升息」兩個字，腦中就自動浮現每個月繳不出房貸、房子被法拍的畫面，但現實其實沒有那麼戲劇化。央行宣布升息之後，銀行的房貸利率不一定會馬上跟著調整，每家銀行的資金成本、放款策略都不一樣，有的會很快反映，有的會拖一陣子，有的甚至只調一點點。所以你要做的不是看到新聞就跟著焦慮，而是把自己的貸款狀況攤開來，實際算一次到底多繳多少。等你算完，可能會發現：「欸，好像也還好嘛！」接下來就直接用數字帶你看，升息要來了，對你的荷包到底有多大影響。
實際算給你看：800萬房貸升息後多繳多少？
來，我們直接用例子講最清楚。假設你的房貸是800萬元，貸款20年，利率2.29%，採本息平均攤還，每個月大概要繳4.16萬元左右。好，現在升息要來了，假設利率增加半碼（0.125%），變成2.415%，你每個月的支出會多多少？答案是——大約480元。差不多就是一兩個便當、或幾杯手搖飲的錢。那如果升一整碼（0.25%）呢？每個月大概多繳970元，一年加起來就是將近1萬2,000元。你看到新聞標題寫「房貸族一年多繳1萬2」，第一時間可能會覺得：「靠，好可怕！」但拆成每個月來看，其實就是少喝幾杯咖啡、少點幾次外送的程度。所以說，數字要自己算過才知道，不要只被標題嚇到，這是做任何房產決策前最基本的功課。
只升息一次，對生活影響其實沒那麼大
從上面的例子你應該就看得出來，只升息一次，對大多數人的生活影響程度不會太劇烈。每個月多幾百塊到一千塊，對一般有穩定收入的上班族來說，通常都還在可以吸收的範圍內——頂多就是生活費稍微抓緊一點。很多投資客在面對「升息要來了」的消息時，其實也不會第一時間就恐慌拋售，因為他們很清楚，單次升息對現金流的衝擊是有限的。真正要注意的，是「連續升息」的趨勢，以及你自己的財務體質夠不夠健康。如果你的房貸月付金已經占收入一半以上，那就算只多幾百塊，也可能讓你壓力山大；但如果你的負擔比例控制在收入的三分之一左右，那其實可以比較淡定看待。重點不是升不升息，而是你有沒有預留足夠的緩衝空間——像是準備半年以上的生活預備金，就是很實在的做法。
真正危險的是「四貸同堂」，每筆都多一點就有感
那到底什麼情況才真的要怕？答案是——你手上有各種貸款，俗稱的「四貸同堂」，對不對？房貸、車貸、信貸、學貸，甚至還有卡債分期，全部疊在一起。單看房貸一筆多幾百塊還好，但升息要來了的時候，可不是只有房貸會調整，其他浮動利率的貸款也可能一起跟著漲。一筆多一點、每筆都多一點，加起來就不是小數目了，尤其信貸和卡債的利率本來就比房貸高很多，升息的衝擊會更明顯。這時候你就會相對危險很多，現金流一旦卡住，很容易陷入以債養債的惡性循環。所以建議你，趁現在利率還沒大幅走高之前，先盤點一下手上所有貸款：哪些利率最高、哪些可以提前還款、哪些有機會跟銀行談轉貸或整合負債。先把高利率的債務處理掉，比整天擔心央行要不要升息，實際多了。房子要買得安心、住得安穩，關鍵永遠是你的財務規劃，而不是新聞標題。
四貸同堂會怎樣？升息要來了，你的現金流還撐得住嗎？
最近常聽到有人在聊「四貸同堂」——房貸、信貸、車貸，再加上股票質借或券商的借款，四種貸款同時扛在身上。說真的，這幾年資金寬鬆，不少人就是這樣一路槓桿上去的，房子照買、股票照玩，看起來好像也沒什麼問題。但是你有沒有發現，最近風向開始變了？一方面市場一直在傳升息要來了，另一方面，金融機構審核借款的方式也在悄悄改變。在講四貸同堂之前，我們先來看一則新聞，標題是這樣寫的：「防投資人過度槓桿，銀行券商跨業信用查詢機制10月底上線」。這則新聞乍看很硬，好像跟一般人沒什麼關係，可是如果你手上有好幾筆貸款，或是正打算再多借一筆來加碼投資，那這件事你真的要認真看一下。因為它影響的，不只是你借不借得到錢，而是你未來面對升息的時候，還有沒有退路。接下來我們就一步一步拆解，看看這個新制度到底在幹嘛、跟升息又有什麼關聯，還有你現在可以先做哪些準備。
