https://youtu.be/XXXXXX
🚀｜加入會員，跟我一起老了有房也有錢：
https://www.youtube.com/channel/UCTSI4hsbf7WP5TAfdc-e2sQ/join
每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
社宅政策的跳票引發了市場的廣泛關注。從最初的13萬戶承諾到現今的4萬戶目標，政府面臨著土地不足和預算限制等挑戰。隨著政策的轉變，未來可能會大力推動包租代管，甚至引入空屋稅來刺激房東釋出空屋。然而，這些措施能否真正解決租屋市場的問題，仍然值得商榷。本文將深入探討社宅政策的變化及其對租屋市場的影響。政府的社宅政策一再跳票，從原本的13萬戶縮減至4萬戶，顯示出土地短缺和預算限制等多重挑戰。此政策轉變讓人質疑政府能否在2027年前完成目標，尤其是在面對內部政策如碳費和太陽能板要求的壓力下。未來，政府可能會轉向包租代管，甚至推出空屋稅以促使房東釋出空屋。這些政策變動對租屋市場的影響深遠，值得進一步探討。
社宅真的跳票了
這次我們來聊一個你可能早就猜到，但沒想到這麼快就發生的事情——社宅跳票。社宅這個題目，我們很早就講過。我那時候就說，這是一個很奇怪的政策。政府自己卯起來蓋，蓋出來的數量有限，然後又被大家東嫌西嫌。租客覺得你租很貴，然後附近的居民說你會拉低房價，怎樣又怎樣的。你看這個新聞，標題我念一下：社宅政策轉彎，劉世芳：2026至2027年優先推動40處1.1萬戶。
社宅政策的轉彎與挑戰
你看我畫線的地方，賴總統曾提出興建13萬戶社宅的政見，但內政部日前說明因缺地等因素，將社宅興建目標下修至4萬戶。請問缺地的問題，你是第一天知道嗎？你看之前喊的聲勢這麼浩大，我一次就要蓋13萬戶，然後現在就小小聲說，啊，有困難啦，不然四萬戶好了。然後不要忘了，剛才的新聞標題寫甚麼？直到2027年，預計能蓋好1.1萬戶，然後你跟我說，剩下的3萬戶一年之內蓋得出來，我跟你講，難度極高。我也未看先猜，到時候一定蓋不完。
政策與現實的矛盾
而且事實上，現在政府很多的政策都在卡自己的手腳。例如之前的土方之亂，你應該也聽過，就是砂石車都要裝GPS，不然不能清運。然後2026年1月開始徵收的碳費，跟300坪以上的新建案都要加裝太陽能板。你說這些政策重不重要？的確都很重要，也應該實施。但是這些政策都會打到政府蓋社宅的經費，本來預算就沒多少了，然後成本一直疊加上去，怎麼會受的了。
未來房地產市場的挑戰
再來你要知道，這些政策不僅影響社宅的推動，還會對整個房地產市場造成影響。當政府的政策與市場需求不符時，市場自然會出現波動。投資客們可能會因為政策的不確定性而猶豫不決，甚至將資金轉向其他投資標的。這也讓房市的未來更加難以預測。對於一般民眾來說，房價的波動與政策的跳票，無疑是增加了購房的難度和不確定性。未來的房市，可能會因為政策的頻繁變動而更加動盪。
未來勢必會轉向包租代管
然後我這邊也先預言，未來政府的政策勢必會大幅轉向包租代管。事實上，內政部也已經說要這樣幹了！這個政策轉變的背後，可能是因為「社宅跳票了」這個現象。政府目前不敢直接宣佈全面停蓋社宅，轉而推動包租代管，這似乎成為了一種新的趨勢。
空屋稅的可能性
在這樣的背景下，我猜測下一步大概就是會推出空屋稅了。這個政策可能會要求房東，如果你有空房子，就得想辦法租出去，否則你現在要繳的稅就是過往的兩倍或三倍。這樣的政策，逼迫房東釋出手上的空屋，增加市場上的租屋供應。
包租代管的作用
再搭配包租代管，你如果有跟包租代管合作的話，就算你沒租出去，還是可以享有原本的稅率或是免稅之類的。但問題來了，包租代管能夠解決租屋族的問題嗎？歡迎你底下留言跟我討論，戰來戰去也沒關係。先說我的看法，我覺得沒有辦法。
租屋市場的挑戰
因為租屋族一直以來的問題，都是會擔心房東不願意繼續租給他。而包租代管，實際上只是在房東跟房客之間多賺取一層利潤。當然這個是一個合法的商業模式，我沒有說他不好。但是房東要不要租給這個房客，還是房東決定的，代管只是幫忙處理事情而已。
包租代管對房客不一定好
