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每個月250塊錢，直接抄我的房地產作業很划算
南韓政府在10月15日推出了一項史上最嚴厲的限貸令，這一政策主要針對首爾市及京畿道12區的高價住宅，意在抑制房價過高的問題。根據新規定，房屋總價介於台幣3232萬到5387萬的房子最多只能貸款862萬，而超過5387萬的高級住宅最多只能貸款431萬。這一政策的實施引發了恐慌搶購潮，並對南韓總統的支持度產生了負面影響。南韓的房市政策調整顯示出政府對房價過高的擔憂，並反映出少子化及都心化對房市的影響。相較之下，台灣的房市政策較為溫和，並未出現如此嚴厲的限貸措施，這也讓人關注未來台灣是否會採取類似的政策。
南韓超誇張限貸令來了
這次很精采歐，南韓直接掀桌了，未來南韓房市將會迎來劇變。那到底發生了什麼事呢？我們先來看這個新聞，標題我念一下：「南韓『限房令』史上最嚴，幾千萬的房子只能貸431萬，發生恐慌搶購潮。」
南韓房市新政：限貸令的衝擊
南韓政府在10月15日宣布了史上最嚴厲的限貸令，瞄準的是首爾市以及京畿道12區、首都圈的高價住宅。首先是在首爾首都圈，禁止購買非自用住宅，還把其他地區的購房貸款金額改成依房價調整。為了方便理解，我就都直接換成台幣給你參考：房屋總價介於台幣3232萬到5387萬的房子，最多只能貸款862萬；超過5387萬的高級住宅，最多只能貸款431萬。
政策背後的政治風暴
這個政策出來之後，執政黨還出來講幹話。執政黨共同民主黨國會領袖金炳基說：「舉債好幾億、好幾十億韓元來買房，這樣對嗎？應該要打造的是不需舉債就能買到房的市場。」這番話引起了許多討論，甚至讓南韓總統的支持度迎來了歷史的新低。根據韓國蓋洛普17日公布的民調，李在明的國政支持度下降到54%，是不支持度上升至35%。這也側面證明了為什麼台灣的央行這麼精準地控制打房的力度。
限貸令的前世今生與未來展望
這次的限貸令其實不是第一次發動了，韓國在今年的6月30日就先發動一波了。當時的政策內容包括：首都圈購屋者最高只能貸款台幣1411萬元，名下已有兩房者不得貸款，買第二間房者須在6個月內售出舊宅，否則新房貸將被強制收回，首購貸款成數從80%降至70%，還款年限從40年砍到30年。這些措施讓韓國人買房變得超級困難，特別是首購族更是難上加難。
為什麼南韓會出現這麼激烈的政策
那我們來講一下，為什麼南韓會出現這麼激烈的政策，而且都針對首爾。其實最核心的原因就是，首都圈的房價太貴了。你看這張表——
很明顯，除了首爾之外，其他地區的房地產看起來都很正常。房價當然都還是有漲一些，但就是沒有像首爾那麼變態，3年漲了1.5倍的房價。那為什麼會這樣？其實跟日本的狀況很像，絕對的少子化造成絕對的都心化。
絕對的少子化造成絕對的都心化
你看我畫線的地方——
2020 年至 2050 年間，南韓15–64 歲勞動年齡人口將減少約 35%，同時，65 歲以上人口預計將達到約 40%。所以南韓的少子化危機會比我們早發生。那為什麼人都要往首爾擠？因為蛋黃區攸關性命，對年輕人來說，工作都在蛋黃區。
韓國人買房是打地獄副本
這個跟現在的台北有點像，就是你如果想要做一些文創呀、展覽類的工作，我跟你講，你沒得選，你就只能來台北找工作，因為台北才有大量的相關職缺。然後你說，可是台中、台南、高雄也會辦展呀？對，但如果是大的展通常都是怎樣，台北先辦，然後台北的人再下去中南部辦展。所以人還是在台北。
那這個狀況也發生在南韓，甚至更嚴重。你看我畫線的地方——
首都圈僅佔全國12%的土地，卻容納超過一半人口。所以你想要找工作，就只能待在首都圈。但是首都圈又怎樣？你又不能買這邊的房子，因為有限貸令。所以對現在的韓國人來說，這個真的是地獄副本。
韓國最嚴限貸令的影響
最後你要知道，韓國最嚴限貸令的出現，讓很多人望房興嘆。這不僅讓首爾的房市變得更具挑戰性，也迫使很多年輕人重新考慮生活和工作的地點。這樣的政策雖然可以暫時抑制房價的瘋狂上漲，但長期來看，是否能真正解決南韓的房市問題，還有待觀察。