銀行券商資料互通，四貸同堂會變更困難
簡單說，這個機制就是讓銀行跟券商在取得客戶同意的情況下，能更完整地掌握你在另一邊的借款狀況。這邊要特別講清楚——以前也不是完全查不到喔，只是能看到的資訊比較有限。銀行看得到你的房貸、信貸，但你在券商那邊做了多少質借、融資，銀行未必看得那麼清楚；反過來也一樣。
也就是因為這個資訊落差，以前想做四貸同堂，其實還有一點「操作空間」。你在銀行這邊看起來負債比還OK，在券商那邊再借一筆，兩邊各自評估，都覺得你還行。但現在券商跟銀行資料互通之後，他們自然會把你的整體負債攤開來看，審慎評估你的還款能力，再決定要不要放款給你。
講白一點，以後你想東借一點、西借一點，把槓桿疊上去，會越來越難。對於習慣用資金滾資金的投資人來說，這是一個很明確的訊號——遊戲規則正在收緊，你不能再假設「錢一定借得到」。
升息要來了，跟四貸同堂有什麼關係？
看到這邊你可能會想：那這跟升息有什麼關係？老實說，我們不能直接說「因為央行準備升息，所以先來卡四貸同堂」——這是兩件事，不要硬扯在一起。
但是，如果你把這兩件事放在一起看，它們其實都在提醒你同一件事：要留下更多的餘裕。很多人的財務狀況是這樣的——薪水一進來，扣掉各種貸款之後，剩下的錢剛好夠生活。你覺得沒問題啊，每個月都繳得出來，也沒遲繳過。可是，繳得出來，不代表你還有餘裕。
升息要來了，房貸每個月多個幾百塊，可能還好，咬咬牙就過了。但問題是，你身上不只一筆貸款啊！信貸利率跟著調、質借成本也上去，每一筆多一點，加起來就不是小數目。這時候如果再碰上年終獎金縮水、公司營運不好，或是家裡突然要花一筆錢——像是長輩住院、車子大修——你的現金流可能一下子就斷掉了。
不要想說「到時候再借就好」，銀行說了才算
很多人遇到資金卡住的第一個反應，就是「沒關係，到時候再借一筆來周轉就好」。這個想法真的很危險。因為銀行願不願意借你，從來都不是你說了算。尤其在跨業信用查詢上線之後，你的整體負債狀況被看得一清二楚，當你最需要錢的時候，很可能剛好就是銀行最不想借你的時候。
所以，真正要擔心的不是「升息會不會來」，而是你現在如果遇到升息，你的生活還有沒有辦法撐下去。建議你可以先做幾件事：第一，把手上所有貸款列出來，算清楚每個月總共要繳多少；第二，試算一下如果利率往上調，每個月會多出多少支出；第三，保留至少半年的生活費加貸款金額當作緊急預備金，不要全部押進投資裡。
最後要提醒你——升息要來了，而且很有可能不只一次。一次升息你也許還吞得下去，但如果接下來連續升幾碼，壓力會一層一層疊上來。與其到時候手忙腳亂，不如現在就先把槓桿降一點、把現金流顧好。投資要賺錢，前提是你得先活得夠久，才等得到市場給你機會，對吧？
講小美：升息要來了，背30年房貸的你，真的需要怕成這樣嗎？
先跟你講講小美的故事。小美是很普通的上班族，省吃儉用存了好幾年，終於湊齊頭期款，買下屬於自己的小窩。交屋那天，她開心到拍照傳給家人看，結果媽媽第一句話就是：「那妳要開始繳房貸了喔，錢要省著點花！」小美還很有自信地回：「放心啦，我有算過，繳得起！」沒想到才住進去沒多久，她就覺得天快塌了——新聞每天都在說「升息要來了」，專家學者一個接一個上節目分析。以前還沒買房的時候，她看這種新聞只會覺得「關我屁事」；現在身上背著房貸，聽到升息兩個字就頭皮發麻。她這才發現，原來美國聯準會升息，真的有可能一路影響到台灣的房貸利率。於是她開始腦補：「現在繳得起，那升了怎麼辦？今年不升，明年呢？30年內都不升的機率有多大？」想著想著，購物車裡的東西一件一件刪掉。午休時同事又剛好聊到升息，有人隨口一句：「買房就是這樣啦，一貸下去30年都跑不掉。」小美整個 emo，甚至開始後悔買房。可是房子都買了，還能怎樣？