接下來，我們就要來講扎心的了。我講兩件事情，第一個是，就算空屋釋出大量，房租也不會降低。這個話題一直是租屋族心中的痛，畢竟大家都希望能用更便宜的價格租到理想的房子，但現實往往不如預期。即使政府推出空屋稅，逼房東們把房子租出去，理論上出租的房子變多，租金就應該下滑。但事實真的是這樣嗎？
釋出大量空屋，房租也不會降低
我們前面有講，政府的下一步應該就是搞個空屋稅，逼房東們把房子租出去。依經濟學供需原理，當出租的房子變多，租金就會下滑吧？真的會嗎？來，我們看一下這張表，這個是2023的統計，講的是空屋率，超過20%的縣市有哪些——像是萬里、三芝、平溪、那瑪夏、綠島等等。好，請問這些地區的房子釋出之後，你會去租嗎？就不會嘛。我在台北市上班，我就是租忠孝復興站附近，我怎麼會一租就租到平溪，一租就租到三芝。所以出租的房子變多，很難去大幅度撼動蛋黃區的租金，也沒辦法說房東怕租不掉，所以善待租客怎樣的。
包租代管並不會善待租客
然後我們講第二件事情，包租代管並不會善待租客。包租代管，他就是公司行號，所以他不會做違法的事情。但公司行號也就代表說他是來賺錢的。所以說，怎樣？他就不會像那一些老房東怎樣，就讓你凹一下，該漲租漲租，該趕人趕人，沒有要跟你講情面的。然後這邊又有一個小細節就是，你以為包租代管公司這麼的剛正不阿嘛？沒有，她其實還是會偏向房東。為什麼？因為房東把房子租給他，然後他要裝潢出租，裝潢費用是慢慢從每個月的租金攤提的。所以他可能是要前三年的租金才能夠攤提掉裝潢的費用，然後後面兩年才是真的賺錢。所以包租代管公司都會希望跟房東簽長約，不然他們就無法獲利。
社宅跳票了，租屋族何去何從？
好，換句話說就是，今天當房東跟房客起衝突的時候，包租代管公司會挺房東，因為這個是他的衣食父母。那怎麼樣叫起衝突？也可能不是什麼大事，就是房東說，他鄰居說有聽到狗叫聲，希望之後的租客不要養狗。好，那接下來，包租代管就會不讓你養狗了這樣，就是可能會發生這種事情。所以我還是建議你，能早點買房子，還是早點買。政府現在也沒有要繼續蓋社宅了，你覺得他還能出甚麼招來保護租客？社宅跳票了，租屋族的未來該怎麼辦？在這樣的情況下，或許早點買房才是更好的選擇。
政府社宅自己蓋不出來
在台灣，社會住宅一直是一個熱門話題，尤其是在蔡總統的時代，政府曾經喊出要蓋20萬戶社會住宅的目標。然而，這個目標似乎已經跳票了，從20萬戶縮減到13萬戶，再到現在的4萬戶。根據目前的進度，預計在2027年前可能只能推動1.1萬戶，這讓許多關心社會住宅的人感到失望。畢竟，總統的任期內恐怕是處理不掉這個問題的。
市場中的空屋問題
除了社宅跳票的問題，市場上還有大量的空屋，這些空屋主要集中在一些偏遠地區，如平溪和萬里等地。這些空屋雖然存在，但由於地理位置和其他問題，並不是所有人都願意搬進去住。這樣一來，空屋問題就成了房地產市場的一個大麻煩。
包租代管業者的新商機
在這樣的市場環境下，包租代管業者其實可以找到一些新的商機。你可能會想，這些業者不是已經夠忙了嗎？其實不然，這裡面還是有不少賺錢的機會。想像一下，一個有規模的包租代管公司，他們的租客群體是非常精準的，這些租客可能還是家庭客。這樣的精準客群，可以讓業者開展一些團購服務，比如洗冷氣、空氣清淨機、甚至是水電維修等服務，這些都是租客需要的。
雙向合作的潛力
除了服務租客，包租代管業者也可以和房東展開合作。比方說，提供一些房東可能需要的服務或產品，如凶宅險或寵物險等。這樣的合作不僅能增加收入，還能提升服務質量。當然，這一切都是在合理合法的前提下進行的，畢竟，這些服務都是可以開發票的。
總之，在社宅跳票的背景下，房地產市場仍然有許多未被開發的機會。包租代管業者如果能夠靈活運用手上的資源，開展一些異業合作，不僅能夠提升自己的競爭力，還能在這個充滿挑戰的市場中找到新的出路。
如果你喜歡本文分享的內容,歡迎訂閱我的Youtube頻道,獲取更多房地產投資心得。我會持續分享市場行情的策略、找出優質房源的技巧、破解房仲話術的方法等實用訣竅。訂閱頻道可搶先掌握這些獨家訊息。
🚀｜訂閱頻道：https://bit.ly/44ZaiVX