台灣未來也會這樣嗎
那我們最後還是來聊一下，台灣未來有沒有可能會變成這樣子？先說結論，機會不大，我也希望之後不要。首先是我們來講，南韓會變得這麼畸形的原因，就是首都圈發展得太過極致了。有一半的人口擠在這裡，所以變成他轉型不易。相較之下，台灣就比較好一點了。
台北與首都圈的比較
以我們的首都台北市來說，現在的總人口數是250萬左右，大概佔總人口數的1/10，所以還不致於失衡。而且現在我們也很明顯的看到，政府正在致力於發展南部。我講的就是高雄跟台南，台積電蓋在這兩個地方，那他的用意也是達到台灣經濟的南北平衡。不要說大家都擠在台北，讓你至少有其他選擇這樣。
南韓的房市政策與台灣的對策
當然發展的狀況還需要再加強，現在就是工程師可以選擇要留台北、去新竹，或是直接南漂到台南或高雄這樣。其他的行業還沒辦法，但是這也只是時間上的問題而已。等台積電在台南、高雄繼續發展起來，讓當地的平均收入變高之後，其他的產業收入也都會慢慢的提升。
社會住宅與空屋活化的思考
那我也相信，台灣政府現在也很關注南韓的房市，至少楊金龍總裁一定是。看說這麼劇烈的做法會怎麼衝擊房市，接下來會怎麼發展，然後再把這個經驗看怎麼優化後套來台灣這樣。我未看先猜，大概台灣之後的做法又是怎樣，繼續蓋社宅吧。因為要讓大家有便宜的房子可以住，然後讓買房不是你的必須選項這樣。
但我跟你說這個超難的，因為你社宅就是有卡居住時間呀。你三年又三年，六年，好，那六年後呢？你不是又放這些人去面對價格更高的房市。那你說，不然你讓他們住到死。好，你蓋20萬戶，聽起來很猛，但是就只是解決掉20萬人的問題而已，其他2300萬人呢？
所以蓋社宅就只是一個安慰劑而已。真正要思考的方向，應該是怎麼把那些空屋做活化。例如說，我亂講，你就不要蓋社宅了，你組織一個裝潢隊，然後就去找那些老屋的屋主，沒有人住、又破又爛的那種。然後你跟他說，我幫你整個重新裝潢跟出租，但是你要租我10年，租金是行情五折之類的。
我跟你說，一堆房東願意，因為他就沒錢整理，沒時間整理，政府你要處理，然後還給我錢，我當然說好呀。這樣你就可以活化一堆老房子了，不是很好吧。不曉得耶，到底為什麼要一直蓋社宅。
如果臺灣也發生限貸令
最近韓國推出了被稱為「韓國最嚴限貸令」的政策，讓不少投資客和首購族都感到頭痛。那麼，假如這種政策在臺灣實施，會發生什麼事呢？想像一下，全臺灣的房子只能全額購買，不能貸款，這會對房市造成什麼影響呢？
房價會崩跌嗎？
首先，房價可能會面臨崩跌的風險。為什麼呢？因為一旦無法貸款，許多買家就無法負擔房價，導致房子賣不掉，只能卡在市場上。這樣的情況會造成買賣雙方的僵局，進一步影響房價的穩定性。尤其是那些需要貸款才能購屋的族群，他們的購買力被限制，市場上的買盤自然減少。這對於需要靠貸款的首購族來說，無疑是個噩夢。
貧富差距會加劇嗎？
在這樣的政策下，貧富差距可能會進一步擴大。那些有能力全額購房的人，通常是經濟條件較好的人士，比如家裡做生意的、開工廠的，甚至是從大陸回來的台商。他們不需要貸款就能購買房產，反而能夠在房價下跌時以優惠價格購入更多房產。這些現金置產族將能夠以更低的成本購買更多的房子，然後再以高租金出租，進一步壓縮一般租屋族的生活空間。這種情況下，房租會因供需失衡而飆升，讓租屋族更加難以負擔。
社會住宅能解決問題嗎？
社會住宅的供應能否緩解這種情況呢？其實，社會住宅的供應速度和數量往往跟不上需求的增長。即便有新的社會住宅落成，通常也是以兩房一廳或套房為主，對於三房兩廳的需求並不能完全滿足。這讓市場上持有兩房或套房的房東面臨了與社會住宅競爭的壓力，進一步加劇了租屋市場的緊張局勢。因此，活化民間的空屋或許比單純依賴社會住宅來得更有效。
總之，「韓國最嚴限貸令」在臺灣的影響可能會帶來一系列的市場變化，而這些變化將對不同的族群造成不同程度的影響。想要在這樣的市場中找到立足點，或許需要更靈活的策略和更深入的市場分析。
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