升息要來了？先拿出計算機，數字會讓你冷靜下來
那天下班，小美直接 LINE 我，問說她背了30年房貸，現在到底該怎麼辦？又問我背房貸那麼久，難道從來沒擔心過升息的壓力？我跟她說：「我這麼保守的人，當然算過啊！」然後就真的當場算一次給她看。用簡單的例子來說，假設你貸款600萬、30年、利率2.2%，月付大概兩萬兩千多；就算升一碼（0.25%），每個月也只多七、八百塊；就算升兩碼，大概也就多一千五上下。像小美這種買總價比較低的，影響通常就是幾百塊，頂多到幾千塊。你說，這樣真的會天塌下來嗎？
接著我請她做一件事——反過來算算看，到底要升到幾碼，她的財務才會真的扛不住？她算完之後傳了一句話給我：「大概要升到16碼。」什麼東西？16碼？台灣不會有那一天啦！所以，OK，沒事。小美後來還把所有開銷全部攤開，連平常根本沒注意的訂閱費用都列出來，這才確定就算升個兩碼，對她來說也幾乎沒問題。真的扛不住，先把 Netflix 那些訂閱砍掉就好。所以每次聽到「升息要來了」，先別急著焦慮，先算出你自己的「爆點」在哪，心裡就有底了。
央行的升息是「大絕招」，不是隨便亂開的
後來的結果你也知道了——央行宣布不升息，利率連10凍，小美終於鬆了一口氣。但她很聰明，沒有因此又開始亂花錢，而是跟我說：「那我就當作已經升息了，把多出來的錢存起來當預備金。」我覺得這招真的很棒，等於提早把抗風險的能力練起來，就算哪天真的大規模升息，像小美這樣的人也撐得住。
再來你要知道，升息這種東西，破壞力超大，對央行來說根本就是「大絕招」之一——大絕哪有隨便開的，對吧？今年9月的央行理監事會議上，楊總裁自己也講得很清楚，他們沒打算直接動用這種威力強、副作用可能也很大的手段，而是透過國內和外匯市場的貨幣流通調控，不用升息也能達到抑制效果。他還補充說，這在教科書上都沒寫，是靠實務經驗判斷出來的。說不定以後教科書真的會多一章「台灣央行」咧！不升息，經濟還能穩成這樣，我們也不能說央行沒本事。所以下次又看到「升息要來了」的標題，先別自己嚇自己。
真的升息，先爆的不會是繳房貸的你
我們現在因為關注房地產，所以覺得升息超恐怖。但我跟你講，升息真正最先受到衝擊的，其實不是繳房貸的人，而是各行各業的公司貸款。你想想看，除非是什麼權貴、銀行願意放水配合，不然公司做生意的貸款，哪有在給你三十年、四十年的？大概就是三年、五年、七年，十年就差不多了。年限短、金額大，升息帶來的跳動非常大——這也是為什麼央行沒事不想去碰這個威力比較強的工具，而是用其他方式間接幫我們穩住台灣的利率環境。
所以真的要升息，先撐不住的會是那些舉債經營、高負債的公司，而不是我們這些乖乖繳房貸的人。你可以把升息想像成社區管理費每坪再漲個五塊錢，差不多就是這種感覺。那要漲到什麼時候你才會付不起？久的咧！我的心態一直都是：愛升你就升，反正在我爆掉之前，早就百業蕭條了，政府為了顧經濟，根本不會讓情況走到那一步。你也一樣撐得住啦——我們這種能硬生生存下頭期款、把房子買下來的人，怎麼可能升息兩下就被打爆？就算升息要來了，該怎麼過日子就怎麼過，記得默默多存一點預備金，至於那些整天喊「房市要崩了」的居住正義大俠，就讓他們自己去自嗨吧！
如果你喜歡本文分享的內容,歡迎訂閱我的Youtube頻道,獲取更多房地產投資心得。我會持續分享市場行情的策略、找出優質房源的技巧、破解房仲話術的方法等實用訣竅。訂閱頻道可搶先掌握這些獨家訊息。
🚀｜訂閱頻道：https://bit.ly/44ZaiVX
